Zapaść na rynku domów już nie ciąży?

Kryzys z ostatnich lat miał swe źródła na amerykańskim rynku nieruchomości. Ekonomiści twierdzą jednak, że trwająca na nim zapaść nie stanowi zagrożenia dla gospodarki i rynku akcji

Dane historyczne wskazują, że w USA trwałe ożywienie gospodarcze zawsze szło w parze z ożywieniem na rynku nieruchomości – mówił w grudniowym wywiadzie dla „Parkietu” Vernon Smith, laureat Nagrody Nobla z 2002 r. Z badań tego ekonomisty wynika, że w pierwszym roku po każdej z 10 powojennych recesji w USA aktywność w budownictwie mieszkaniowym odbijała się średnio o ponad  26?proc. Według Amerykańskiego Biura Badań Ekonomicznych, ostatnia zapaść zakończyła się w czerwcu 2009 r. Tymczasem w ciągu kolejnych 12 miesięcy wbito łopatę pod około 592 tys. nowych domów. To o 13 proc. mniej niż rok wcześniej i o 49 proc. mnie, niż przed dwoma laty.

Mimo to, największa gospodarka świata wydaje się przyspieszać. O ile jeszcze jesienią ubiegłego roku Międzynarodowy Fundusz Walutowy spodziewał się, że amerykański PKB powiększy się w tym roku o 2,3 proc., teraz oczekuje, że będzie to 3 proc. Ekonomiści średnio wróżą Ameryce wzrost o 3,2 proc. Optymizm ten podzielają inwestorzy. W ostatniej edycji sondażu Amerykańskiego Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych niemal 47 proc. respondentów wyznało, że w perspektywie sześciu miesięcy spodziewa się zwyżek na Wall Street. Niedźwiedziami było niespełna  26?proc. ankietowanych.

Jeśli rację ma Smith, ekonomistów i inwestorów czeka rozczarowanie. – Można mieć nadzieję, że ten cykl koniunkturalny będzie inny od 14 poprzednich, ale ci, którzy tak uważają, mają przeciwko sobie ciężar przeszłych doświadczeń – wskazywał noblista jesienią ub.r. na łamach „Wall Street Journal”. Ostrzeżenie to brzmi tym bardziej wiarygodnie, że miniona recesja i bessa miały źródła w krachu na rynku nieruchomości.

[srodtytul]Domy dostępne, ale niechciane[/srodtytul]

W grudniu ceny domów w 20 amerykańskich metropoliach, mierzone indeksem S&P/Case-Shiller, spadły o 2,4 proc. rok do roku i o 1 proc. wobec listopada. W efekcie znalazły się o zaledwie  2,3?proc. powyżej minimum z kwietnia 2009 r. i o 31 proc. poniżej szczytu z 2006 r. – Kontynuacja takiego odbijania się blisko dna wygląda na optymistyczny scenariusz – ocenił jeden z twórców indeksu Robert Shiller, ekonomista z Uniwersytetu Yale. – Intuicja podpowiada mi, że prawdopodobieństwo realnego spadku cen domów o dalsze 15, 20, a nawet 25 proc. jest znaczne. To nie jest prognoza, ale istnieje takie ryzyko – dodał.

– Ogromna przewaga podaży nad popytem gwarantuje, że ceny domów będą pod presją jeszcze przez jakiś czas – zgadza się Josh Shapiro, główny ekonomista firmy MFR. Popyt na nieruchomości na rynku wtórnym, po gwałtownym załamaniu z lata ub.r., które związane było z wycofaniem fiskalnego wsparcia dla nabywców pierwszych domów, wyraźnie się odbił. Wciąż jednak jest o 26 proc. mniejszy niż przed kryzysem i nie wystarcza, aby wchłonąć ogromną liczbę domów wyprzedawanych przez banki. W IV kwartale proces wywłaszczenia rozpoczęto w stosunku do 1,3 proc. posiadaczy kredytów hipotecznych. W tym roku odsetek ten jeszcze wzrośnie – według prognoz firmy RealtyTrac o 20 proc., do rekordowego poziomu. Coraz więcej Amerykanów zmaga się bowiem z ujemną wartością swoich domów, czyli sytuacją, gdy ich bieżące ceny nie pokrywają pozostałego do spłaty kredytu. Pod koniec ub. r. dotyczyło to 27 proc. kredytobiorców, w porównaniu z 23,2 proc. kwartał wcześniej.

Dekoniunktura na rynku nieruchomości jest częściowo efektem błędnego koła. Nadpodaż domów sprawia, że potencjalni nabywcy wstrzymują się z decyzją zakupu, w oczekiwaniu na dalszy spadek cen. To nasila problemy kredytobiorców, zwiększając podaż domów pochodzących z wywłaszczeń. Ale niemrawy popyt ma też inne źródła, np. uporczywie wysoką stopę bezrobocia, uniemożliwiającą wielu Amerykanom zaciągnięcie kredytu. Banki nie kwapią się zresztą z ich udzielaniem, w związku z wysokim odsetkiem niespłacanych terminowo zobowiązań (w grudniu wynosił on 8,2 proc.). Zdaniem Shillera, ostrożność kredytobiorców wynika też z niepewności co do losów instytucji Freddie Mac, Fannie Mae, za pośrednictwem których Waszyngton gwarantuje większość kredytów hipotecznych w USA. Kryzys unaocznił, że zaangażowanie rządu na rynku nieruchomości wymaga rewizji, ale w obecnych warunkach administracja boi się wycofać swoje wsparcie.

Wśród ekonomistów panuje natomiast zgoda, że popytu na domy nie hamuje oprocentowanie kredytów hipotecznych, które od listopada rośnie, ale wciąż pozostaje na niskim poziomie. – Biorąc pod uwagę oprocentowanie kredytów, ich dostępność, ceny domów i ich stosunek do średniej płacy, domy w USA od dziesięcioleci nie były tak osiągalne – powiedział „Parkietowi” Robert Brusca, założyciel Fact & Opinion Economics.

[srodtytul]

Zmarginalizowany sektor[/srodtytul]

Zdaniem Davida Rosenberga, głównego stratega firmy inwestycyjnej Gluskin Sheff, ceny domów definitywnie ustabilizują się dopiero za sześć, siedem lat. Co to oznacza dla amerykańskiej gospodarki? – W ostatnich pięciu miesiącach domy taniały w rocznym tempie 10 proc. Pod względem wpływu na gospodarkę, jest to równoważne przecenie akcji o 20 proc. – napisał w nocie do inwestorów Rosenberg, nawiązując do tzw. efektu majątkowego. Im tańsze ceny aktywów, tym ubożsi czują się ich właściciele, a w efekcie mniej wydają i więcej oszczędzają. Zdaniem ekonomisty, stopa oszczędności amerykańskich gospodarstw domowych, która od zakończenia recesji w USA systematycznie malała (z ponad 8 proc. do 5,3 proc.), wkrótce znów może zacząć rosnąć.

W optyce Rosenberga i Smitha, zastój na rynku nieruchomości jest jedynie przejawem naturalnego po bańce kredytowej procesu delewarowania, czyli redukcji zadłużenia. Jak wynika z głośnych badań Vincenta i Carmen Reinhartów, historycznie rzecz biorąc trwa on tyle, co poprzedzająca go ekspansja kredytowa i przejawia się nie tylko niższymi przed kryzysem cenami domów, ale też wolniejszym tempem wzrostu gospodarczego. Według nich, Amerykę czeka jeszcze siedem chudych lat.

Dlaczego mimo to średnie prognozy ekonomistów są optymistyczne? – Nie mam przekonania, że prawdziwej ekspansji gospodarczej musi towarzyszyć odbicie na rynku nieruchomości. To, co obserwujemy od kilku miesięcy, to prawdziwe ożywienie. Poprawa koniunktury na rynku domów tylko to potwierdzi – tłumaczy Brusca. – Zapaść na rynku nieruchomości przez kilka lat istotnie przyczyniała się do spadku PKB, ale teraz będzie miała neutralny wpływ na tempo wzrostu gospodarki, nawet gdyby się pogłębiła. O ile przed kryzysem budownictwo mieszkaniowe odpowiadało za około 6 proc. PKB, dziś jest to 2 proc. Ten sektor stał się więc relatywnie nieistotny – zauważa z kolei Paul Ashworth, ekonomista z Capital Economics.

Wyraźnie też poprawiła się kondycja banków. Nawet rosnący odsetek nieregularnych kredytów hipotecznych nie powinien więc zamrozić akcji kredytowej tak, jak to było tuż po wybuchu kryzysu. – Sondaże wśród bankowców pokazują, że banki są chętne do pożyczania. I choć podaż kredytów hipotecznych wciąż maleje, to podaż pożyczek dla firm rośnie. A to właśnie ten rodzaj kredytów jest bardziej użyteczny, jeśli chodzi o napędzanie wzrostu PKB, bo inwestycje kapitałowe firm zwiększają potencjalną produkcję – tłumaczy „Parkietowi” Ashworth.

[srodtytul]Akcje sobie, domy sobie[/srodtytul]

Paradoksalnie, utrzymująca się zapaść może być korzystna dla inwestorów giełdowych. Rezerwa Federalna w swoich komunikatach konsekwentnie podkreśla, że słabość rynków domów i pracy przemawia za kontynuacją luźnej polityki pieniężnej, w tym jej ilościowego łagodzenia (QE), czyli skupu przez bank centralny obligacji. Choć ostatnie przyspieszenie w gospodarce USA ekonomiści bardziej niż z drugą rundą tego programu wiążą z fiskalnym pakietem stymulacyjnym, który Waszyngton przyjął pod koniec 2010 r., działania Fedu niewątpliwie sprzyjają zwyżkom na Wall Street. Indeks S&P 500 zwyżkuje niemal nieprzerwanie od końca sierpnia ub.r., gdy przewodniczący Fed Ben Bernanke po raz pierwszy dał do zrozumienia, że druga runda QE jest przesądzona.

Czy to oznacza, że planowane na czerwiec zakończenie tego programu będzie oznaczało kres tej zwyżkowej fali na giełdzie? Niekoniecznie. Choć na rynkach dominuje przekonanie, że trzeciej rundy QE nie będzie, ankietowani przez agencję Bloomberga stratedzy akcyjni prognozują średnio, że S&P 500 zakończy rok na poziomie 1420 pkt. To o 8,7 proc. więcej niż dzisiaj. – Korelacja między rynkiem akcji i nieruchomości nie jest bardzo słaba – wskazuje Brusca. Faktycznie, korelacja miesięcznych zmian procentowych indeksu S&P 500 i takich zmian popytu na domy na rynku wtórnym to zaledwie 0,05 proc. (podobnie jest, gdy zamiast tej ostatniej zmiennej weźmie się wydatki budowlane czy liczbę rozpoczynanych budów). Wynika to m.in. z tego, że koniunktura na Wall Street w znacznie mniejszym stopniu zależy od podaży kredytu niż koniunktura na rynku mieszkaniowym.

– Na rynku nieruchomości pękła bańka, natomiast na rynku akcji jej nie było. Patrząc w długim horyzoncie, ceny akcji pozostają wciąż w tyle, za cenami domów. To zrozumiałe, że teraz akcje radzą sobie lepiej, a domy wciąż tanieją – podkreśla Ashworth (faktycznie, indeks Case-Shiller jest dziś o 9 proc. poniżej średniej z ośmiu lat przed kryzysem, a wskaźnik cena do zysku dla spółek z S&P 500 jest o niemal 22 proc. poniżej analogicznej średniej). – Kursami akcji zawiadują głównie zyski spółek, a te się ostatnio poprawiają. I nie jest to wyłącznie kwestia ożywienia w USA, tylko na całym świecie, bo firmy z indeksu S&P 500 około 30–40 proc. przychodów uzyskują za granicą – dodaje ekonomista Capital Economics. Pozostaje mieć nadzieję, że nawet nobliści niekiedy się mylą.

[ramka]Ceny domów w USA mogą tąpnąć jeszcze nawet o 25 proc. Ale giełdowych inwestorów to nie martwi[/ramka]

[[email protected]][/mail]