Sprzedaż mieszkań może dalej spadać, ale na korektę cen nie ma co liczyć

Szczyt cyklu w mieszkaniówce za nami, o wzrost sprzedaży mieszkań będzie coraz trudniej. Klienci powoli przestają akceptować podwyżki cen, ale popyt wciąż jest na tyle duży, że firmy nie muszą przeceniać lokali.

Zebrane przez REAS dane z mieszkaniowego rynku pierwotnego świadczą wyraźnie o tym, że wchodzimy w fazę ochłodzenia. Sprzedaż lokali wyraźnie spada. Podaż kurczy się na fali wysokich kosztów wykonawstwa, gruntów i coraz dłuższych procedur administracyjnych. Są też sygnały, że kończy się tolerowanie przez klientów podwyżek cen lokali mających rekompensować deweloperom wyższe koszty.

– Jesteśmy optymistami. Jeśli świat zewnętrzny nie zafunduje nam negatywnej niespodzianki, to na polskim rynku nie będzie gwałtownych perturbacji. Na kryzys jak sprzed dekady się nie zanosi. Jest zrozumiałe, że 2017 r. był szczytem obecnego cyklu – ocenia Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS. – Spodziewamy się, że koszty wykonawstwa będą się stabilizować, co powinno ustabilizować ceny mieszkań. Kluczowe dla rynku są stopy procentowe, od kiedy zaczną rosnąć i w jakim tempie, co wpłynie na koszty kredytów i popyt inwestycyjny – dodaje ekspert.

Większy spadek

III kwartał okazał się trzecim z rzędu, kiedy sprzedaż mieszkań spadała. Deweloperzy na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) znaleźli nabywców na 14,2 tys. lokali. To najsłabszy wynik od III kwartału 2016 r. W rekordowym IV kwartale ub.r. sprzedaż wyniosła 18,7 tys. mieszkań.

Foto: GG Parkiet

Analitycy spodziewają się, że w IV kwartale sprzedaż będzie zbliżona do osiągniętej w III kwartale, a w całym 2018 r. sięgnie 62,5 tys. mieszkań. Tegoroczna korekta sięgnie więc nie kilku, ale ponad 14 proc. wobec rekordowego 2017 r. Wciąż będzie to wynik porównywalny z bardzo dobrym 2016 r. (62 tys. lokali).

Deweloperzy zwolnili wyraźnie, jeśli chodzi o wprowadzanie lokali do sprzedaży. Według prognoz REAS w 2018 r. do oferty wejdzie 60,6 tys. mieszkań – o 10,2 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r., ale także o 6,8 proc. mniej niż w 2016 r.

Jak podkreśla REAS, spadek sprzedaży to pochodna niższej podaży będącej rezultatem rosnących cen wykonawstwa i gruntów oraz coraz dłuższych procedur dotyczących pozwoleń na budowę czy użytkowanie. Deweloperzy, broniąc marż, starają się przerzucać wzrost kosztów na ceny lokali.

Średnie ceny na sześciu rynkach rosną dynamicznie od końca 2016 r. Na koniec III kwartału ceny lokali wprowadzanych do oferty były o blisko 9 proc. wyższe niż w I kwartale 2009 r. – był to poprzedni szczyt koniunktury, tuż przed załamaniem rynku w wyniku globalnego kryzysu. Średnie ceny transakcyjne były o ponad 2 proc. wyższe niż wtedy.

Pytanie, czy to już granica zwyżek. REAS współpracuje z Obido, platformą pomagającą znaleźć wymarzone lokum na podstawie deklarowanych preferencji. Dane stanowią też materiał do analizy. W październiku użytkownicy Obido deklarowali niższe maksymalne kwoty na zakup mieszkań niż na koniec 2017 r.

Według ekspertów REAS nie należy się jednak nastawiać, że mieszkania będą tanieć. Oferta deweloperów jest bowiem niska względem popytu – na koniec września spółki potrzebowałyby niecałych trzech kwartałów, by wyprzedać ofertę. Klienci nie mają więc silnej pozycji negocjacyjnej.

Zróżnicowane rynki i firmy

Według REAS po trzech kwartałach sprzedaż skurczyła się o 10,4 proc., do 48,3 tys. mieszkań. 21 spółek związanych z rynkiem publicznym w tym czasie sprzedało blisko 20 tys. lokali, o 8,4 proc. mniej niż rok wcześniej.

Warszawa, Trójmiasto i Wrocław – to kluczowe rynki, na których działają notowani deweloperzy.

Na stołecznym rynku sprzedaż w III kwartale skurczyła się o blisko 27 proc. rok do roku przy 18,9-proc. spadku całego rynku. Liczba lokali wprowadzonych do użytkowania zmniejszyła się o 24,5 proc. przy 10,8-proc. spadku rynku. We Wrocławiu było to odpowiednio 32 i 25 proc. na minusie. Z kolei w Trójmieście sprzedaż skurczyła się o 20,9 proc., ale za to liczba lokali wprowadzonych zwiększyła się o 12,7 proc. Tendencje rynkowe widać m.in. w wynikach Domu Development. Spółka jest w Warszawie liderem, a w połowie zeszłego roku przejęła trójmiejski Euro Styl i rozkręca się w stolicy Dolnego Śląska. Mimo akwizycji i zwiększenia zasięgu geograficznego po trzech kwartałach deweloper sprzedał w sumie 2,6 tys. lokali, o 11,3 proc. mniej rok do roku. Także działający w stolicy i Gdańsku Robyg zanotował 25-proc. spadek sprzedaży, do 2,02 tys. mieszkań. Ale są i odstępstwa od reguły. Warszawska Victoria Dom zwiększyła sprzedaż o 21,5 proc., do 707 lokali, a trójmiejskie Inpro o 31 proc., do 638 mieszkań.