Co na niestabilne czasy? Najlepiej nieruchomości

W ciągu kilku tygodni tego roku inwestorzy wydali w Polsce na budynki komercyjne około 125 mln euro. Na tym jednak nie koniec.

Poza transakcjami z ostatnich dni podpisanych zostało także kilka umów przedwstępnych, o szczegółach których inwestorzy nie chcą jeszcze mówić. – Do największych kontraktów już zawartych w tym roku należy zaliczyć zakup parków magazynowych Europolis w Piotrkowie Trybunalskim i Błoniu, o powierzchni ponad 250 tys. mkw., przez fundusz P3. Z kolei w sektorze biurowym warto zwrócić uwagę na sprzedaż dwóch nieruchomości: Baltic Business Centre w Gdyni oraz budynku przy ul. Obrzeżnej w Warszawie, przez Baltic Property na rzecz funduszu Octava NFI – wymienia Łukasz Lorencki, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Mówi, że w sektorze handlowym trzeba odnotować podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży portfela trzech nieruchomości firmy Neinver: parku handlowego Futura w Krakowie oraz centrów outletowych Factory w Krakowie i Warszawie, o łącznej powierzchni ok. 64 tys. mkw., na rzecz firmy TH Real Estate.

– Wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2015 r. może osiągnąć ok. 3,5 mld euro. W porównaniu z ubiegłym rokiem największego wzrostu spodziewamy się w sektorze handlowym. Natomiast w biurowym i magazynowym popyt powinien być podobny do ubiegłorocznego – prognozuje Łukasz Lorencki.

Dobry rok za nami...

Rok 2014 był bardzo intensywnym okresem na polskim rynku transakcji inwestycyjnych w segmencie nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy wydali u nas 3,03 mld euro. To stanowiło prawie połowę wartości wszystkich umów kupna-sprzedaży odnotowanych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Jeśli chodzi o Polskę, analitycy firmy doradczej DTZ podają, że w 2014 r. na rynku inwestycyjnym dominowały transakcje w sektorze nieruchomości biurowych, na które przypadło ponad 50 proc. wartości umów kupna-sprzedaży o łącznej wartości 1,54 mld euro. Wśród pięciu największych transakcji trzy dotyczyły nieruchomości biurowych, a kolejna – z dominującym udziałem komponentu biurowego.

– Podobnie jak w poprzednich latach, wzrosła wartość transakcji w sektorze logistyczno-przemysłowym. Na sektor nieruchomości handlowych przypadło 562 mln euro, czyli 19 proc. całkowitej wartości transakcji. Słabsza aktywność w tym segmencie wynikała z małej dostępności nieruchomości typu prime – tłumaczą eksperci DTZ.

Także Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen w firmie CBRE w Polsce, podkreśla, że zainteresowanie inwestorów sektorem magazynowym jest coraz silniejsze, co spowodowało wzrost wartości kapitałowych w 2014 r. do rekordowych poziomów, przekraczających te z 2007 czy 2008 roku.

– Należy jednak zauważyć, że konkurencja na rynku deweloperów jest bardzo duża, czego skutkiem jest wzrost podaży i presja czynszowa związana z rozbieżnością pomiędzy czynszami nominalnymi i efektywnymi. Dotyczy to szczególnie obiektów z krótkoterminowymi umowami najmu. Jeżeli nastąpi zwolnienie tempa kompresji stóp kapitalizacji, wartości kapitałowe mogą więc ulec w dłuższym okresie obniżeniu – prognozuje Wójcikiewicz.

...a co przed nami?

Według ekspertów firmy DTZ wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym w 2015 r. powinna znacznie przekroczyć wynik uzyskany w 2014 r., dzięki wystawieniu na sprzedaż pod koniec minionego roku obiektów handlowych wysokiej klasy.

– Finalizacja toczących się właśnie procesów kupna-sprzedaży powinna nastąpić w pierwszych miesiącach tego roku. Przewidywanych jest również kilka transakcji pojedynczymi aktywami o wartości przewyższającej 100 mln euro każda – przewiduje DTZ.

Na sprzedaż może zostać wystawionych kilka portfeli nieruchomości handlowych, włącznie z małymi centrami osiedlowymi, gdyż na rynku pojawili się gracze z segmentu instytucjonalnego zainteresowani takimi obiektami. Jeśli natomiast chodzi o transakcje na rynku nieruchomości biurowych, w 2015 r. wynik może być słabszy od osiągniętego w 2014 r. Powód? Rosnąca podaż biur, wzrost poziomu pustostanów i możliwa kompresja stawek czynszów.

Z kolei rynek logistyczno-magazynowy pozostanie w tym roku atrakcyjny dla inwestorów, choć powtórzenie rekordowego wyniku z 2014 r. może być trudne do osiągnięcia. Brakuje bowiem obiektów najwyższej klasy wystawionych na sprzedaż.

DTZ prognozuje, że stopy kapitalizacji w Polsce dla najlepszych biurowców wyniosą w 2015 r. około 6 proc., a dla najlepszych nieruchomości handlowych ustabilizują się na poziomie 5,75 proc. W sektorze magazynowym, w wyniku silnego popytu inwestorów, w 2015 r. może nastąpić dalsza kompresja stóp kapitalizacji poniżej 7,5 proc.

Komu sprzyja zawierucha

Analitycy firmy Savills są przekonani, że w związku z rekordowo niskimi cenami obligacji, niestabilnością rynków kapitałowych i korzystniejszymi warunkami finansowania to nieruchomości pozostaną w 2015 r. preferowanym kierunkiem inwestorów lokujących kapitał w Europie.

Z prognozy Savills wynika, że w kręgu ich zainteresowań pojawią się hotele, mieszkania studenckie i sektor mieszkaniowy, obok tradycyjnych sektorów: biurowego, handlowego i magazynowego.

– Inwestorzy na rynku handlowym skoncentrują się na najlepiej prosperujących, głównych ulicach handlowych, gdzie sieci detaliczne otwierają nowe sklepy, jak np. na bardziej zamożnych rynkach w Wielkiej Brytanii, Francji, Belgii i Niemczech, oraz skierują uwagę na podnoszącą się po kryzysie Hiszpanię i rozwijający się rynek polski – twierdzi Savills.

Także inwestorzy na rynku magazynowym będą podążać za sprzedawcami detalicznymi, zwłaszcza rozwijającymi sprzedaż internetową, dzięki czemu wzrośnie zainteresowanie magazynami w Holandii, Niemczech, Polsce, Wielkiej Brytanii i Hiszpanii.

Eksperci ostrzegają jednak przed negatywnym wpływem warunków ekonomicznych. Savills sugeruje, że w przypadku wystąpienia deflacji – jako rezultatu słabego wzrostu gospodarczego w największych gospodarkach – spadnie zaufanie inwestorów. A to może ich zachęcić do lokowania kapitału w obligacje i podobne aktywa o dłuższym strumieniu dochodów.

– Inwestorzy będą niewątpliwie pod wpływem czynników ekonomicznych i geopolitycznych, ale nie ma wątpliwości, że w ubiegłym roku odnotowaliśmy ogromny popyt na nieruchomości, a inwestorzy nadal mają sporo kapitału, który chcieliby ulokować na rynku nieruchomości – twierdzi Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań na Europę w Savills.

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki w firmie Cushman & Wakefield, uważa, że pomimo niepewności panującej w naszym regionie, okres zaciskania pasa w Europie już się kończy.

– Zapewne wkrótce zostaną podjęte bardziej zdecydowane działania nastawione na wzrost. Zyska na tym większość rynków nieruchomości, przy czym najbardziej w krajach takich jak Irlandia, Hiszpania i Portugalia, które wprowadzają skuteczne reformy zwiększające ich potencjał gospodarczy – twierdzi David Hutchings.

Optymistą co do sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce jest Łukasz Lorencki. – Ostatnie wydarzenia na arenie międzynarodowej będą w długim okresie sprzyjały rozwojowi rynku inwestycyjnego w Polsce. Biorąc pod uwagę, że ponad 90 procent wartości transakcji przypada na inwestorów zagranicznych, decyzja Europejskiego Banku Centralnego o rozpoczęciu luzowania ilościowego jeszcze zwiększy pulę kapitału, który międzynarodowi inwestorzy są gotowi zainwestować w Polsce – uważa.

Jego zdaniem konflikt na Ukrainie nie ma negatywnego wpływu na polski rynek inwestycyjny. – Istnieją nawet przesłanki mówiące o tym, że istotna część środków przeznaczonych pierwotnie na inwestycje w nieruchomości w Europie Wschodniej, zostanie alokowana w Polsce i innych krajach Europy Środkowej, których bezpieczeństwo ekonomiczne i militarne gwarantują Unia Europejska i NATO – prognozuje Łukasz Lorencki.

[email protected]

Globalne wydarzenia wpływają na lokalne zyski

¶ Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „Capital Views: Risk versus Opportunity" wynika, że inwestujący w nieruchomości w Europie powinni uwzględniać w strategiach inwestycyjnych coraz więcej czynników ryzyka w skali makro, wpływających na sytuację w regionie.

¶ Głównym źródłem zagrożeń jest przede wszystkim brak stabilności politycznej, o czym świadczą m.in. niedawne wydarzenia w Paryżu, zaostrzenie konfliktu na Ukrainie, nieoczekiwane decyzje Szwajcarskiego Banku Narodowego, napięcia wewnątrz UE związane z kształtem polityki monetarnej, przejęcie władzy w Grecji przez nową partię oraz rosnąca presja ze strony radykalnych partii politycznych w wielu krajach Europy.

¶ W krótkiej perspektywie kwestie polityczne będą nadal przykuwać największą uwagę ze względu na zaplanowane na 2015 r. wybory parlamentarne między innymi w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Portugalii, Polsce, Danii, Finlandii i Turcji. W związku z tym inwestorzy powinni opracować odpowiednie strategie, które pozwolą im zarówno zminimalizować ryzyko, jak i przygotować się na pojawiające się okazje inwestycyjne. gb