Część ekspertów przewiduje renesans ulic handlowych. A już teraz pandemia nakręca popyt na działki budowlane i rekreacyjne.

– Absolutnie nieruchomości komercyjne. To w tym segmencie polski inwestor powinien w pierwszej kolejności szukać okazji – przekonuje Adam Komorowski, prezes Grupy Cirrus Capital. – Długotrwały wzrost cen na rynku mieszkań w Polsce wcale nie jest pewny, biorąc pod uwagę demografię i zasób nieruchomości. Rzadko się o tym mówi, a warto o tym pamiętać.

Możliwości rynku komercyjnego są tymczasem bardzo duże. – Nie należy się obawiać, że dostęp do dobrych ofert mają tylko nieliczni. Polskie nieruchomości są traktowane jako dobra lokata przez zagraniczne fundusze emerytalne. Niemal zawsze są to wielomilionowe transakcje w pakietach – mówi Adam Komorowski. – Oferta dla inwestorów indywidualnych przechodzi przez grube sita takich funduszy, a perełki da się znaleźć w cenie niższej niż cena mieszkania.

Są też firmy, które – tak jak Cirrus Capital – dzielą jeden projekt na kilku inwestorów. Wtedy wystarczy wyłożyć nie więcej niż kilkadziesiąt tysięcy złotych.

O bogactwie ofert mówi Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom. – W dobie wysokiej inflacji i minimalnego oprocentowania lokat nieruchomości mogą być sposobem ochrony oszczędności, a nawet przynosić zysk – zapewnia. – Mieszkania na wynajem to niejedyna możliwość. Można też postawić na grunty lub nieruchomości komercyjne. Z inwestowania nie muszą być wykluczeni ludzie, którzy nie mają wielkiego budżetu. Są firmy oferujące inwestycje np. w apartamenty czy condohotele. Kilka osób zrzuca się na inwestycję, a potem uczestniczy w podziale zysków.

Nie wszystko złoto...

Lokale użytkowe wydają się łakomym kąskiem, choć nie w każdy warto zainwestować. – Znamy nowe osiedla, gdzie nie chcemy być obecni. Podobnie jest z niektórymi ulicami handlowymi, gdzie z roku na rok handel słabnie – tłumaczy Adam Komorowski. – Dla początkujących inwestorów łatwiejsze, ze względu na wymogi prawne, będą nowsze lokale. Zwróćmy też uwagę na ich widoczność z ulicy, dostęp do komunikacji i liczbę potencjalnych klientów, którzy dotrą do lokalu w rozsądnym czasie.

Biorąc pod uwagę potencjalną chęć późniejszej sprzedaży lokalu, warto pamiętać, że łatwiej pozbyć się lokalu mniejszego i tańszego. Otodom podaje, że kioski i pawilony można kupić już za kilkanaście tysięcy złotych, a niewielkie lokale gastronomiczne za 20 tys. zł. Natomiast duże lokale użytkowe w najatrakcyjniejszych miejscach potrafią kosztować nawet 10 mln zł.

Według wyliczeń Jarosława Krawczyka, inwestując w lokal użytkowy na wynajem, można liczyć na stopę zwrotu 7,3–12,4 proc. rocznie. Całą zainwestowaną kwotę można odzyskać już nawet po ośmiu latach. Symulacja dotyczy 60-metrowego lokalu ze średnią ceną zakupu i średnim czynszem.

Dużo oczywiście zależy od miasta i np. od dzielnicy. W Warszawie 60-metrowy lokal kupimy średnio za 690,4 tys. zł. Czynsz to 5,1 tys. zł. Roczny zwrot z inwestycji wyniesie 8,9 proc. Zwróci się po 135 miesiącach (11,2 roku). We Wrocławiu na taki lokal trzeba wydać średnio 543,2 tys. zł. Przeciętny czynsz to 5,6 tys. zł, rentowność – 12,4 proc. Inwestycja zwróci się po 97 miesiącach. W Poznaniu zwrot wyniesie 11,1 proc. (dziewięć lat), w Łodzi – 8,8 proc. (11,4 roku), w Krakowie – 9 proc. (11,2 ).

– Dostępne są także nieruchomości komercyjne z najemcami: czynne markety, sklepy, restauracje czy hotele – zauważa Jarosław Krawczyk. – Okazje mogą się też trafiać na rynku biurowym. Niewykluczone, że część firm zmieni model działania i wystawi biura lub ich części na sprzedaż. Zawsze rozważyć trzeba za i przeciw konkretnej lokalizacji, biorąc pod uwagę cenę i potencjał okolicy.

Zdaniem Adama Komorowskiego, jeśli dokonamy trafnej analizy i wyboru lokalu, jego wartość znacząco wzrośnie. Możemy zatem dysponować lokalem, który w ciągu kilkunastu lat zarobi tyle, ile na niego wyłożyliśmy, ale można go również wystawić na sprzedaż i zarobić dodatkowo na różnicy cen.

Miejsce na sklep i kawiarnię

Według Marcina Krasonia, eksperta portalu obido.pl, największe szanse powodzenia mają lokale na nowych osiedlach, które są oddalone od infrastruktury handlowo-usługowej. – Istnieje spora szansa, że na takim osiedlu powstanie sklep spożywczy, drogeria, zakład fryzjerski czy kawiarnia – tłumaczy Marcin Krasoń. – Ale nie każdy lokal pasuje do każdej działalności. Na przykład lokal dla drogerii to zupełnie inna bajka niż taki dla barbera.

Nieruchomości komercyjne mogą się jednak okazać dużym wyzwaniem dla początkujących inwestorów. – Dzięki wieloletnim umowom dają możliwość osiągnięcia całkiem dobrej rentowności i stabilnych dochodów, ale barierą jest kwota inwestycji – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Bardziej skomplikowane są także umowy z najemcami. Często należy korzystać z wiedzy specjalistów.

Ekspert przyznaje, że lokalem komercyjnym na nowo powstającym osiedlu może się zainteresować np. znana sieć handlowa czy usługowa. Ale kupując lokal, trzeba mieć już pewną wizję, jaka działalność może być w nim prowadzona. Może się zdarzyć, że obiekt, który na pierwszy rzut oka idealnie nadaje się np. na gastronomię, nie będzie mógł pełnić takiej funkcji przez kilka drobiazgów.

Bardzo mocny wpływ na handel ma pandemia. Zmniejszył się ruch w centrach handlowych. – Handel i usługi nie znoszą próżni, więc częściowo przeniosły się do sieci. Ale zmiany dają też nadzieję na renesans handlowych ulic, zwłaszcza że wiele miast mocno stawia na ich rewitalizację – mówi Jarosław Krawczyk. – Wciąż powstają osiedla, na których infrastruktura handlowo-usługowa dopiero się tworzy. To także dobry kierunek poszukiwań.

Łakomym kąskiem dla inwestorów jest też ziemia. Z analiz portalu Morizon.pl wynika, że w maju zainteresowanie ofertami działek wzrosło o 128 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Nie każda działka równie dobra

Koniunkturę na rynku ziemi napędza pandemia. Spora grupa osób chce i może (praca zdalna) wyprowadzić się z miasta. Adam Komorowski zaleca gruntowną, najlepiej profesjonalną, analizę możliwości budowlanych na danej działce i planów związanych z daną lokalizacją. Podkreśla, że ziemia sama w sobie ma niezaprzeczalną wartość, jednak to lokalne regulacje decydują o możliwym jej przeznaczeniu, a zatem i o wycenie.

Bez znajomości lokalnego rynku i okolicy, na co zwraca uwagę Marcin Krasoń, można się nadziać na minę i np. kupić działkę położoną na terenie zalewowym czy w miejscu, gdzie planowana jest droga szybkiego ruchu. Jak mówi Adam Komorowski, najwyższe odsetki przynosi inwestycja w wiedzę.

Oferta korzystnie położonych działek się kurczy. O najlepsze parcele z indywidualnymi inwestorami rywalizują czasem deweloperzy.

– Dobrze zlokalizowane działki pod mieszkania niezmiennie trzymają ceny – twierdzi Marcin Jańczuk. – Inwestujący w grunty sami wizualizują możliwości, jakie daje okolica, przez co są w stanie wzbudzić popyt na nieruchomości w rejonie, który nie jest powszechnie znany. Takie inwestycje charakteryzują się najwyższą rentownością.

Warunkiem jest oczywiście podwyższenie wartość działki np. przez jej podział, doprowadzenie mediów czy ułatwienie dojazdu.

Zarobić można też na działkach rekreacyjnych. – Ludzie stają się wygodni i oczekują gotowych produktów – mówi Marcin Jańczuk.