Chętnych na magazyny nie brakuje

Wzrosną ceny i popyt na nieruchomości logistyczne w Polsce.

Ponad 438 milionów euro wyłożyli inwestorzy w I kwartale na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju. Na obiekty logistyczne wydali 35 proc. z tej kwoty. To bardzo dobry wynik.

Nadal są chętni, którzy zainwestowaliby w hale przemysłowe i magazynowe typu prime – czyli najlepsze jakościowo, w dobrych lokalizacjach, z kompletem znanych najemców. Jednak oferta takich obiektów wystawionych na sprzedaż jest ograniczona.

– Ze względu na prognozowany szybki rozwój handlu internetowego, inwestorzy przewidują, że wzrosną zarówno ceny, jak i popyt na nieruchomości logistyczne – uważa Soren Rodian Olsen, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości biurowe i przemysłowo-magazynowe w Grupie Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Polsce.

Dodaje, że największą transakcją inwestycyjną w tym roku była sprzedaż przez CA Immo paneuropejskiego portfela nieruchomości logistycznych, w skład którego wchodziły również znajdujące się w Polsce obiekty o powierzchni ponad 250 tys. mkw. Nabywcą była firma Point Park Properties, należąca do TPG i Ivanhoe Cambridge.

– Przewidujemy, że w 2015 r. utrzyma się wysoki poziom aktywności inwestorów, a wolumen transakcji na rynku nieruchomości magazynowych będzie zbliżony do ubiegłorocznego i wyniesie ok. 700–750 mln euro – uważa Olsen. – W tym roku zawartych zostanie kilka transakcji portfelowych, ale także pojedynczych, dotyczących dużych kompleksów.

Dobre otwarcie, ale Czesi czuwają

Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają, że w Europie Środkowej Polska nadal cieszy się największym zainteresowaniem wśród inwestorów poszukujących nieruchomości magazynowych. Silną pozycję zawdzięczamy między innymi wielkości kraju i płynności rynku nieruchomości, położeniu geograficznemu w regionie oraz przewidywanemu rozwojowi handlu internetowego i sektora logistycznego.

– Jednak nasi klienci aktywnie działają także w Czechach. Wiemy też, że kilku inwestorów monitoruje rozwój rynku nieruchomości logistycznych na Węgrzech i w Rumunii – mówi Olsen.

W Polsce biznes na rynku logistycznym chcą robić nie tylko zagraniczne fundusze i deweloperzy, ale także firmy, które poszerzają sieć dystrybucji i w związku z tym szukają nowych magazynów.

Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie doradczej JLL, podkreśla, że początek 2015 r. upłynął pod znakiem kontynuacji bardzo dobrej passy na rynku magazynowym. Najemcy wynajęli bowiem aż 585 tys. mkw. hal, co jest historycznie najlepszym otwarciem roku od lat. Podaż komercyjnych powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce przekroczyła tymczasem 9 mln mkw.

Deweloperzy, widząc zainteresowanie najem, nie zwalniają tempa. W budowie mają prawie 593 tys. mkw. powierzchni magazynowych.

Największy ruch najemców w I kwartale 2015 r. było widać w środkowej Polsce (popyt wyniósł 141 tys. mkw.), ale także w regionie Poznania (92 tys. mkw.) i Górnego Śląska (86 tys. mkw.).

– Warto zauważyć, że wiele powierzchni magazynowych zostało wynajętych w mniej popularnych dotąd lokalizacjach, takich jak m.in. Szczecin, Toruń czy rejon Podkarpacia – mówi Jan Jakub Zombirt, starszy analityk rynku w JLL.

Dodaje, że największą umowę najmu w I kwartale tego roku podpisała firma Jysk – na 40 tys. mkw. w Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim.

Kto rządzi na rynku

Jak podaje firma JLL, ponad połowa magazynów jest obecnie w rękach czterech największych graczy oraz ich partnerów (Prologis, Segro, Logicor i Goodman).

W ciągu ostatniego kwartału deweloperzy oddali do użytku 298 tys. mkw. nowych magazynów. Najwięcej trafiło na rynek w Poznaniu (189 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (28 tys. mkw.) oraz w Trójmieście (27 tys. mkw.).

Dziś gros powierzchni powstaje w regionie Wrocławia (101 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (92 tys. mkw.) i w Poznaniu (63 tys. mkw.). Przybywa projektów spekulacyjnych, czyli powstających bez podpisanych umów najmu.

– Pod koniec I kwartału w budowie znajdowało się 215 tys. mkw. powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu, co stanowi 36 proc. całej powstającej obecnie podaży – podkreśla Tomasz Olszewski.

Dlaczego deweloperzy ryzykują? Bo współczynnik powierzchni niewynajętej spada. Jak podaje portal magazyny.pl pod koniec I kwartału tego roku pustych hal było – średnio w kraju – tylko 7,3 proc., co oznacza spadek wobec 9,8 proc. na koniec 2014 r.

Ile można zarobić na wynajmie hal? Na przykład na Górnym Śląsku czynsze wynoszą 2,9–3,6 euro za mkw. miesięcznie, a w Poznaniu – 2,8–3,5 euro za mkw. – wynika z danych JLL. Z kolei w samej Warszawie – jak podaje firma CBRE – stawki wynoszą 4–5,5 euro za mkw.

Pomyślne prognozy

Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie CBRE, uważa, że branża ma za sobą najlepszy – pod kątem popytu – początek roku w historii polskiego sektora powierzchni magazynowych i przemysłowych. – Spodziewamy się również, że nadchodzące miesiące będą bardzo dobre dla rozwoju tego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych – prognozuje Kurowski.

Również jego zdaniem ograniczona dostępność powierzchni i duże zainteresowanie halami najemców, powodują, że deweloperzy chętnie podejmują nowe inwestycje (choć oczywiście najbezpieczniejsze dla nich jest budowanie na zamówienie, na potrzeby konkretnego klienta, a nie spekulacyjnie).

– Dodatkowo wielu inwestorów poszukuje możliwości lokowania kapitału w Polsce i są oni zainteresowani inwestycjami właśnie w obiekty magazynowe i przemysłowe – twierdzi ekspert CBRE. – Natomiast deweloperzy ze względu na ograniczoną podaż produktów inwestycyjnych, mogą skorzystać z atrakcyjnych warunków finansowania nowych projektów.

W efekcie w kolejnych miesiącach możemy spodziewać się większej liczby projektów spekulacyjnych. Będą one powstawać zarówno w sprawdzonych lokalizacjach, mających dobrze rozwiniętą infrastrukturę drogową, jak też na terenach, które dysponują najmniejszym zapasem wolnej powierzchni.

Kto zatem dyktuje dziś warunki na rynku logistycznym? Mimo doskonałej koniunktury, raczej najemcy – twierdzą doradcy z agencji wynajmujących magazyny.

– Firmy poszukujące hal mają teraz dogodną pozycję negocjacyjną. Czynsze umowne pozostają bowiem na stabilnym poziomie, a dodatkowo deweloperzy proponują im atrakcyjne zachęty. Szczególnie, gdy chodzi o pierwszych najemców w nowych lokalizacjach – dodaje Kurowski.

Na jakie trendy warto zwrócić uwagę? Eksperci mówią, że oczy inwestorów skierowane są na wschód kraju. To tam widać ożywienie aktywności deweloperskiej. W I kwartale rozpoczęła się tam budowa Panattoni Park Rzeszów o docelowej powierzchni około 39 tys. mkw. Zakończenie pierwszego etapu inwestycji – 28 tys. mkw. – zaplanowane jest na III kwartał 2015 r.

– Poza tym deweloperzy obecni już we wschodnim regionie kraju – np. MLP Group i Goodman – planują dalszą ekspansję w obrębie obiektów: Millenium Logistic Park Lublin, Goodman Lublin Logistics Centre – podsumowuje Kurowski.

[email protected]