Powiększa się przepaść między popytem a podażą

We wrześniowych danych nie widać przełamania impasu. Mimo wysokiego zapotrzebowania firmy są bardzo ostrożne przy uruchamianiu nowych projektów. Z jednej strony mogą nie być przekonane o trwałości popytu, a z drugiej wynikający z nierównowagi wzrost cen wcale im nie przeszkadza.

We wrześniu w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano umowami deweloperskimi 5,4 tys. mieszkań, co oznacza trzeci z rzędu miesiąc stabilnego, wysokiego wyniku – mówią szacunki Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. We wrześniu ponownie liczba sprzedanych lokali przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek (w pięciu z siedmiu miast). Był to 11. miesiąc z rzędu kurczenia się całkowitej oferty – do 37,3 tys. lokali.

Rozbuchany popyt

W całym III kwartale br. w siedmiu miastach sprzedano 16,3 tys. mieszkań, o niemal 117 proc. więcej rok do roku – co nie powinno dziwić, bo w analogicznym okresie 2022 r. mieszkaniówka szorowała po dnie z powodu zimy na rynku hipotek. Z kolei kwartał do kwartału wzrost sięgnął prawie 17 proc., co świadczy o zdecydowanej odbudowie popytu. W skali dziewięciu miesięcy deweloperzy sprzedali 41 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Wprowadzili jednak w tym czasie do oferty 28,6 tys. lokali, o 39 proc. mniej rok do roku.

W efekcie rynkowej nierównowagi ceny mieszkań rosną lub utrzymują się na wyśrubowanych poziomach – zwyżki rok do roku sięgają kilkunastu procent. W Warszawie to już średnio 15 tys. zł za mkw., w Krakowie 14,4 tys. (tu wzrost w skali roku sięgnął 22,5 proc.) Tylko w Łodzi średnia cena jest jeszcze czterocyfrowa (9,2 tys. zł).

Eksperci podkreślają, że coraz mniej jest w ofercie mieszkań kosztujących nie więcej niż 800 tys. (górny limit programu „Bezpieczny kredyt”): 19,5 tys. na koniec września wobec 29,5 tys. w styczniu.

Zdaniem ekspertów Otodomu na rynku mamy do czynienia z mobilizacją popytu, który normalnych okolicznościach rynkowych prawdopodobnie miałby w szansę pojawić się dopiero w ciągu dwóch, trzech najbliższych lat. – Niecodzienny i działający destabilizująco na rynek popyt na mieszkania ma swoje źródło w programie rządowych dopłat – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Przy wciąż słabym tempie rozpatrywania wniosków przez banki ostrożność deweloperów jest w pewnym stopniu uzasadniona. Na dziś najważniejszym i niezaprzeczalnym efektem działania programu jest wzrost cen i spadek dostępności mieszkań – podkreśla.

Decydują emocje

Własne wstępne szacunki, obejmujące sześć aglomeracji i inną metodologię (sprzedaż to umowy rezerwacyjne), podała we wtorek firma JLL. W III kwartale br. sprzedaż wyliczono na 16 tys. lokali, o 4 proc. więcej kwartał do kwartału. Wynik po dziewięciu miesiącach to 42,8 tys., o 60 proc. więcej niż rok wcześniej. Eksperci wskazali, że w Warszawie, we Wrocławiu, a zwłaszcza w Krakowie, oferta skurczyła się do poziomów, które nie były notowane od blisko dwóch dekad.

– Długie listy chętnych do zakupu lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z taniego kredytu dają deweloperom komfort podnoszenia ceny do górnej granicy limitu. W sytuacji bardzo ograniczonej podaży trudno mówić o naturalnych mechanizmach rynkowych. O działaniach nabywców w coraz większej skali decydują emocje i wyobrażenia tego, jak wysoko mogą jeszcze urosnąć ceny – wskazała Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Jej zdaniem wzrost sprzedaży nie jest związany wyłącznie z uruchomieniem subsydiowanych kredytów. Pewna część klientów zdecydowała się na zakup nowych mieszkań po to, aby uciec ze starszych nieruchomości przed spodziewanym dalszym wzrostem cen spowodowanym zaostrzeniem wymogów energooszczędności budynków.