Koniunktura wciąż sprzyja deweloperom

Henryk Urbański | Z prezesem Budimexu Nieruchomości i wiceprezesem Budimexu rozmawia Adam Roguski

Ten rok zapowiada się jako rekordowy dla branży deweloperskiej, jeśli się weźmie pod uwagę wyniki sprzedaży lokali po I półroczu. Jednak sprzedaż Budimexu Nieruchomości skurczyła się o 34 proc. wobec I połowy 2015 r.

Podtrzymujemy, że w bieżącym roku chcielibyśmy sprzedać 1,5–1,7 tys. mieszkań wobec 1,92 tys. rok wcześniej. Spadek wynika z tego, że w zeszłym roku mieliśmy rozpędzoną sprzedaż lokali w dużym, wieloetapowym projekcie Nowe Czyżyny w Krakowie, a dziś jest on praktycznie wyprzedany. Mamy tym samym mniej projektów w realizacji, m.in. z powodu opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń administracyjnych.

W ofercie na koniec czerwca mieliśmy około 800 lokali, nie jest to dużo, ale liczymy, że w II połowie roku podwoimy tę liczbę.

Jakie projekty są w przygotowaniu?

Szykujemy trzy–cztery projekty w Warszawie, dwa w Gdańsku, jeden w Poznaniu i być może kolejne etapy inwestycji w Krakowie.

Projekt warszawski, który w tym roku trafi na rynek, to osiedle na Żoliborzu. Kolejne osiedla w Warszawie planowane są na Woli i na Mokotowie – jedno z nich to kontynuacja osiedla Wiślany Mokotów przy ul. Bluszczańskiej.

W Gdańsku na przełomie tego i przyszłego roku planujemy rozpoczęcie dwóch projektów: pierwszy to osiedle Na Zaspie, w al. Jana Pawła II, drugi – przy ul. Długie Ogrody. Trwają ostatnie prace projektowe i przygotowawcze.

W Poznaniu ruszamy z budową osiedla przy ul. Gąsiorowskich na Łazarzu. Projekt ciekawy architektonicznie, nawiązujący do kamienicznej, śródmiejskiej zabudowy.

Jakie plany, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, macie na kolejny rok?

Niedługo przystąpimy do prac nad budżetem. Plany determinowane są przez bank ziemi. W tym roku wydaliśmy na grunty ponad 150 mln zł, w całym roku przewidywaliśmy inwestycje na poziomie 200 mln zł. Jest jednak duża presja na ceny nieruchomości – a my nie mamy w zwyczaju kupować za każdą cenę.

W jakich miastach rozglądacie się za gruntami?

We wszystkich, w których jesteśmy obecni, a więc w Warszawie, Poznaniu, Krakowie i Gdańsku. Przyglądamy się także rynkowi we Wrocławiu. A jest to rynek bardzo dobrze rozwinięty, dojrzały i stabilny. Przyszedł więc czas, aby się tam pojawić.

Czy wejście do Wrocławia możliwe jest w tym roku czy w przyszłym?

Trudno jednoznacznie zadeklarować. Ze względu na czas niezbędny do przejścia procedur zakupowych będzie to bardziej rok 2017.

Wejście do nowego miasta to zawsze walka o pozycję rynkową. Czy nie myślicie o przejęciu lokalnego dewelopera?

Nie wykluczamy żadnych opcji rozwoju, jednak spółki deweloperskie bardzo wysoko się wyceniają. Tak naprawdę podstawą do rozwoju jest dobry bank ziemi w danej lokalizacji, więc firma do przejęcia musiałaby dysponować takim atrakcyjnym portfelem.

Sprzedaż mieszkań jest na wysokim poziomie, ile czasu może jeszcze potrwać dobra koniunktura?

Stopy procentowe są niskie, mimo wprowadzenia podatku bankowego kredyt w Polsce wciąż nie jest drogi i nie widzimy, by banki wstrzymywały się z udzielaniem pożyczek klientom. Oczywiście kwoty udzielanych kredytów są niższe, ale generalnie kłopotu z dostępem do długu nie ma.

Na świecie dużo się dzieje, sytuacja polityczna nie jest stabilna, można zaobserwować erozję zaufania do rynków finansowych – ludzie wolą wycofać pieniądze z giełdy czy lokat bankowych i szukać aktywów, które nie stracą wartości. I to właśnie mieszkanie w dobrej lokalizacji, kupione po przyzwoitej cenie, daje pewność, że pieniądze nie wyparują wraz z następnym zawirowaniem politycznym czy na rynkach finansowych.

Jaki odsetek klientów kupuje mieszkania jako lokatę kapitału – nie posiłkując się kredytem?

Udział zakupów gotówkowych na cele inwestycyjne (lokata kapitału) szacujemy na 10–15 proc., chociaż ostateczny sposób finansowania zakupu mieszkania może być znany dopiero po zakończeniu inwestycji. Czasem na późnym etapie inwestycji okazuje się, że klienci muszą zaciągać kredyt. Oczywiście ogólny udział zakupów gotówkowych (inwestycyjnych oraz na własne cele mieszkaniowe) jest wyższy i wynosi około 40 proc.

A jakie są czynniki, które wpływają negatywnie na rozwój biznesu deweloperskiego?

Ustawa rolna ogranicza podaż gruntów w niektórych lokalizacjach, kończą się pieniądze na program „MdM". Jeśli chodzi o Mieszkanie+, to nie dostrzegam bezpośredniego wpływu na popyt na lokale. W najbliższych kilku latach podaż mieszkań z tytułu tego programu będzie relatywnie niewielka. Co więcej, oferta skierowana zostanie do najmniej zamożnych Polaków.

Obserwujemy też zwiększoną aktywność nowych graczy na rynku deweloperskim, jednocześnie chęć powrotu wykazują inwestorzy, którzy już kiedyś byli na rynku. Budują własne banki ziemi. W efekcie w pewnych przypadkach ceny gruntów mogą rosnąć do poziomów, które niekoniecznie pozwolą na realizację tam rentownych projektów.

Część rozmówców z giełdowych spółek deweloperskich wskazuje, że znów, jak podczas hossy prawie dziesięć lat temu, kto tylko może, zabiera się do deweloperki. Może to zwiastuje bliski koniec cyklu?

Dziś prowadzenie działalności deweloperskiej jest ściśle regulowane – m.in. ustawą deweloperską, rachunkiem powierniczym. Kupujący może czuć się bezpiecznie. Trudno więc nowym podmiotom ot tak wejść na rynek. Spełnienie wszystkich wymogów formalnych i prawnych może być dla nich nie do przeskoczenia.

Oczywiście rynek deweloperski z natury jest cykliczny. Dziś mamy dużą aktywność graczy i dużą podaż mieszkań, ale jednocześnie rynek i popyt są duże, opierają się na optymizmie – mamy rozwój gospodarczy, spadło bezrobocie, wzrosły płace, nie ma strachu przed braniem kredytów. Ale warto pamiętać, że obecnie sytuacja na rynkach jest dynamiczna. I nie trzeba szukać daleko: wciąż dla przykładu nie wiemy, jak zakończy się sprawa wsparcia dla osób z kredytami we frankach, jakie będzie to miało przełożenie na banki i gospodarkę.

Budimex Nieruchomości to część grupy Budimex. Niedawno inna budowlana grupa – Erbud – sprzedała biznes deweloperski, żeby się skupić na działalności podstawowej. Jaka jest strategia grupy Budimex?

Budimex kojarzony jest głównie z budową dróg, autostrad czy mostów, ale grupa stawia mocno na dywersyfikację. Tym samym segment deweloperski jest jej ważnym elementem.

CV

Henryk Urbański ukończył Politechnikę Warszawską i Wyższą Szkołę Nauk Społecznych. Od 2001 r. jest prezesem Budimexu Nieruchomości. Zasiada też w zarządzie giełdowego Budimexu – z tą firmą związany był w latach 1979–1992. Później pracował dla Makro Cash and Carry, Praktikera Polska i Aholdu Polska, odpowiadając za ekspansję sieci handlowych tych podmiotów w Polsce.