Ceny mieszkań atakują rekord z czasów bańki spekulacyjnej

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce rosną najszybciej od dziesięciu lat i są w okolicach historycznych szczytów – wynika z danych NBP. Rynek coraz bardziej się rozgrzewa, w czym pomagają rekordowo niskie stopy procentowe oraz niskie bezrobocie. Oby tylko nie doszło do jego przegrzania, jak dziesięć lat temu...

Na początku tego roku WIG atakował rekord wszech czasów z 2007 roku. Opublikowany w czerwcu raport NBP pokazuje, że dokładnie to samo działo się w I kwartale na rynku mieszkań w Polsce. Z tą różnicą, że w „mieszkaniówce" rekord został ustanowiony nie w 2007 roku, lecz nieco później – w zależności od przyjętego indeksu II–IV kwartale 2008. Z danych gromadzonych przez NBP wynika, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w dziesięciu największych miastach w przypadku rynku pierwotnego już pokonały historyczny rekord (5137 zł za metr kwadratowy wobec 5007 zł w IV kw. 2008), zaś w przypadku rynku wtórnego są o krok od rekordu (4273 zł wobec 4316 zł w II kw. 2008).

Cofnijmy się na chwilę pamięcią do okresu sprzed dziesięciu lat. Nie ulega wątpliwości, że wspomniane rekordy zarówno na rynku akcji, jak i nieruchomości zostały ustanowione w warunkach bańki spekulacyjnej. O ile w przypadku giełdy wielokrotnie i szczegółowo opisywaliśmy tamtą sytuację i zwracaliśmy uwagę, że obecne warunki w niczym nie przypominają bańki sprzed lat, o tyle w przypadku rynku mieszkań najwyższy czas, by spróbować przeprowadzić podobną analizę.

Zacznijmy od tego, że ceny nieruchomości nie tylko atakują rekordy sprzed dziesięciu lat, ale – co równie istotne – rosną coraz szybciej. W I kwartale ceny z rynku wtórnego były o 7,7 proc. wyższe niż rok wcześniej. Takiej dynamiki nie obserwowaliśmy od ... dziesięciu lat.

Oczywiście sam w sobie ten fakt jeszcze o niczym nie świadczy. Ceny teoretycznie mogłyby rosnąć jeszcze szybciej. Przecież te dziesięć lat temu wzrost w skali roku sięgał ... 60–70 proc. (!) w punkcie kulminacyjnym bańki spekulacyjnej.

Aby lepiej zdiagnozować sytuację, musimy sięgnąć też po inne kryteria. Rzućmy okiem na kredyty bankowe. I tutaj widać coraz szybszy wzrost. Z wykresu zawartego w raporcie NBP wyczytać można, że w I kwartale podpisano nowe umowy kredytowe o wartości ok. 13 mld zł, co jest kwotą najwyższą od 7–8 lat. Dla porównania, w kulminacyjnym punkcie hossy w 2008 roku wartość nowych umów przekroczyła 16 mld zł.

Teoretycznie pocieszać się można faktem, że obecnie nie mamy do czynienia z toksycznym zjawiskiem sprzed dekady, jakim było finansowanie zakupu nieruchomości pozornie tanimi kredytami frankowymi. Z drugiej strony obecnie takie kredyty nie byłyby aż tak potrzebne, bo przecież pożyczki denominowane w PLN są o wiele tańsze niż wówczas. Stopa referencyjna NBP to obecnie 1,5 proc., podczas gdy na przestrzeni 2008 roku wynosiła 5–6 proc. W przypadku z natury pokaźnych kredytów hipotecznych ta różnica jest niebagatelna.

Niskie stopy procentowe oddziałują na popyt na mieszkania nie tylko poprzez zapotrzebowanie na pożyczki. Ważny jest motyw lokacyjny. Niskie stopy przekładają się na uporczywie niskie oprocentowanie depozytów i obligacji. Poszukiwanie alternatyw (na świecie określane jako „yield seeking") wielu posiadaczy kapitału doprowadziło wprost na rynek nieruchomości i kupowania mieszkań na wynajem. Dane NBP potwierdzają, że opłacalność najmu pozostaje wysoka, a nawet rekordowo wysoka w porównaniu np. z lokatami.

Doświadczenia światowe sugerują, że zbyt długie utrzymywanie niskich stóp procentowych może zaowocować narastającą bańką, a potem jej pęknięciem i w efekcie wieloletnim „odchorowywaniem" ekscesów z czasów bańki. Dokładnie taki scenariusz przerabiała amerykańska gospodarka przed kryzysem z 2008 roku. Coraz szybszy przyrost kredytów mieszkaniowych w naszym kraju (któremu sprzyjają właśnie utrzymywane od dawna rekordowo niskie stopy) w połączeniu z coraz szybszym wzrostem cen mieszkań to z pewnością nie są kwestie, które należy bagatelizować.

Dobra wiadomość jest natomiast taka, że choć nominalne ceny nieruchomości atakują rekordy sprzed dekady, to w porównaniu np. z dochodami czy też zasobnością Polaków wcale nie są tak wysokie. Porównaliśmy przykładowo średnią cenę metra kwadratowego ze średnim wynagrodzeniem brutto. Okazuje się, że ten współczynnik, którego gwałtowny wystrzał dziesięć lat temu był najbardziej namacalnym symptomem bańki, obecnie ... szoruje po dnie. Pod tym względem nie widzimy jeszcze niepokojących sygnałów.

Podobnie jest, jeśli przyjrzymy się czynszom najmu. Okazuje się, że średnie ceny mieszkań dopiero zaczynają rosnąć szybciej niż dochody z najmu. Do niebezpiecznych dysproporcji sprzed dekady jeszcze daleka droga.

Reasumując, najszybszy od dziesięciu lat wzrost cen mieszkań w Polsce każe zacząć zastanawiać się nad tym, czy nie przerabiamy przypadkiem dobrze znanego scenariusza przegrzewania się tego rynku. Na razie naszym zdaniem sytuacja jest jeszcze znacznie zdrowsza pod względem fundamentalnym, niż to miało miejsce w kulminacyjnej fazie bańki spekulacyjnej sprzed dekady.

Rynek mieszkaniowy uzależniony od rynku pracy

Ceny mieszkań rosną stopniowo od około pięciu lat (dołek odnotowaliśmy w 2013 r.). To nie przypadek, jeśli weźmiemy pod uwagę, że mniej więcej od tego czasu spada stopa bezrobocia rejestrowanego w naszym kraju. Wcześniej trwający od jesieni 2008 r. (globalny kryzys finansowy) wzrost bezrobocia był z kolei skorelowany ze spadkiem cen mieszkań. Wniosek? Hossa w nieruchomościach zakończy się, gdy długoterminowa faza ekspansji w gospodarce polskiej (europejskiej) dobiegnie końca.