Budowniczowie mieszkań niesieni falą hossy

Wyceny spółek puchną, bo pandemia nie przewróciła rynku. IV kwartał był dla firm giełdowych bardzo dobry pod względem sprzedaży, oczekiwane są sowite zyski z przekazań.

Obserwowane od początku listopada odbicie na giełdach nie ominęło budowniczych mieszkań. Indeks WIG-nieruchomości (grupuje także deweloperów komercyjnych) zyskał do tej pory 26 proc., wartość niektórych spółek poszła w górę znacznie mocniej, nawet o przeszło 40 proc.

Patrząc na główne indeksy GPW, szarża byków przygasła, tymczasem WIG-nieruchomości bez problemu notuje kolejne maksima.

Wsparciem dla deweloperów był dobry sezon wyników sprzedaży mieszkań. W IV kwartale spółki z rynku kapitałowego zanotowały najlepszy rezultat w 2020 r. W skali całego roku spadek sprzedaży mieszkań, spowodowany lockdownem w II kwartale, wyniósł prawie 7 proc. – to znacznie lepiej niż szeroki rynek. Mimo pandemii Dom Development w ostatnich trzech miesiącach uzyskał rekordową kwartalną sprzedaż, a Ronson czy Echo zanotowały najlepsze roczne wyniki.

Tanio czy drogo?

Najpopularniejszym wskaźnikiem rynkowym do oceny spółek nieruchomościowych jest C/WK – cena do wartości księgowej. W dużym uproszczeniu spółki posiadające wskaźnik poniżej 1 uchodzą za tanie, a powyżej 1 za drogie. Pod tym względem wciąż większość firm wydaje się niedoszacowana (patrz wykres).

– Jeśli chodzi o giełdowych deweloperów, perspektywy wydają się dobre. Wyniki w IV kwartale i całym 2020 r. świadczą o tym, że jeśli dysponowało się dobrym bankiem ziemi i nie było problemów z uzyskiwaniem pozwoleń, można było osiągnąć nawet rekordową sprzedaż – mówi Adrian Górniak, analityk DM BDM. – Większość deweloperów podkreśla duży popyt. Jest on wspierany niskimi stopami procentowymi i lokowaniem oszczędności w nieruchomości. Pomimo początkowych obaw nie doszło do korekty cen. Zakładam, że deweloperzy nie będą znacząco zwiększać podaży, pilnując cen i marż. Moim zdaniem największymi czynnikami ryzyka są sytuacja na rynku pracy i opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń administracyjnych – dodaje.

Zdaniem analityka, co do wycen deweloperów, to poza ogólnymi nastrojami na giełdzie i wspomnianymi oczekiwaniami, jeśli chodzi o popyt i podaż, wsparciem były dobre odczyty przekazań zwiastujące wyniki finansowe.

– Nie widać też ryzyka, jeśli chodzi o marże, ceny mieszkań nie spadają, a koszty budowy są stabilne lub nawet niższe, dostępność podwykonawców jest większa. Ryzykiem pozostają ceny działek, ale to wpłynie na projekty oddawane za dwa, trzy lata – podsumowuje Górniak.

Powolna odbudowa

Eksperci firmy JLL spodziewają się w scenariuszu bazowym stabilizacji na rynku mieszkaniowym.

W 2020 r. w sześciu głównych aglomeracjach: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi (to mniej więcej połowa całego rynku), deweloperzy sprzedali netto (umowy deweloperskie i rezerwacyjne minus rezygnacje) 53,1 tys. mieszkań, o blisko 19 proc. mniej niż rok wcześniej.

To był rok szczególny. W I kwartale padł rekord, nabywców znalazło 18,9 tys. mieszkań. Lockdown spowodował paraliż sprzedaży i lawinę zwrotów, co poskutkowało wynikiem zaledwie 6,9 tys. W III kwartale rynek mocno odbił, sprzedano 13,3 tys. mieszkań – wyraźnie jednak mniej niż w kwartałach przed pandemią. IV kwartał przyniósł sprzedaż na poziomie 14 tys.

Eksperci JLL prognozują, że w scenariuszu bazowym w tym i przyszłym roku sprzedaż będzie rosła w jednocyfrowym tempie, zatem rynek cofnie się do 2015 r.

Dane JLL wskazują na zatrzymanie się w 2020 r. obserwowanego w ostatnich latach mocnego trendu wzrostowego cen – na poszczególnych rynkach panuje stabilizacja lub lekkie zwyżki. Co prawda od rekordowego 2017 r. sprzedaż mieszkań w ujęciu ilościowym spada (z 72,8 tys.), to ze względu na wzrost cen szacunkowa wartość sprzedanych lokali utrzymuje się na wysokim poziomie. W 2017 r. było to 28,3 mld zł, rekord padł w 2019 r.: 30,2 mld zł, a w ubiegłym było to 27,2 mld zł, czyli prawie tyle samo co w 2018 r.

– Jeśli chodzi o najbliższe dwa–trzy lata, jesteśmy umiarkowanymi optymistami, rynek mieszkaniowy radzi sobie całkiem nieźle. Wyniki za 2020 r. są w zasadzie bardzo dobre, biorąc pod uwagę okoliczności. Każda kolejna fala pandemii jest przyjmowana z większym spokojem – powiedział Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Co prawda odpłynęli z rynku inwestorzy kupujący lokale na wynajem, ale w pewnym stopniu zastąpili ich ludzie starający się zaparkować oszczędności, by chronić ich wartość. Część z nich nie wie dziś, czy kiedy za dwa lata odbierze od dewelopera klucze, wynajmie ten lokal, sprzeda go, a może będzie dalej trzymać w stanie deweloperskim i czekać, obserwując sytuację na rynku mieszkaniowym i generalnie, na możliwości lokowania oszczędności – dodał.

Widać wyraźnie, że karty rozdają nabywcy starsi niż dotychczas, świadomie lokujący pieniądze w mieszkania duże, w dobrych lokalizacjach – a więc drogie.

Eksperci JLL zwrócili uwagę na „rozjechanie się" w IV kwartale dwóch wskaźników; z jednej strony sprzedaż mieszkań dalej rosła po lockdownie, a z drugiej pogorszyły się nastroje konsumenckie (badana przez GUS skłonność do dokonywania dużych zakupów).

– To pierwszy od wielu lat przypadek, kiedy wskaźnik ufności konsumenckiej ma przeciwstawny zwrot ze wskaźnikiem sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że coraz mniej zakupów na rynku mieszkaniowym determinowanych jest dążeniem do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a coraz więcej podejmowanych jest w oparciu o racjonalną kalkulację finansową – powiedział Kirejczyk.

Z drugiej strony w II połowie 2020 r. banki poluzowały politykę przyznawania kredytów hipotecznych, co wspiera „normalny" popyt, na cele mieszkaniowe. Procedury związane z uzyskaniem pożyczki są jednak dziś wydłużone.

Widać pewną ostrożność kupujących: najszybciej schodzą lokale z bliskim terminem oddania, czyli w latach 2021–2022. Mieszkania gotowe stanowią aktualnie 12 proc. oferty.

Wstępne badania rynkowe pokazują zmianę preferencji kupujących.

– Wszystko wskazuje na to, że społeczne i gospodarcze skutki pandemii zostaną rozciągnięte w czasie, fal zachorowań może być więcej, zostanie świadomość, że z dnia na dzień możemy znów zostać zmuszeni do zdalnej pracy i nauki. Rośnie zapotrzebowanie na zewnętrzną przestrzeń prywatną: ogródki czy duże tarasy. Ludzie będą zwracać uwagę na to, by mieć wydzieloną przestrzeń do pracy, deklarują też potrzebę dodatkowego pokoju, co może też być związane ze zdalnym nauczaniem – wskazał Kirejczyk.

Niepokojącym czynnikiem są wyzwania po stronie podaży. Przede wszystkim coraz trudniejszy dostęp do gruntów umożliwiających szybką zabudowę. Samorządy nie tylko wolniej procedują wydawanie pozwoleń, ale osłabione finansowo mogą mieć problem z inwestycjami w infrastrukturę, czemu będą musieli sprostać deweloperzy – a za co finalnie zapłacą klienci.

Na największym, warszawskim, rynku problem uwidacznia się w sukcesywnym spadku lokali w ofercie, co nie pozwala oczekiwać, że ceny będą spadać.

Aktualne jest też pytanie, co z oddawanymi do użytku mieszkaniami kupowanymi w poprzednich latach z myślą o najmie. Pewna pula, szczególnie nabywana na kredyt, może trafić na rynek wtórny.