Nowe prawo budzi emocje

Przedstawiciele największych firm deweloperskich uważają, że nowe przepisy mogą wypchnąć wiele podmiotów z rynku, co się przełoży na wzrost cen mieszkań

29 kwietnia weszła w życie ustawa deweloperska. Prawo zostało zmienione, by zwiększyć ochronę nabywców mieszkań. Ustawa przewiduje m. in. obowiązkowe rachunki powiernicze, na które klienci będą wpłacać pieniądze za mieszkania w budowie. Środki będą mogły zostać przeznaczone jedynie na realizację danej inwestycji. Od momentu uchwalenia ustawa budzi wiele emocji. Na rynku wciąż pojawiają się liczne głosy, że w wielu aspektach jej zapisy są niejasne oraz że może doprowadzić do upadku mniejszych deweloperów, którzy nie poradzą sobie z jej zapisami.

Zbyt duży wpływ banków?

Przedstawiciele dużych firm deweloperskich uważają, że ustawa jest potrzebna. Mają jednak liczne zastrzeżenia. – Ustawa, mimo że krytykowana za sprzeczności pomiędzy artykułami oraz niejasne sformułowania, może się przyczynić do uporządkowania i znormalizowania rynku mieszkaniowego. Szansa to stworzenie pewnych barier do tego, żeby zostać deweloperem i sprzedawać mieszkania – komentuje Sylwester Bogacki, prezes Wikany. – Do tej pory było tak, że każdy, komu się zamarzyło, mógł kupić kawałek gruntu i zacząć budować i sprzedawać mieszkania, mimo braku kompetencji w tym zakresie. To powodowało, że były chybione inwestycje i niekorzystnie odbiło się to na zaufaniu społecznym do deweloperów – dodaje. Bogacki ma nadzieję, że ustawa ograniczy liczbę nowych inwestycji i podaż mieszkań i doprowadzi do stabilizacji rynku. Wśród zagrożeń szef lubelskiej spółki wskazuje niewiadomą co do zachowania się banków. – Ustawa ta zrzuca na banki sporą odpowiedzialność za bezpieczeństwo wpłat klientów, a tym samym daje im spore możliwości weryfikacji inwestycji i wpływania na to, co będzie się budowało – podkreśla.

Na ten czynnik uwagę zwraca też Janusz Stolarczyk, członek zarządu Domu Development. – Ustawa sama w sobie jest potrzebna, ponieważ pomoże uporządkować standardy sprzedaży mieszkań w Polsce. Szkoda tylko, że powstała w pośpiechu i w przedwyborczej atmosferze. Naszym zdaniem zawiera wiele nieścisłości, szczególnie przy próbie praktycznego jej zastosowania – mówi. – Ponadto zapis ustawy mówiący, że deweloper, chcąc sprzedawać mieszkania, musi negocjować rachunek powierniczy z bankiem, może doprowadzić do sytuacji, w której bank będzie miał znaczące zdanie, czy deweloper może rozpocząć sprzedaż inwestycji, czy nie, udzielając swojego rodzaju koncesji – dodaje.

Zamysł słuszny, gorzej z wykonaniem

Do zwolenników wprowadzenia regulacji w zakresie ochrony interesów klientów należy J.W. Construction. Przedstawiciele tej firmy też mają jednak zastrzeżenia. – Ustawa, która w tym celu powstała, opiera się na słusznych założeniach. Jej zapisy są jednak niejednoznacznie interpretowane już na etapie podstawowych definicji. Wszystkie strony objęte ustawą od dnia wejścia w życie uczą się jej w praktyce. Z punktu widzenia strategii finansowania nowe procedury nie powodują rewolucji w naszej współpracy z bankami. Wyzwaniem dla rynku będzie natomiast uporanie się z niejasnościami w obszarze formalnoprawnym – komentuje Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego.

Podobnego zdania jest Małgorzata Urbaniak, analityk rynku nieruchomości w Gant Development. – Ustawa o ochronie praw nabywców mieszkań, zgodnie ze swoim podstawowym założeniem, ma chronić klientów kupujących mieszkania z rynku pierwotnego. Zamysł ustawy jest jak najbardziej słuszny, chociaż już poszczególne zapisy nieprecyzyjne, co skutkuje niepotrzebnym chaosem informacyjnym i brakiem jasnych reguł. Nie wszystko było i jest przygotowane w taki sposób, w jaki powinno być przy wejściu w życie tak ważnej ustawy. Opinie prawników różnią się czasem diametralnie w poszczególnych kwestiach, więc dla dewelopera jest to sytuacja niekomfortowa, bo nie wiadomo, jak ostatecznie podejść do danego zagadnienia – mówi. – Przykładowo: co konkretnie oznacza wprowadzenie inwestycji do sprzedaży, co oznacza termin zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego (jeśli mamy zaplanowanych dziesięć etapów, a każdy z nich to zadanie inwestycyjne; trudno czasem określić, kiedy zakończy się ostatni etap, bo jest to uzależnione od realiów rynkowych i wewnętrznych), czy w umowie deweloperskiej można ująć dodatkowe elementy w postaci miejsca postojowego/komórki lokatorskiej czy wymagana jest odrębna umowa itd. – wylicza.

Zbigniew Okoński, prezes spółki Robyg, uważa, że ważny z punktu widzenia ochrony praw nabywców nieruchomości jest obowiązek przygotowywania dla każdej inwestycji prospektów informacyjnych, gdzie ujawnia się faktyczną kondycję finansową i sytuację majątkową dewelopera. – Wcześniej takie dane udostępniały tylko spółki giełdowe. Ponadto, standaryzacja wspomnianego dokumentu, która wyklucza manipulację informacjami, pozwoli na obiektywną ocenę inwestycji i porównanie jej z produktami konkurencji – mówi. – Niewątpliwie większe bezpieczeństwo finansowe uzyskują klienci poprzez obligo założenia dla nich rachunków powierniczych, co jednak spowoduje pewne zwiększenie kosztów bankowych – dodaje. Jego zdaniem mankamentem jest nieprzewidzenie możliwości zawierania umów rezerwacyjnych, na podstawie których klient mógłby ubiegać się o kredyt.

Kilka zastrzeżeń wobec przepisów formułuje też Tomasz Grodzki, wiceprezes Wikany. – Generalnie ta ustawa nam się nie podoba, bo jest pisana pod hasłem „Ustawa antydeweloperska", posiada wiele niedoprecyzowanych, niejasnych i niespójnych zapisów. Szczególne zagrożenie rodzi możliwość ograniczenia dopływu środków finansowych do deweloperów przez banki, które w związku z nowymi obowiązkami będą chciały się dodatkowo zabezpieczać – mówi. – Poza tym niejasności interpretacyjne dadzą pożywkę dla UOKiK, który tradycyjnie jest instytucją ostro recenzującą poczynania deweloperów. Większe obowiązki wszystkich uczestników rynku spowodują także wyższe koszty wytworzenia mieszkań, co może skutkować wzrostem cen. Jedynym plusem tej ustawy może być ograniczenie konkurencji przez utrudnienie dostępu do rynku małym nieprzygotowanym firmom – dodaje.

Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipolu, uważa, że ustawa w zamyśle miała bronić klientów przed nieudolnymi, a zwłaszcza nieuczciwymi firmami, a w praktyce nienaturalnie utrudnia wszystkim deweloperom prowadzenie działalności i niewspółmiernie zwiększa jej koszty, a w dłuższym okresie wypchnie wiele firm z rynku, ograniczając konkurencję i przyczyniając się do stałego wzrostu cen mieszkań. Jego zdaniem doprowadzi do oligopolizacji rynku, na którym karty będą rozdawać największe podmioty.