REKLAMA
REKLAMA

Akademia inwestycyjna

Deweloper buduje z zyskiem, inwestor korzysta

Lokowanie oszczędności w walory notowanych na giełdzie spółek związanych z rynkiem nieruchomości wymaga mniejszych nakładów niż zakup choćby niewielkiego lokalu, ale wiąże się z ryzykiem typowym dla rynku kapitałowego.
Foto: 123rf

Zakup akcji deweloperów może być zyskowną lokatą. Od 2015 r. do początku 2018 r., a więc w ciągu nieco ponad trzech lat, indeks WIG-nieruchomości wzrósł o 80 proc. Po korekcie, od początku tego roku wartość indeksu znowu się zwiększa. W szczytowym momencie wzrost sięgał prawie 24 proc. W tym roku spółki płacą też wysokie dywidendy dochodzące do 10 proc. Na co zwracać uwagę przy wyborze akcji?

Podstawowe wskaźniki

Jak wskazują analitycy, pomocne mogą być wskaźniki. Najpopularniejszy to C/WK – stosunek ceny rynkowej do wartości księgowej spółki. W dużym uproszczeniu, firmy ze wskaźnikami poniżej 1 uchodzą za tanie, a powyżej tej wartości – za drogie.

Warto też poddać analizie wskaźnik ROE, czyli zwrot na kapitale własnym (roczny zysk netto dzielony przez średni stan kapitałów własnych) i wskaźnik D/E (dług netto do kapitału własnego). W przypadku dewelopera mieszkaniowego wskaźnik długu netto do kapitału własnego powyżej 100 proc. może oznaczać konieczność restrukturyzacji zadłużenia w razie pogorszenia się koniunktury. Zadłużenie na poziomie 50–100 proc. może istotnie ograniczyć zdolność do wypłaty dywidendy. Poziom do 50 proc. można ocenić jako bezpieczny przy założeniu, że spółka wypracowuje regularne zyski. W przypadku spółek z portfelami nieruchomości komercyjnych na wynajem za prawidłowe można uznać wyższe wskaźniki zadłużenia w porównaniu z firmami stricte deweloperskimi.

Poznaj spółkę i jej otoczenie

– Jeśli chodzi o deweloperów mieszkaniowych, warto spojrzeć na otoczenie danej spółki. Kluczowe są takie elementy, jak wysokość stóp procentowych i perspektywa ich zmian, skłonność banków do udzielania kredytów hipotecznych, podaż gruntów pod zabudowę, dostępność i koszt wykonawstwa, stopa bezrobocia i kierunek jej zmian, wzrost wynagrodzeń, struktura demograficzna oraz konkurencja. Każdy z tych czynników mniej lub bardziej oddziałuje na sytuację każdego dewelopera, niezależnie od jego wielkości czy lokalizacji – twierdzi Emil Łobodziński, doradca inwestycyjny DM PKO BP. – Jeśli mamy już sprawdzone otoczenie, to trzeba przyjrzeć się dokładnie biznesowi konkretnej spółki. Ważny jest rynek, na którym działa, rozumiany nie tylko w ujęciu geograficznym (np. małe miasta czy stolica, jedno miasto czy kilka), ale także przy uwzględnieniu docelowej grupy klientów (np. wysoki standard w centrum miasta czy niższy na obrzeżach).

Ekspert sugeruje również, że należy przyjrzeć się jakości banku ziemi, zadłużeniu spółki, możliwości zaciągania zobowiązań, stanowi gotówki czy sile przetargowej wobec wykonawców.

– Pozwoli to na ocenę, ile mieszkań może być sprzedanych w danym okresie oraz jakich marż można się spodziewać. To kluczowy element, który będzie decydował o wynikach i tym samym o wycenie spółki – mówi Emil Łobodziński. – Trzeba pamiętać, że deweloperzy księgują przychód i zysk ze sprzedaży lokalu w momencie przekazania nabywcy kluczy, a nie w dniu podpisania umowy sprzedaży. To o tyle istotne, że obecnie większość lokali jest sprzedawana jeszcze przed zakończeniem budowy.

Pożyczka dla dewelopera

Inna opcja inwestycyjna to zakup obligacji komercyjnych. Co prawda deweloperzy emitują je dla inwestorów instytucjonalnych, ale papiery są potem dostępne na rynku wtórnym Catalyst.

– Inwestujący w akcje deweloperów nastawieni są na wzrost wartości spółek, natomiast inwestujący w obligacje z góry wiedzą, ile maksymalnie zarobią; jest to ograniczone do wysokości ustalonych odsetek. Inwestorów tych nie interesuje zatem potencjał wzrostu danej spółki, lecz chcą mieć pewność, że będzie ona miała w umówionym czasie gotówkę na obsługę długu i wykup obligacji. Im okres inwestycji jest krótszy, tym łatwiej przewidzieć, czy deweloper wywiąże się z zobowiązań wobec posiadających jego obligacje – podkreśla Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator. – Nadrzędna zasada przy inwestowaniu w obligacje komercyjne powinna brzmieć: nie rozumiem działalności emitenta lub nie potrafię zinterpretować zapisów warunków emisji obligacji – nie kupuję.

Foto: GG Parkiet

Podobnie jak w przypadku akcji, potencjalny inwestor powinien przyjrzeć się biznesowi dewelopera, jego sytuacji finansowej, historii obsługi zadłużenia. Należy też przeanalizować warunki emisji obligacji. Już na podstawie samej wysokości proponowanych odsetek możemy wyciągnąć istotne wnioski.

– Warto pamiętać o sprawie dość trywialnej, lecz często pomijanej przez inwestorów indywidualnych. Celem każdego emitenta jest pozyskanie środków jak najniższym kosztem. Z reguły emitenci proponujący ponadprzeciętnie wysokie oprocentowanie nie są w stanie pozyskać kapitału taniej, a to może oznaczać ponadprzeciętnie wysokie ryzyko – mówi Mateusz Mucha.

Trzeba także przeczytać warunki emisji pod kątem tzw. kowenantów. Szczególnie chodzi o zapisy dotyczące poziomu zadłużenia, wypłaty dywidendy, zmian właścicielskich, przedmiotu zabezpieczenia. Kupując obligacje, powinniśmy znać nasze prawa. Możemy np. zażądać przedterminowego wykupu papierów w razie naruszenia zapisów warunków emisji. ¶

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA