Parkiet PLUS

W marżach budowniczych mieszkań kryzysu nie widać

Deweloperzy › Sprawozdania finansowe spółek właśnie zaczynają obejmować okres mocnego wzrostu kosztów wykonawstwa. Na razie deweloperzy pokazują wciąż bardzo dobrą rentowność.
Foto: Rzeczpospolita/ Piotr Guzik

W I połowie 2019 r. większość deweloperów związanych z rynkiem kapitałowym poprawiła rentowność wobec takiego samego okresu ubiegłego roku. Średnia marża brutto ze sprzedaży wyniosła 24,9 proc., o 2,4 pkt proc. więcej.

Obrazek sprzed kilkunastu miesięcy

Co mówią nam te wyniki? Należy pamiętać, że deweloperzy księgują sprzedaż lokali dopiero po wręczeniu kluczy nabywcom. Mieszkania rozchodzą się w zdecydowanej większości, zanim budowa się zakończy, zatem wyniki raportowane za I półrocze 2019 r. pochodzą z inwestycji, które trafiły do deweloperskich katalogów pod koniec 2017 r.

Uderzenie wzrostu kosztów wykonawstwa w branżę rozpoczęło się właśnie pod koniec 2017 r., dlatego dopiero przyszłe raporty finansowe pokażą w pełni, jak deweloperzy podwyżkami zrekompensowali sobie rosnące ceny usług podwykonawców, materiałów, a także ziemi.

Na razie marże w sprawozdaniach spółek utrzymują się na wysokim poziomie. Mowa o rentowności brutto ze sprzedaży, a więc przed kosztami sprzedaży i marketingu, zarządzania, finansowania i przed opodatkowaniem. Z racji różnic w raportowaniu jest to jedyny parametr w rachunku zysków i strat pozwalający porównać wszystkich graczy na rynku. Część deweloperów buduje nie tylko mieszkania, a tzw. raportowanie segmentowe nie obfituje w zbyt wiele szczegółów.

Warto też pamiętać, że z racji tego, iż deweloperskie inwestycje są oddawane w drugiej części roku, wynikowe żniwa przypadają właśnie na ten okres. Najpełniejszy obraz branży pokażą zatem raporty roczne, na które trzeba zaczekać do 2020 r.

Stawkę graczy o najwyższej rentowności tradycyjnie otwiera wrocławskie Lokum Deweloper. Spółka specjalizująca się w mieszkaniach o podwyższonym standardzie w I półroczu miała marżę brutto ze sprzedaży 36,8 proc., o 3,3 pkt proc. wyższą rok do roku.

Działająca w kilku aglomeracjach Develia (d. LC Corp) utrzymała wysoki wynik, marża wyniosła 33,5 proc., o 1,1 pkt proc. mniej niż rok wcześniej.

W zestawieniu półrocznym znalazła się spółka Victoria Dom, notowana na Catalyst, a więc niepodlegająca obowiązkowi publikacji sprawozdań kwartalnych. Działający wyłącznie w Warszawie deweloper uzyskał blisko 32-proc. rentowność, niemal tyle samo co rok wcześniej.

Dość nieoczekiwanie z czołowych miejsc rankingu spadł Unidevelopment, należący do giełdowego Unibepu. Marża skurczyła się z 33 do 18,9 proc., a jeszcze na koniec marca sięgała 33,6 proc. Do zamknięcia tego wydania nie uzyskaliśmy od Unidevelopmentu komentarza w tej sprawie.

Nawet na poziomie pierwszej marży wynik może by zaburzony czynnikami jednorazowymi. Dom Development zaraportował na poziomie skonsolidowanym rentowność 29,3 proc., ale gdyby nie efekt rozliczenia przejęcia trójmiejskiego Euro Stylu marża wyniosłaby 30,2 proc. Czysto księgowy negatywny efekt słabnie, bo rok wcześniej zjadł 2 pkt proc.

Echo Investment wykazało 16,8 proc. marży, wynik został pomniejszony o aż 7,6 pkt proc. z powodu korekty uwzględniającej wyższe, niż się spodziewano, koszty projektów ukończonych w latach ubiegłych.

J.W. Construction pochwalił się poprawą rentowności aż o 29,1 pkt proc., jednak rok wcześniej marża była ujemna – z powodu sprzedaży gruntu ze stratą.

Obniżki? Raczej nieprędko

Bieżącą sytuację na rynku oddaje sprzedaż – notowani deweloperzy łącznie sprzedali w ciągu trzech kwartałów 18,3 tys. mieszkań, prawie tyle samo co rok wcześniej.

– Sprzedaż w ujęciu ilościowym jest płaska, ale pamiętajmy, że ceny mieszkań w ciągu roku poszły w górę. To pokazuje, że popyt jest wciąż mocny – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, instytucji obserwującej szczególnie deweloperów z Catalyst. – Sprzedaż mieszkań przez te firmy oceniamy dobrze. Taka sytuacja nie dziwi, biorąc pod uwagę solidne fundamenty wpływające na popyt – dodaje. To historycznie niskie bezrobocie, szybko rosnące płace, wzrost gospodarczy, niskie stopy procentowe oraz strukturalny niedobór mieszkań.

– W ciągu ostatniego roku istotnie wzrosły ceny mieszkań, w największych miastach średnio około 10 proc., jednak o niecałe 7 proc. wzrosły również płace ogółem, w związku z czym siła nabywcza pracujących spadła nieznacznie. Do tego koszty zatrudnienia pracowników budowlanych nie rosną już tak szybko jak w 2018 r. W efekcie rentowność inwestycji dla deweloperów cały czas jest atrakcyjna – ocenia Mucha.

Menedżer zwraca uwagę, że tempo sprzedaży mieszkań jest podobne jak w I połowie 2018 r. mimo trudności wielu deweloperów z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, co przełożyło się na skurczenie oferty.

– Duży wpływ na tę sytuację miało przejściowe spowolnienie pracy urzędów na przełomie roku ze względu na wybory samorządowe w IV kwartale 2018 r. Problemy z pozwoleniami i uzupełnieniem oferty miała większość firm, a z tych dużych najmocniej odczuły to Robyg, Lokum Deweloper i Develia. To stąd przede wszystkim wynikała ich gorsza sprzedaż w porównaniu z latami poprzednimi. Oceniamy, że gdyby nie te problemy sprzedaż mogłaby się zbliżyć do tej z rekordowego 2017 r. – uważa Mucha.

Co dalej z cenami mieszkań?

– W najbliższych kwartałach będziemy obserwować dalszy, choć prawdopodobnie coraz słabszy, wzrost. W sytuacji rosnących wynagrodzeń, niskiego bezrobocia i niskich stóp procentowych obecnie nie występuje presja na obniżenie cen – ocenia Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE. Firma doradcza, kojarzona głównie z nieruchomościami komercyjnymi, zawarła niedawno strategiczne partnerstwo ze spółką redNet Property Group obsługującą rynek mieszkaniowy. – W dalszej perspektywie można przewidywać ograniczenie popytu – bądź na skutek wzrostu cen, bądź z powodu wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak przewidywane spowolnienie gospodarcze. Jednak pierwszą reakcją deweloperów na tę sytuację nie będzie obniżanie cen ofertowych, lecz akceptacja dłuższego okresu sprzedaży mieszkań. W rezultacie ceny ulegną stabilizacji, a wskaźnik przeciętnej ceny ofertowej może nawet statystycznie rosnąć z powodu wyprzedaży tańszych mieszkań – mówi Jański.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że tempo wzrostu cen mieszkań po dwuletnim rajdzie zdecydowanie wyhamowało. Jeszcze do niedawna w średnim terminie można byłoby się spodziewać stabilizacji cen i korekty, ale ostatnie wydarzenia nakazują ostrożność. Co to za wydarzenia?

– Od półtora roku obserwowaliśmy tendencję spadkową sprzedaży nowych mieszkań, tymczasem większość wyników opublikowanych przez deweloperów giełdowych pokazuje dość nieoczekiwane odbicie o iście imponującej skali. Jest to zapewne w głównej mierze pokłosie równie niespodziewanej prosperity na rynku kredytów mieszkaniowych w dwóch minionych kwartałach – mówi Jędrzyński. – Na temat „cudownego ożywienia w spowolnieniu" krążą różne teorie, jednak niepotwierdzone, więc niewarte rozpowszechniania. Dopóki nie będzie wiadomo, skąd ten popyt na kredyty, a następnie na mieszkania, trudno będzie prognozować rozwój koniunktury w bliższej i dalszej perspektywie – zaznacza.

Niemniej ekspert podkreśla, że dalszy wzrost cen mieszkań w skali znacznie przekraczającej tempo wzrostu płac stanowiłyby już element rynkowego ryzyka o trudno przewidywalnych skutkach.

Za znaczącą część popytu na lokale odpowiadają inwestorzy, którzy chcą zarabiać na wynajmie. Czy opłaca się wciąż kupować mieszkania na ten cel?

– Mamy teraz do czynienia z sytuacją, w której rosną zarówno ceny mieszkań, jak i czynsze. Z tego powodu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, zwłaszcza w porównaniu z takimi sposobami oszczędzania, jak założenie lokaty bankowej czy zakup obligacji – mówi Jański. – W przypadku inwestorów indywidualnych wzrost cen mieszkań będzie natomiast stanowił coraz silniejszą barierę wejścia na rynek najmu – ze względu na konieczność zainwestowania większej sumy pieniędzy lub zaciągnięcia większego kredytu. Dodatkowo rosnąca oferta nowych mieszkań, kupowanych z przeznaczeniem na wynajem, które na dużą skalę będą się pojawiać w ofercie co najmniej do 2021 r., zwiększy przeciętny poziom pustostanów. W rezultacie rentowność najmu zmaleje w przypadku mniej atrakcyjnych lokali – dodaje.

Niemniej CBRE przewiduje dynamiczny rozwój rynku najmu w najbliższych latach. Towarzyszyć mu będzie coraz szersza obecność inwestorów instytucjonalnych, w tym m.in. funduszy inwestycyjnych. – W swoich projektach wykorzystają oni efekty skali. Dzięki temu zminimalizują ryzyko, tym samym generując większe zyski. Najemcy z kolei będą mogli skorzystać z bezpiecznego, standaryzowanego produktu – podsumowuje Jański.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.