Rozchwiany rynek mieszkań szuka stabilizacji

Dane o sprzedaży mieszkań i kredytów nie wskazują na katastrofę, ale popyt tworzą dziś zamożne osoby. Przyszły rok, wraz ze wzrostem płac i obniżkami stóp, przy bardzo dużej ofercie mieszkań, stworzy szansę do poszerzenia grona nabywców.

Podczas dwóch środowych konferencji – Polskiego Związku Firm Deweloperskich z udziałem ekspertki JLL oraz Otodomu Analytics z udziałem głównego analityka Biura Informacji Kredytowej – padły dane podsumowujące wstępnie 2024 r., ale na twarde prognozy na 2025 r. nie odważył się nikt. Do przyszłości eksperci odnieśli się w bardziej opisowy sposób.

Pogoda dla bogaczy

Około 38 tys. mieszkań sprzedanych i 53 tys. wprowadzonych – to prognozowane przez Otodom Analytics wyniki za cały 2024 r. dla siedmiu największych rynków. Po 11 miesiącach było to odpowiednio 34,8 tys. i 51,1 tys. Widać zatem tendencję, że deweloperzy co miesiąc więcej wprowadzają do oferty niż sprzedają, a obserwowane po bardzo słabym lipcu i sierpniu odbicie sprzedaży nie okazało się tak mocne, jak liczono.

– 37–38 tys. sprzedanych mieszkań w skali roku to nie jest dobry wynik, deweloperzy starali się, żeby sprzedaż pod koniec roku była lepsza, ale wydaje się, że wszystkie akcje promocyjne nie przyniosły spodziewanych efektów. Co będzie na początku 2025 r. – zobaczymy. Zapowiada się ciekawy rok – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

Zwrócono uwagę, że I kwartał i IV kwartał wypadają podobnie pod względem sprzedaży, ale struktura popytu diametralnie się zmieniła. I kwartał to jeszcze wpływ „Bezpiecznego kredytu”, a końcówka roku to aktywizacja zamożnych nabywców, których stać na zaciągnięcie kredytu, a którzy w końcu otrzymali od deweloperów na tyle zróżnicowaną ofertę, by iść na zakupy.

– Pytanie, jak duża jest ta grupa, bo od tego zależy prognoza sprzedaży w 2025 r. – powiedziała Kuniewicz. To ta grupa będzie w stanie napędzać sprzedaż do czasu jakiegoś przełomu, czyli wprowadzenia przez rząd programu dopłat albo rozpoczęcia obniżki stóp.

Kuniewicz zaznaczyła, że choć oferta mieszkań na siedmiu rynkach jest rekordowa, to sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Nawet w Łodzi, gdzie czas wyprzedaży oferty to dwa lata (a cztery kwartały uznaje się za równowagę) ceny... poszły w górę o 16 proc. Zdaniem ekspertki, można się raczej spodziewać konsolidacji branży czy ratowania płynności sprzedażą działek niż radykalnych obniżek cen mieszkań.

Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej, potwierdził, że na rynku są aktywni zamożni nabywcy. Ujawnił, że w listopadzie sprzedano kredyty o wartości 6,7 mld zł i padł nowy rekord średniej wartości pożyczki (nie podał kwoty, w październiku było to 423,8 tys. zł). Motorem akcji kredytowej są pożyczki o wartości ponad 500 tys. zł.

– Moja prognoza zakłada, że wynagrodzenia wzrosną w 2025 r. nominalnie o 5–8 proc., bezrobocie będzie sięgać 5 proc., a wbrew ostatniemu wystąpieniu prezesa NBP stopy zostaną obniżone tak, jak oczekuje rynek, czyli o 1 pkt proc. O ile w I półroczu na rynku mieszkaniowym będzie stabilizacja, o tyle w II połowie roku obniżki stóp w powiązaniu ze wzrostem dochodów poprawią możliwości zakupu mieszkań – powiedział Rogowski. On również stwierdził, że w I półroczu wśród deweloperów można się spodziewać zmian własnościowych, ale kto przetrzyma – będzie zbierać żniwa w II półroczu.

Jego zdaniem, państwo powinno skoncentrować się na długofalowej strategii: ile własności, ile najmu i dla kogo (demografia, zmiany stylu życia).

Frazesy i konkrety

Na obu konferencjach krytycznie odniesiono się do programu „Bezpieczny kredyt”, podkreślając, że środki trafiły w dużym stopniu do osób, które nie potrzebowały wsparcia. Przy tym na rynek pierwotny popłynęło 38 proc. środków.

– „Bezpieczny kredyt” był projektem politycznym i „Kredyt na start” też jest projektem politycznym, który powstał jako odpowiedź na ten pierwszy. Lepiej zamknąć definitywnie temat niż cały czas sugerować, że się nad nim pracuje – powiedział Maciej Wandzel, prezes PZFD. Jego zdaniem, żadnego nowego programu ostatecznie nie będzie, ale utrzymywanie niepewności nikomu nie służy.

Szef związku zaapelował o merytoryczną debatę zamiast zamykania drzwi (resort rozwoju) czy uprawiania polityki „twitterowej” (resort funduszy). Wytknął, że choć politycy uwielbiają podkreślać rolę budownictwa społecznego i komunalnego, co ostatnio było widoczne podczas uchwalania budżetu na 2025 r., to projekt ustawy o zwiększeniu obowiązującego limitu na dopłaty dla tego sektora mieszkalnictwa, bez przyjęcia którego nic się nie zmieni, od miesięcy tkwi w kancelarii premiera.

Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej, zwróciła uwagę, że narzędzia dla gmin i TBS-ów są bardzo korzystne (dotacje i tanie kredyty nawet na 80–90 proc. wartości projektu) – i widać po napływie wniosków, że podmioty te chcą inwestować, jednak głównym problemem jest brak adekwatnych funduszy. Podczas konferencji PZFD wskazano na ogromne ryzyko, które wynika z przygotowanej przez poprzedni rząd reformy planistycznej, która ma wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Zostało zdecydowanie za mało czasu na wprowadzenie przez gminy planów ogólnych. Deweloperzy, ale i samorządowcy, wciąż bezskutecznie apelują o przynajmniej wydłużenie obowiązywania vacatio legis.