Mieszkaniowi deweloperzy z giełdy prężą muskuły. Czy rynek jest tak mocny?

Zdaniem analityków IV kwartał przyniesie kolejny wzrost sprzedaży mieszkań, choć nie wszystkie firmy zrealizują wyśrubowane cele. Akcje i obligacje deweloperów to dobry pomysł inwestycyjny – trzeba podchodzić selektywnie i ze świadomością ryzyka.

W III kwartale 16 firm związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało łącznie ponad 5,7 tys. mieszkań. To czwarty z rzędu kwartał poprawy sprzedaży i po jednocyfrowej dynamice tym razem wzrost kwartał do kwartału sięgnął prawie 11 proc. Rok do roku wzrost wyniósł 22 proc., co nie powinno dziwić, bo bazą jest najgorszy kwartał od 2022 r. Jednocześnie I kwartał 2024 r. był mocny. Dlatego dynamika liczona dla dziewięciu miesięcy jest płaska: obserwowana grupa sprzedała w tym roku 15,9 tys. lokali, o 0,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Rynek jest więc w coraz lepszej formie, ale do poziomów kwartalnej sprzedaży z czasów „Bezpiecznego kredytu” jeszcze brakuje.

Foto: Parkiet

Rezultaty spółek – zmiany rok do roku i kwartał do kwartału – są tradycyjnie mocno zróżnicowane, co prezentujemy w tabeli. Uwagę zwraca Dom Development z nowym rekordem sprzedaży. Z kolei Archicom, Murapol i Robyg to deweloperzy z dużymi ambicjami – firmy podtrzymały cele roczne, co oznacza, że IV kwartał musiałby wypaść jak w czasie porządnej hossy. W komentarzach po wynikach za III kwartał menedżerowie deweloperów spodziewają się przynajmniej umiarkowanej poprawy, licząc na więcej w 2026 r.

Foto: Parkiet

Czy jest jeszcze paliwo wzrostu kursów deweloperów mieszkaniowych?

Czy poprawa będzie kontynuowana i w jakim tempie? Czego można oczekiwać po notowaniach deweloperów – te wiosną rosły, a latem zatrzymały się (oczywiście, nie wszystkie spółki szły po linii z WIG-nieruchomości).

– Wydaje się, że w IV kwartale powinniśmy zobaczyć wzrost kwartał do kwartału. III kwartał to okres wakacyjny, co wpływa na sprzedaż w lipcu i sierpniu. Po wakacjach zobaczyliśmy też kolejne obniżki stóp procentowych i dalszy spadek WIBOR. Część dużych deweloperów rzeczywiście ma dość wysoko zawieszone całoroczne cele sprzedaży w stosunku do realizacji po trzech kwartałach, co może wpływać na chęć skłaniania klientów do zakupów za pomocą promocji, aby jednak dobrze zamknąć rok – mówi Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Wyzwaniem dla deweloperów pozostaje duża oferta rynkowa, aczkolwiek nie widzimy tu już przyrostu w ostatnich 4-5 miesiącach. To przekłada się na pewną presję na udzielanie rabatów, nawet przy wzroście popytu. Część potencjalnych klientów może jeszcze czekać na kolejne decyzje RPP. Sprzyjająca pozostaje sytuacja od strony kosztów budowy i tu raczej niewiele się zmieni w najbliższych miesiącach. W dłuższym terminie niezmiennie głównym wyzwaniem pozostaje pozyskiwanie działek w dobrych lokalizacjach i przewlekłość procesów administracyjnych – dodaje.

Jeśli chodzi o notowania deweloperów, zdaniem analityka rynek w ostatnich miesiącach dyskontował już odbicie sprzedaży. – Jeśli jednak mielibyśmy kontynuację obniżek stóp na bazie spadku inflacji, a nie jakichś negatywnych sygnałów z gospodarki, to mogłoby to być nadal paliwo do wzrostu kursów – podsumowuje Pado.

Cezary Bernatek, analityk Erste Securities Polska, zwraca uwagę, że wiosenne wzrosty notowań deweloperów były kontynuacją trendu obserwowanego od połowy 2022 r., a wakacyjna korekta była elementem szerszego ruchu na GPW m.in. po zapowiedzi podwyższenia CIT dla banków. Samym deweloperom nie pomogły niepewność co do skutków wprowadzenia od września obowiązku publikacji cen ofertowych mieszkań w internecie czy spekulacje o możliwości wprowadzenia podatku katastralnego.

– Mając na uwadze ostatnie cięcia stopy bazowej oraz oczekiwane w 2026 r., niskie bezrobocie i spodziewany dalszy wzrost płacy realnej w polskiej gospodarce, jak również szerokie, zdywersyfikowane i prawidłowo dopasowane do obecnych oczekiwań klientów oferty wiodących graczy w branży notowanych na GPW, przy jednoczesnym odwrocie ze strony mniejszych podmiotów, spodziewam się obecnie wzrostu wolumenu mieszkań sprzedanych przez pięciu głównych deweloperów mieszkaniowych, których pokrywamy (Archicom, Atal, Develia, Dom Development, Murapol) o średnio 16 proc. w tym i o 22 proc. w przyszłym roku. W tym kontekście zakładam, że IV kwartał tego roku przyniesie kolejny wzrost sprzedaży kwartał do kwartału, choć warto zauważyć, że w wybranych przypadkach wypełnienie całorocznych celów może stanowić wyzwanie. Nieznaczne niedociągnięcie nie powinno jednak w szerszym kontekście stanowić istotnego czynnika zniechęcającego inwestorów – mówi Bernatek.

Zdaniem analityka, choć oferta mieszkań jest dość duża, to ożywienie popytu przełoży się na stabilizację cen, a nie spadki. Jeśli sprzedaż będzie rosła, w 2026 r. ceny mogą wrócić do trendu wzrostowego w tempie lekko powyżej inflacji.

– Skupiając się na potencjale wzrostu, przy obecnych poziomach cenowych moimi faworytami w sektorze są Murapol, Atal oraz Develia, zaś w przypadku Dom Development i Archicom widzę jednocyfrowy potencjał – podsumowuje Bernatek.

Porównywalna sprzedaż mieszkań przy znacznie większej ofercie

Deweloperzy mieszkaniowi to jeden z filarów Catalystu. Część emituje obligacje wyłącznie dla inwestorów instytucjonalnych, część również dla detalu, poza tym papierami codziennie handluje się na rynku wtórnym, a wyceny utrzymują się powyżej wartości nominalnej.

Paweł Gosz, partner w DM Michael/Ström zwraca uwagę, że sprzedaż mieszkań przez deweloperów notowanych na Cataliście w ciągu trzech kwartałów br. była podobna rok do roku, jednak wynik został osiągnięty przy istotnie większej liczbie lokali w ofercie.

– Za 80 proc. sprzedaży odpowiada „wielka szóstka”: Dom Development, Develia, Murapol, Archicom, Robyg i Atal. Łącznie te spółki wchodziły w 2025 r. z ofertą na poziomie około 24 tys. jednostek wobec 16 tys. rok wcześniej. Przy zbliżonym poziomie kontraktacji rok do roku oznacza to spadek efektywności sprzedaży. Konsekwencją dla deweloperów jest konieczność finansowania większej skali budów przy podobnym poziomie wpłat od nabywców, a tym samym sięganie po finansowanie dłużne w postaci kredytów budowlanych lub obligacji, co może mieć wpływ na wzrost wskaźników zadłużenia – mówi Gosz.

Jego zdaniem wzrost sprzedaży mieszkań kwartał do kwartału ma dużą szansę utrzymać się również w końcówce 2025 r. głównie ze względu na niezbyt gwałtowny, ale odczuwalny już dla kredytobiorców, spadek stóp procentowych, bardzo wysoki poziom oferty, brak wzrostu cen mieszkań w ciągu ostatnich 12 miesięcy, przy wciąż rosnącym poziomie realnych wynagrodzeń.

– Dużym wyzwaniem dla deweloperów na przełomie 2025 i 2026 r. będzie podejmowanie właściwych decyzji w zakresie zarządzania ofertą w oparciu o obserwowany popyt, ponieważ utrzymywanie zbyt wysokiej oferty przy wciąż niejasnej sytuacji popytowej może okazać się zbyt drogie, o czym decydować mogą koszty finansowania oferty oraz konieczności stosowania rabatów na dużą skalę. Innym wyzwaniem w dalszym ciągu pozostaje uzupełnianie banku ziemi, ponieważ słabsza sprzedaż w 2024 r. nie wpłynęła na spadek cen gruntów, a konkurencja na tym rynku pozostaje silna – mówi Gosz.

Podkreśla, że obligacje stają się coraz popularniejszym źródłem finansowania  deweloperów, a grupa firm z tej branży na Cataliście stale się powiększa. – W zdecydowanej większości to spółki dobrze lub bardzo dobrze skapitalizowane, z rozsądnym poziomem zadłużenia, który jest uzasadniony nawet przy sprzedaży niższej niż w rekordowym 2023 r. Jeżeli dodamy do tego marże brutto na sprzedaży przekraczające 25-30 proc., widzimy, że potencjał obsługi zadłużenia wciąż jest wysoki, a zakup obligacji emitowanych przez deweloperów mieszkaniowych pozostaje dobrym pomysłem inwestycyjnym – oczywiście dla osób zdających sobie sprawę z towarzyszących im czynników ryzyka – mówi Gosz.

Rośnie zainteresowanie obligacjami deweloperów mieszkaniowych

Zdaniem Tomasza Puzyrewicza, dyrektora departamentu emisji obligacji w DM Navigator, wszystko wskazuje, że IV kwartał br. będzie nawet lepszy niż poprzedni.

– Rynek, po chwilowym zawahaniu spowodowanym obowiązkiem ujawnienia cen, dziarsko wrócił na ścieżkę wzrostów – transparentność w długim okresie pomoże rynkowi. W IV kwartale czynnikiem wzrostu będzie przede wszystkim niższy koszt kredytu, dzięki ostatnim obniżkom stóp bazowych.

Deweloperzy i kupujący przyjęli już do wiadomości, że nie będzie żadnych rządowych programów wsparcia – a rynek bez tego wraca do normalności. To będzie dla deweloperów czas powrotu do normalnej polityki sprzedażowej – bez koncentracji na nabywcach gotówkowych i inwestycyjnych. W dłuższym okresie więcej nowych projektów pojawi się w największych ośrodkach, pomimo małej dostępności gruntów – demografia nie będzie sprzyjała małym ośrodkom – mówi Puzyrewicz.

Jego zdaniem marże obligacji deweloperów – tych, które trafiają do obrotu na Cataliście – będą stopniowo malały, co odzwierciedla dobrą jakość emitentów. – Widać też nowy trend – rośnie zainteresowanie zarządzających TFI obligacjami deweloperów, którzy nie są notowani na GPW – to dobra wiadomość dla dużych graczy spoza GPW. Taka dywersyfikacja to też dobry ruch ze strony funduszy inwestycyjnych – podsumowuje Puzyrewicz.