REIT, czyli wielka szansa dla rynku

Dzięki zapóźnieniu legislacyjnemu na polskich nieruchomościach komercyjnych zarabiają głównie cudzoziemcy. Rynek ten jest niemal niedostępny dla zwykłych krajowych inwestorów.

Dlaczego Polska nie jest tak zamożnym krajem, jak byśmy chcieli? Przede wszystkim dlatego, że nie wykorzystuje swojego potencjału rozwojowego i często daje cudzoziemcom lepsze warunki skorzystania z jej zasobów niż Polakom. Przykładem na to jest choćby sytuacja na naszym rynku nieruchomości. Jest on największym rynkiem regionu. Według szacunków Jones Lang Lasalle dochody z niego sięgają rocznie 11 mld–15 mld zł. W dużej części są one transferowane za granicę. Około 90 proc. nieruchomości handlowych w Polsce (licząc według powierzchni handlowej) znajduje się w rękach zagranicznych właścicieli. Wyliczenia firmy Knight Frank mówią, że blisko połowa rynku jest kontrolowana przez inwestorów niemieckich lub amerykańskich. Wśród nich są fundusze emerytalne oraz REIT (Real Estate Investments Trusts), czyli specjalne spółki i fundusze inwestujące na rynku nieruchomości, które zarządzając nieruchomościowym portfelem, uzyskują stały dochód w postaci czynszów i są zobowiązane do przekazywania większości zysków akcjonariuszom w postaci dywidend. W rękach zagranicznych REIT znajdują się choćby takie warszawskie „świątynie komercji", jak Złote Tarasy, Arkadia czy Galeria Mokotów. Tymczasem nasze prawo uniemożliwia zakładanie REIT w Polsce i jednocześnie ogranicza OFE inwestowanie w sektor nieruchomościowy. Na polskich nieruchomościach zwykli Polacy zarabiają więc w mniejszym stopniu niż np. niemieccy emeryci.

Nowe instrumenty dla inwestorów

Około 75 proc. funduszy emerytalnych z całego świata inwestuje w REIT, a instrumenty tego typu stanowią nawet 10 proc. ich aktywów. Fundusze emerytalne lubią tego typu inwestycje, gdyż przy umiarkowanym ryzyku zapewniają one dobre zabezpieczenie przed inflacją oraz długoterminowe zyski. Wartość globalnego rynku REIT sięga 1,5 bln USD, z czego 64 proc. przypada na USA, a po 12 proc. na Azję i Europę. Pierwsze REIT powstały w USA, gdzie idea ich powołania pojawiła się już w XIX w., a prawo dało im możliwość działania w obecnej formie od 1960 r. W Europie pierwsze REIT powstały w 1969 r. w Holandii, a obecnie instytucje tego typu działają w 34 krajach świata. Pierwszym krajem Europy Środkowo-Wschodniej, który pozwolił na zakładanie REIT, była w 2004 r. Bułgaria. W 2008 r. wprowadzono REIT na Litwie, a w 2011 r. na Węgrzech. Skoro sięgają po ten instrument już mniejsze kraje naszego regionu, to teoretycznie nic nie powinno stać na przeszkodzie, by zrobiła to również Polska.

REIT dałyby polskim inwestorom łatwiejszy dostęp do rynku nieruchomości oraz możliwość poszerzenia portfela o nowe instrumenty dające zysk w długim terminie. Obecnie mogą oni lokować pieniądze w akcje notowanych na GPW firm nieruchomościowych i deweloperskich (wchodzących w skład indeksu WIG-DEWEL). Ich łączna kapitalizacja przekracza 30 mld zł, ale w 60 proc. przypada ona na dwie spółki zagraniczne. W porównaniu z akcjami spółek deweloperskich REIT są mniej ryzykownymi instrumentami. Pośrednie inwestycje w nieruchomości stanowią tylko około 1 proc. aktywów znajdujących się w portfelach polskich TFI. Wprowadzenie REIT mogłoby sprawić, że polscy inwestorzy mocniej skorzystaliby z rozwoju krajowego rynku nieruchomości. Inwestowanie na nim stałoby się bardziej dostępne dla zwykłych Polaków.

Jednocześnie rynek ten stałby się stabilniejszy, bezpieczniejszy i mniej narażony na negatywne skutki ewentualnych odpływów kapitału zagranicznego. Dojrzałe rynki nieruchomości w Europie Zachodniej są finansowane przez krajowych inwestorów w dużo większym stopniu niż polski. Przede wszystkim jednak stworzenie REIT spowoduje, że większa część zysków osiąganych na naszym rynku nieruchomości zostanie w Polsce i będzie pracowała dla dobra jej gospodarki oraz polskiego systemu emerytalnego. Polskie REIT będą mogły oczywiście prowadzić ekspansję zagraniczną i zarabiać na nieruchomościach w innych krajach.

Administracyjna niemoc

O tym, że wprowadzenie REIT może być korzystne dla Polski, mówiło już opracowanie Ministerstwa Budownictwa z 2007 r. Eksperci resortu wskazywali wówczas, że powstanie tego typu instytucji finansowych mogłoby służyć pozyskaniu dodatkowych źródeł finansowania dla budownictwa mieszkaniowego. Po wyborach z jesieni 2007 r. resort budownictwa włączono w struktury Ministerstwa Infrastruktury (obecnie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju), którym kierowali kolejno: Cezary Grabarczyk, Sławomir Nowak, Elżbieta Bieńkowska i Maria Wasiak. Sprawa wprowadzenia w Polsce REIT zawisła w próżni. Władze nie paliły się do rozwiązania tego problemu, ale na szczęście do propagowania idei REIT wzięli się przedstawiciele branży finansowej, widzący w tych instytucjach dużą szansę na rozwój naszego rynku kapitałowego.

Pod koniec kwietnia 2015 r. Giełda Papierów Wartościowych i Związek Banków Polskich przedstawiły opracowanie „Polski REIT" (którego współautorami są również: Jones Lang Lasalle, Deloitte Polska, Global Trade Centre, Greenberg Traurig oraz Weil, Gotshal & Mandes) pokazujące korzyści z ewentualnego wprowadzenia REIT w Polsce oraz zawierające konkretne propozycje rozwiązań prawnych pozwalających na wprowadzenie REIT. Mówi ono m.in. o konieczności nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tak by weszły u nas w życie rozwiązania podatkowe sprawiające, że działanie polskich REIT będzie atrakcyjne (w innych krajach REIT są uprzywilejowane podatkowo).

Temat wprowadzenia REIT podjęto również podczas dyskusji panelowej na czerwcowej konferencji Warsaw Capital Markets Summit, współorganizowanej przez GPW, Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych i Ministerstwo Skarbu Państwa. – Jeśli uda się wprowadzić REIT, to stworzona zostanie na rynku nowa klasa ofert publicznych – wskazywał podczas tej dyskusji Jarosław Grzesiak, partner zarządzający w Greenberg Traurig Grzesiak. Na warszawską giełdę będą bowiem wchodziły polskie REIT, co poszerzy ofertę dla inwestorów.

– To może przenieść polski rynek na inny poziom – prognozował Giovanni Gregoratti, dyrektor zarządzający oraz współzarządzający zespołem nieruchomości w obszarze bankowości inwestycyjnej grupy Citi w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki.

Na korzyści związane z wprowadzeniem REIT często wskazuje warszawska giełda. – Obecnie nie ma na GPW spółek, które dawałyby inwestorom, również indywidualnym, możliwość partycypowania w nieruchomościach generujących przychody z czynszów. Liczę więc, że uda się stworzyć warunki do funkcjonowania REIT. Da to również dodatkowe możliwości umacniania polskiego kapitału czy poprawy płynności na rynku nieruchomości – przekonywał Paweł Tamborski, prezes zarządu GPW, na niedawnej debacie „Polska bezpieczna i silna finansowo – listy zastawne i REIT, instrumenty, które wesprą rozwój rynku kapitałowego i wzmocnią system bankowy".

Coraz częściej korzystne skutki ewentualnego wprowadzenia REIT dostrzegają przedstawiciele rządu. – REIT mogą być kontynuacją szczytnej idei akcjonariatu obywatelskiego – wskazywał podczas tej samej debaty wiceminister skarbu Wojciech Kowalczyk. Jego zdaniem wprowadzenie REIT w Polsce może się przyczynić do umocnienia roli Warszawy jako centrum finansowego regionu.

Czy te wypowiedzi świadczą o tym, że rząd zrobi coś przed wyborami, by odblokować tak dużą szansę dla polskiego rynku? „Ministerstwo Finansów rozważa obecnie wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych sprzyjających rozwojowi »czystej« formy REIT" – napisał „Parkietowi" wydział obsługi medialnej Ministerstwa Finansów. Wyjaśnił też, że ewentualne zmiany w prawie będą związane z pracami legislacyjnymi dotyczącymi wdrożenia unijnych dyrektyw do ustawy o funduszach inwestycyjnych.

[email protected]