Mieszkanie na wynajem czy obligacje korporacyjne?

Mieszkania na wynajem historycznie oferowały niższą rentowność niż obligacje korporacyjne, ale w długim terminie ich właściciele zarobili na wzroście wartości nieruchomości. Jednak teraz przewagę znów ma dług.

W I i II kwartale ceny mieszkań na rynku wtórnym nieznacznie spadały w relacji kwartał do kwartału, ale na koniec czerwca i tak były nieznacznie wyższe niż przed rokiem – wynika z kwartalnego opracowania NBP. Nieruchomości zdrożały na tyle nieznacznie, że w ujęciu realnym staniały, bo inflacja w czerwcu wciąż jeszcze wynosiła 4,1 proc.

Długość ma znaczenie

Przewidywania tendencji cenowych na rynku mieszkań na wynajem mają rzecz jasna kluczowe znaczenie dla inwestorów, którzy akurat teraz mieliby rozważać rozpoczęcie kolejnej tego typu inwestycji. Rentowność najmu sięga – w zależności od metrażu, lokalizacji, miasta i metodyki liczenia – około 4-6 proc. Tymczasem obligacje korporacyjne dostępne dla szerokiego grona inwestorów, których oprocentowanie oparte jest o WIBOR, dostarczają rentowność rzędu 8-9 proc. i wygrywają tę konkurencję w cuglach. Nie jest to jednak sytuacja wyjątkowa. W 2012 r. rentowność najmu była podobna, a obligacje oferowały zbliżone do dzisiejszych warunki oprocentowania. Tylko w okresie ultraniskich stóp z okresu pandemii rentowność najmu mogła się równać z rentownością obligacji korporacyjnych.

To porównanie nie uwzględnia jednak dochodów ze wzrostu wartości mieszkań (i stawek najmu), których średnie ceny (za NBP) od dołka w 2012 r. wzrosły już dwuipółkrotnie. Obligacje, nawet najwyżej oprocentowane i z najdłuższym terminem zapadalności, w dniu wykupu zwracają inwestorowi tylko zainwestowany kapitał (wyjątkiem są papiery sprzedawane z dyskontem), którego siła nabywcza w międzyczasie zdążyła stracić na wartości. Zatem w krótkim i średnim terminie obligacje korporacyjne dostarczają wyższych rentowności, ale w długim horyzoncie to mieszkania okazywały się lepszą inwestycją i to nawet jeśli stały puste i generowały same koszty.

Cisza po burzy

Jednak wbrew obiegowej opinii mieszkania nie są rynkiem wiecznej hossy. Dopiero w 2018 r. ceny zrównały się z rekordami notowanymi dekadę wcześniej i w tym długim okresie to obligacje dostarczały lepszych stóp zwrotu. Pytanie brzmi, czy obecnie rynek mieszkaniowy ponownie nie uformował szczytu, który trudno będzie pobić w kolejnych latach?

Niestety, przeszłość nie podsuwa wartościowej analogii. Spadki cen w latach 2008-2012 r. były reperkusją kryzysu finansowego z lat 2007-09. Historia ta podpowiada tylko, że ceny na rynku mieszkaniowym poruszają się z dużą inercją w stosunku do wydarzeń, które – zdawałoby się – powinny je kształtować nieomal w czasie rzeczywistym.

Warto jednak zwrócić uwagę na zachowanie cen mieszkań w okresie, który nastąpił po zakończeniu kryzysu. Inflacja ustąpiła w 2012 r., a w latach 2015-16 mieliśmy w Polsce deflację. Stopy procentowe spadły do 1,5 pkt proc., a mimo to ceny mieszkań zaczęły dynamiczną zwyżkę dopiero w 2018 r. Zatem spadek inflacji i stóp procentowych wprawdzie przełożył się na wzrost cen mieszkań, ale z wyraźnym, kilkuletnim opóźnieniem. W istocie nastąpił dopiero wówczas, kiedy inflacja ponownie zaczęła przyspieszać, a Rada Polityki Pieniężnej zignorowała trend (do podwyżek stóp doszło dopiero w drugiej połowie 2021 r.).

I być może w tym właśnie okresie należy szukać analogii z obecną sytuacją. W lipcu stopa inflacji spadła do 3,1 proc. i oczekiwany jest jej dalszy spadek. Analitycy i ekonomiści oczekują kolejnych obniżek stóp procentowych ze strony RPP jesienią tego roku. O ile rynek kapitałowy zwykle dyskontuje tego typu wydarzenia z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, to wygląda na to, że rynek nieruchomości wciąż żyje przeszłymi danymi i ledwie zauważył, że przez ostatnie dwa lata stopa referencyjna spadła o 1,75 pkt proc.

Naturalnie, stopy procentowe i inflacja nie są jedynymi czynnikami wpływającymi na kształtowanie się cen na rynku mieszkaniowym. O ile deweloperzy potrafią sprawnie dostosowywać podaż do popytu (stąd na rynku pierwotnym w I i II kwartale ceny mieszkań – według opracowania NBP – nieznacznie wzrosły), o tyle nie są w stanie wpływać np. na trendy w demografii. A starzenie się społeczeństwa i spadek liczby ludności to czynniki ryzyka dla cen mieszkań.

Już sama perspektywa stabilizacji cen foruje w tym porównaniu obligacje korporacyjne, nie wspominając o ryzyku przedłużenia korekty cenowej.