Rosnąca podaż wstrzymuje wzrost cen

Z Karolem Antkowiakiem, prezesem i akcjonariuszem Gant Development, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Gant pod względem liczby sprzedanych mieszkań jest na trzecim miejscu w Polsce. Już dziś można założyć, że prognoza sprzedaży na 2010 r. – ponad 900 lokali – zostanie wykonana. Jest jednak druga strona medalu. Część budynków Ganta powstaje na drogich gruntach, co w połączeniu z aktualnymi cenami mieszkań przełoży się na spadek rentowności.[/b]

Prawdą jest, że część nowych inwestycji uruchomiliśmy ze świadomością, że zarobek na nich nie będzie szczególnie imponujący. Był to przemyślany ruch, swoista ucieczka do przodu. Tajemnicą poliszynela jest, że dla wielu deweloperów grunty kupione na górce cenowej stanowią dziś duży problem. Spora część z nich kupiona została na kredyt, co z każdym miesiącem podraża ich koszt. Możliwości wyboru są ograniczone: można czekać na zdecydowaną poprawę koniunktury, co wydaje się mocno ryzykowne, spróbować sprzedać grunt, co wiązałoby się ze stratą, lub zrealizować na nieruchomości inwestycję, uciec od księgowej straty i zadowolić się skromnym zwrotem z kapitału. W Gancie postawiliśmy na wyjście z drogich gruntów, oczyszczenie banku ziemi. Mimo że marże w przypadku części projektów, takich jak Kaskada na Woli, są niższe, przy większej skali działalności całościowy zysk powinien być zadowalający. Uwolniony kapitał możemy przeznaczyć na zakup gruntów, które dziś można nabyć po naprawdę atrakcyjnych cenach.

[b]Jak zmieniać się będą ceny gruntów w kilku najbliższych latach. Pójdą w górę?[/b]

Trudno wyrokować o tym, co będzie się działo w latach 2012–2013, w przyszłym roku ceny nie tylko nie powinny rosnąć, ale mogą jeszcze spaść. Powód? Wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym i mniejsze zapotrzebowanie na grunty. Obecnie jesteśmy świadkami powstawania sporej nadpodaży mieszkań na rynku. Popyt odbudowuje się powoli, podczas gdy firmy, uciekając od drogich gruntów, budują na potęgę. Prawdopodobny wydaje się spadek liczby nowych inwestycji w 2011 r. – deweloperzy będą bowiem wyprzedawać zapasy. O ile duże giełdowe firmy, mające ułatwiony dostęp do finansowania, mogą pozwolić sobie na równoczesne czyszczenie banku ziemi i jego uzupełnianie tanimi gruntami, o tyle mniejsze podmioty będą musiały czekać na uwolnienie kapitału, by ruszyć na zakupy. Oczekuję, że ceny gruntów jeszcze spadną, a w gronie firm, które na tym skorzystają, będzie Gant.

[b]Czy Gant ma coś konkretnego na oku?[/b]

Praktycznie codziennie trafiają do nas oferty. Negocjujemy zakup kilku gruntów i mam nadzieję na finalizację części negocjacji w tym roku. Szukamy tanich lokalizacji, co siłą rzeczy wypycha nas na obrzeża metropolii. Nie wykluczamy jednak okazyjnych zakupów blisko centrum, takich jak projekt Odra Tower we Wrocławiu.

[b]Konieczny wydaje się zakup gruntu w Warszawie. Wielu zakładało, że kolejny projekt Ganta w stolicy powstanie na działce przy ul. Jana Kazimierza, należącej do Marka Jutkiewicza, akcjonariusza spółki. Tymczasem z prospektu ED Invest dowiadujemy się, że to ta spółka negocjuje inwestycje na tej nieruchomości. Czy drogi akcjonariusza i Ganta się rozeszły?[/b]

Absolutnie nie. Jednak zarówno spółka, jak i Marek Jutkiewicz mają prawo dbać o własne interesy. Nie ukrywam, że jesteśmy zainteresowani gruntem przy ul. Jana Kazimierza, problemem pozostaje kwestia wyceny, która w naszej ocenie jest zbyt wysoka. Nie należy się zatem dziwić, że akcjonariusz Ganta szuka alternatywnych partnerów, licząc na uzyskanie atrakcyjniejszych warunków, a my poszukujemy innych działek, które będziemy mogli kupić za mniejsze pieniądze. Nie oznacza to jednak, że nasze rozmowy nie zakończą się porozumieniem.

[b]Nadpodaż mieszkań to chyba dobra wiadomość dla klientów. [/b]

Niewątpliwie tak. W chwili obecnej deweloperzy mogą raczej zapomnieć o znaczących podwyżkach cen mieszkań. W poszczególnych segmentach rynku czy lokalizacjach podwyżki oczywiście są możliwe. Średnie ceny nie powinny jednak wzrosnąć.

[b]Dlaczego banki finansują produkcję nowych mieszkań, skoro popyt wciąż jest ograniczony? [/b]

To zjawisko nie powinno dziwić nikogo. Banki bronią w ten sposób swoich wyników. W sytuacji gdy dziś wiele gruntów kupionych za kredyt zaciągnięty pod nabytą nieruchomość jest wartych znacznie mniej niż należność do banku, kredytodawca woli wesprzeć dewelopera przy zabudowaniu kłopotliwej działki. Banki stoją pod ścianą – początkowo decydowały się windykować należności, zajmować grunty, ale szybko się przekonały, że oznacza to straty.

[b]Nad jakimi nowymi inwestycjami Gant pracuje obecnie?[/b]

Dopiero ruszyliśmy z kameralnym projektem w Polanicy, rozpoczęliśmy też prace przy kolejnym etapie osiedla w Opolu. Wystartował także drugi etap projektu Stabłowice we Wrocławiu. Z kolei w listopadzie ruszą prace przy wspomnianym wcześniej projekcie Odra Tower oraz w Żernikach pod Wrocławiem.

[b]Gant zapowiadał również wejście do czeskiej Pragi.[/b]

Nie ukrywam, że w gronie zarządu nie brak entuzjastów ekspansji zagranicznej, ja jednak ostrożnie podchodzę do takiego kroku. Przyglądamy się praskiemu rynkowi. Jeżeli uda się nam nabyć grunt po atrakcyjnej cenie, zdecydujemy się na ten krok. Musi to być jednak naprawdę ciekawa nieruchomość o sporej powierzchni. Wyjście za granicę oznacza dodatkowe wydatki związane m.in. z budową oddziału, więc skala działalności musi być odpowiednio duża, by zarobek nie został przejedzony przez koszty.