Katarzyna Kuniewicz, Otodom. Sprzedaż wskoczy na poziom 4 tys. lokali miesięcznie?

Liczba rezerwacji to sygnał gotowości rynku do przyspieszenia. Sprzedaży ok. 4 tys. lokali miesięcznie możemy spodziewać się nie tylko w marcu, lecz także w kwietniu – ocenia Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w firmie Otodom.

Według wstępnych szacunków w siedmiu miastach deweloperzy sprzedali 4,3 tys. mieszkań, więc ostateczny wynik, który poznamy pod koniec  miesiąca, można szacować na 4,1 tys. Dla porównania w styczniu wstępny odczyt wyniósł 3,8 tys., a ostateczny 3,6 tys. To był miesiąc, który nas zaskoczył po bardzo dobrych listopadzie i grudniu z wynikami odpowiednio ponad 4,6 tys. i 4,7 tys. (dane ostateczne). Końcówka roku była napędzana promocjami, wszyscy się zastanawiali, co będzie dalej. Styczeń okazał się słabszy, w lutym mamy odbicie. Co z tym popytem?

Rzeczywiście styczeń był słabszy na tle listopada i grudnia, ale w porównaniu ze styczniami poprzednich lat okazał się dobrym miesiącem. Na rynku znajdującym się w fazie spowolnienia i poszukiwania równowagi można było spodziewać się nawet gorszego rezultatu. Trzeba pamiętać, że styczeń jest miesiącem krótszym pod względem aktywności rynkowej, mamy długie weekendy, ferie zimowe. Luty wypadł lepiej. Każdy wynik powyżej 4 tys. lokali należy uznać za świetny wynik. W pewnym stopniu przypomina mi to sytuację z 2023 r., kiedy rynek zaczynał się rozpędzać po ogłoszeniu w grudniu 2022 r. programu „Bezpieczny kredyt”.

Teraz nikt nie ogłaszał żadnego programu dopłat. Czy to po prostu jest efekt obniżek stóp, które widzieliśmy w 2025 r.?

Zdecydowanie tak. Widzimy to w liczbie zapytań o kredyty i liczbie faktycznie udzielonych pożyczek. Oczywiście w statystykach uwzględnione są zarówno zakupy mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a także refinansowanie. Mimo to rezultaty, które obserwujemy, są bardzo dobre. Wzrost aktywności kredytowej jest zresztą zjawiskiem naturalnym, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w ciągu roku – a właściwie nawet w okresie krótszym niż rok – zdolność kredytowa przeciętnej rodziny wzrosła o około 30 proc. W sytuacji wciąż niezaspokojonego popytu i dużych potrzeb mieszkaniowych, szczególnie w dużych miastach, musi to przekładać się na większą aktywność po stronie sprzedaży. Innymi słowy, sprzedaż mieszkań powinna rosnąć.

Czyli czwórka z przodu utrzyma się w kolejnych miesiącach?

Wiele wskazuje na to, że poziom ok. 4 tys. sprzedanych mieszkań będzie wynikiem, który będziemy obserwować w najbliższych trzech-czterech miesiącach. Nie wynika to wyłącznie z intuicji, chodzi o konkretne wskaźniki, które od dłuższego czasu analizuję. W wielu analizach rynkowych mieszkania są klasyfikowane tylko jako dostępne w ofercie albo sprzedane. My traktujemy rezerwacje jako osobną kategorię. Przyjęliśmy, że jeśli liczba nowych rezerwacji przekracza 2 tys. miesięcznie w siedmiu głównych miastach, jest to zapowiedź dobrej sprzedaży w kolejnych miesiącach. W lutym liczba takich rezerwacji wyniosła około 2,5 tys. Nie mam wątpliwości, że jest to sygnał gotowości rynku do przyspieszenia. Nie jest to oczywiście gwarancja realizacji takiego wyniku sprzedaży, ale bardzo mocny sygnał. Jeśli połączymy to z danymi dotyczącymi zapytań o kredyty, poziomu ok. 4 tys. sprzedanych mieszkań miesięcznie możemy spodziewać się nie tylko w marcu, lecz także w kwietniu. Zobaczymy, jak sytuacja będzie wyglądała w maju. W tle pozostają bowiem czynniki geopolityczne – przede wszystkim trwający konflikt na Bliskim Wschodzie, co ma znaczenie dla sytuacji gospodarczej i nastrojów na rynku.

Luty zaskoczył po stronie podaży. Deweloperzy wprowadzili do oferty tylko 1,5 tys. mieszkań, czego nie widzieliśmy od przełomu lat 2022 i 2023. Wydawało się, że deweloperzy już wcześniej, w 2025 r. powinni ciąć podaż, widząc, że oferta rośnie do rekordowych poziomów, a sprzedaż jest nienajlepsza.

Strona podaży przyzwyczaiła nas do pewnej nieracjonalności. Przy bardzo wysokiej ofercie deweloperzy wprowadzali 4-5 tys. lokali miesięcznie. Długo trwała ta dziwna sytuacja, teraz mamy wyraźne ograniczenie – ale w skali jednego miesiąca, poczekajmy jeszcze, co przyniesie marzec.

Sytuację na rynku pomaga nam zrozumieć wskaźnik wyprzedaży oferty. Okazuje się, że na koniec lutego na większości rynków wskaźnik jest blisko wskazującego na równowagę popytu i podaży, czyli 4-5 kwartałów. Nawet Łódź to już „tylko” ponad 6 kwartałów. Wciąż trudna sytuacja jest w Katowicach, gdzie wyprzedaż oferty bez wprowadzania nowych projektów zajęłaby deweloperom ponad 10 kwartałów.

W tej chwili ważnym pytaniem jest, ile w ofercie jest mieszkań gotowych. To nienaturalny dla rynku polskiego, dla deweloperów w Polsce stan, jeśli chodzi o czekanie na klienta. Firmy potrafią czekać na klienta na etapie, kiedy projekt jest w budowie, ale czekanie na klientów z wybudowanymi mieszkaniami jest bardzo drogie i negatywnie wpływa na płynność. I to jest dziś główny kłopot, ale to kłopot bardzo konkretnych, wybranych dużych projektów.

Spadają stopy, poprawia się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców, sytuacja idzie w kierunku takim, że coraz większa grupa osób może sobie pozwolić na kredyt – wtedy jesteśmy coraz bliżej rozwiązania tej dość trudnej sytuacji.

Czyli konkluzja jest taka, że cały czas można szukać dobrej oferty, negocjować ceny – tylko po prostu punktowo.

Tak jest, to absolutnie trzeba robić. Negocjowanie cen i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym to nie jest przywilej klientów, to  obowiązek.

Na podstawie zachowań użytkowników Otodomu mogę powiedzieć, że preferowanym rynkiem, na którym szuka się mieszkań, jest rynek wtórny. To jest bardzo uzasadnione tym, że to rynek kojarzony z gotowym produktem, z bezpieczeństwem – można się wprowadzić niezwłocznie po zakupie. Widzimy jednak delikatną tendencję przesuwania się z zainteresowania na rynek pierwotny – i jednym z powodów jest to, że w ofercie deweloperów zaczynają znajdować się mieszkania zbliżone do rynku wtórnego – gotowe.