Deweloperzy na huśtawce. We wrześniu znów więcej mieszkań w budowie

Od pół roku wykresy prezentujące liczbę mieszkań w uruchamianych przez deweloperów projektach i w uzyskiwanych pozwoleniach przypominają sinusoidę. Podaż stara się dopasować do popytu.

We wrześniu w całej Polsce ruszyła budowa 11,6 tys. mieszkań na sprzedaż (to głównie firmy deweloperskie, ale i inne podmioty budujące dla zysku, jak TBS-y czy spółdzielnie) – podał GUS. To o 1,7 proc. mniej niż rok wcześniej i o 39 proc. więcej niż w sierpniu. Ostatnie miesiące przyniosły spore wahania: czerwiec i sierpień były miesiącami chwilowego spadku aktywności (bliżej 8 tys. lokali).

W ciągu trzech kwartałów ruszyła budowa 100,1 tys. mieszkań, to o 14,4 proc. mniej niż rok wcześniej, ale też więcej niż w analogicznych okresach lat 2022-2023 (odpowiednio o prawie 7 i 25 proc.). W 2022 r. rynek mieszkaniowy zmagał się z kryzysem wysokich stóp, w 2023 r. pomógł „Bezpieczny kredyt”. II połowa 2022 r. i I połowa 2023 r. to okres bardzo niskiej aktywności inwestycyjnej deweloperów. Kiedy firmy wzięły się za budowanie, skończył się program dopłat i popyt znów się zwinął z powodu wysokich stóp. Mocno rozbudowana oferta stała się dla deweloperów kłopotem, ale po czwartej już w tym roku obniżce stóp karta powoli się odwraca.

Deweloperzy we wrześniu dostali zgodę na budowę 15,4 tys. lokali, o 4,3 proc. mniej niż rok wcześniej i o 37 proc. więcej niż w sierpniu (wahania są podobne, jak w przypadku rozpoczynanych budów).

W ciągu trzech kwartałów firmy otrzymały zgodę na budowę 120,1 tys. mieszkań, o prawie 23 proc. mniej niż rok wcześniej. Wynik jest porównywalny z odnotowanym w 2023 r., a wobec analogicznych okresów lat 2021 i 2022 spadek sięga 25–26 proc.

Lepsze nastroje u inwestorów budujących domy

Inwestorzy indywidualni we wrześniu ruszyli z budową 7,6 tys. domów, o 8 proc. więcej niż rok wcześniej i wobec sierpnia. W ciągu trzech kwartałów zaczęli stawiać 62,8 tys. domów, o 2 proc. więcej niż rok wcześniej i 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Kowalscy uzyskali we wrześniu pozwolenia na budowę 7,8 tys. domów, o 10 proc. więcej niż rok wcześniej i 15 proc. więcej niż w sierpniu. W ciągu dziewięciu miesięcy uzyskali zgodę na budowę 64,8 tys. nieruchomości, o 7,6 proc. więcej niż rok wcześniej i prawie 20 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Budownictwo ze wsparciem czynszowym dalej w powijakach

Wciąż skromnie prezentują się dane z segmentów budownictwa nakierowanych na najemców korzystających ze wsparcia państwa w kwestii czynszów.

W ciągu trzech kwartałów ruszyła budowa 2,07 tys. mieszkań społecznych czynszowych (spadek o 2 proc.), 749 komunalnych (wzrost o 62 proc.) oraz 233 spółdzielczych (spadek o 57 proc.). W tym czasie wydano pozwolenia na budowę 3,81 tys. lokali społecznych czynszowych (wzrost o 64 proc.), 1,93 tys. komunalnych (spadek o 7 proc.) i 333 spółdzielczych (spadek o 29 proc.).

Co prognozują firmy deweloperskie

– W III kwartale 2025 r. zachowano bardzo podobną dynamikę wprowadzeń mieszkań do produkcji do tej obserwowanej w okresie od kwietnia do czerwca br. W naszej ocenie jest to zadowalający wynik, szczególnie że rynkowa oferta dostępnych mieszkań pozostaje na najwyższych poziomach w historii, co skłania do bardziej rozważnego inicjowania nowych inwestycji – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. - Z drugiej strony, w kolejnych miesiącach czynnikiem propodażowym mogą okazać się ostatnie obniżki stóp procentowych i idący za tym wzrost dostępności kredytowej dla Polek i Polaków. Przy założeniu utrzymania się pozytywnych trendów makroekonomicznych, kwartalna liczba wprowadzeń nowych inwestycji w kolejnych odczytach nie powinna spaść poniżej poziomu z ostatniego półrocza i utrzyma się powyżej 31 tys. – dodaje.

Zdaniem Kozierkiewicza, wyniki dotyczące pozwoleń na budowę mogą pozostawiać niedosyt. – W ocenie PZFD ochłodzenie jest symptomem stabilizacji rynkowej, wysokiej oferty oraz trudniejszej dostępności do gruntów pod zabudowę. Niewykluczone, że poprawa rynkowej koniunktury i zwiększenie dostępności kredytowej ponownie obudzi apetyt inwestorów, co przełożyłoby się na lepsze wyniki, ale na to poczekamy zapewne co najmniej do wiosny 2026 r. – mówi Kozierkiewicz.

– Wrześniowa poprawa aktywności nie wystarczyła do tego, by obraz budownictwa mieszkaniowego w Polsce po dziewięciu miesiącach 2025 r. napawał optymizmem – ocenia Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodomu. – Całościowe efekty budownictwa mieszkaniowego w Polsce są w stosunku do 2024 r. słabsze. Decydującym powodem jest ograniczenie aktywności firm deweloperskich w dwóch kategoriach rejestrowanych przez GUS: pozwolenia na budowę i rozpoczynane budowy. Tego niepokojącego stanu nie są w stanie zmienić optymistyczne sygnały świadczące o ożywieniu w budownictwie komunalnym i społeczno-czynszowym (TBS-y, SIM-y), ponieważ ich skala działalności pozostaje wciąż niewielka – dodaje.