Centra handlowe najbardziej pożądane

Zagraniczne fundusze wyłożą w tym roku na powierzchnie handlowe w Polsce nawet 1,7 miliarda euro. To najlepszy wynik od 2007 roku.

Patrząc na jesienne i zimowe transakcje kupna na rynku nieruchomości komercyjnych, można uznać, że centra handlowe są oczkiem w głowie inwestorów. Tylko w ostatnich tygodniach wydali oni w Polsce setki milionów euro.

Pieniądze z Niemiec i RPA

W pierwszych trzech kwartałach 2015 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła 650 mln euro – podaje firma Cushman & Wakefield. Ale dzięki dużej aktywności inwestorów w czwartym kwartale łączny wolumen obrotów w 2015 r. może przekroczyć rekordowy poziom z 2013 r.: 1,3 mld euro.

– Przewidujemy, że wartość transakcji inwestycyjnych na rynku powierzchni handlowych w 2015 r. osiągnie w Polsce nawet 1, 7 mld euro. Będzie to wynik najwyższy od 2007 r. – mówi Agata Sekuła, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, w firmie JLL.

Skąd tak dobry wynik? – Główny udział w biciu rekordu będą mieć sprzedaż Starego Browaru w Poznaniu funduszowi Deutsche Asset & Wealth Management za 290 mln euro oraz dwie grudniowe duże transakcje – każda o wartości ponad 200 mln euro – mówi James Chapman, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield

Właścicielem i inwestorem Starego Browaru była firma Fortis należąca do Grażyny Kulczyk. Poznański obiekt uznany został za jedno z najbardziej wyjątkowych centrów handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, bo wykorzystywany jest nie tylko jako galeria handlowa, ale służy również do organizacji wydarzeń kulturalnych. Inwestorzy chętnie wyłożyliby pieniądze na kolejny tego typu projekt, ale nie ma na razie nic takiego na sprzedaż.

– Rynek inwestycyjny w Polsce jest bardzo atrakcyjny dla funduszy z całego świata, które poszukują najlepszych produktów w każdym sektorze. Ale kluczowym wyzwaniem, przed jakim stoją obecnie inwestorzy w Polsce, jest ograniczona liczba prestiżowych nieruchomości – uważa Sean Doyle, dyrektor działu rynków kapitałowych w CBRE.

Kolejna transakcja, dopiero co ogłoszona, dotyczy kupna przez Rockcastle Global Real Estate portfela nieruchomości handlowych (o łącznej powierzchni ponad 106 tys. mkw.) od firmy BlackRock. Za dwa duże centra handlowe na Śląsku: Karolinkę w Opolu i Pogorię w Dąbrowie Górniczej, inwestor z RPA zapłacił 220,8 mln euro. Dlaczego je wybrał? Bo są to największe kompleksy handlowe w tych miastach, oferujące, odpowiednio, ok. 70 tys. mkw. i 36,7 tys. mkw. powierzchni najmu brutto. Oprócz hipermarketu Auchan głównymi najemcami są m.in.: H&M, LPP Group, Grupa Inditex, Decathlon, Rossmann, OBI i Leroy Merlin. Obiekty zostały ukończone w 2008 r. przez firmę Mayland Real Estate, a firma BlackRock nabyła je w 2009 r.

– Oba centra oferują istotne możliwości wzrostu i będą stanowić ważny element w rozbudowie naszego portfela nieruchomości handlowych w przyszłości – mówi Spiro Noussis, dyrektor generalny w Rockcastle Global Real Estate. – Do końca 2015 r. będziemy właścicielami czterech centrów handlowych w Polsce, a kolejne dwa są już w budowie. Dzięki temu możemy liczyć na mocne otwarcie 2016 r.

Agata Sekuła podkreśla, że sprzedaż portfela nieruchomości handlowych na Śląsku ma wyjątkowe znaczenie dla polskiego rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości handlowych. Świadczy bowiem o rosnącym zainteresowaniu dużymi portfelowymi transakcjami wśród zagranicznych inwestorów.

Małe atrakcyjne dla dużych

James Chapman dodaje, że jednym z kluczowych trendów na rynku nieruchomości handlowych w Polsce jest rosnące zainteresowanie obiektami o lokalnie dominującej pozycji, czego przykładem jest Centrum Handlowe Riviera w Gdyni. Niedawno zostało sprzedane za ok. 300 mln euro. – Inwestorzy także coraz chętniej kupują obiekty średniej wielkości, wyceniane na 70–150 mln euro, położone w mniejszych miastach na terenie całego kraju, ale cieszące się silną pozycją na swych rynkach. Od kilku miesięcy rośnie również zainteresowanie drugorzędnymi nieruchomościami handlowymi. Ten nowy trend utrzyma się także w przyszłym roku. Z tego względu niektóre starsze obiekty mogą liczyć na dokapitalizowanie w związku z ich repozycjonowaniem przez inwestorów – uważa James Chapman.

Warto też dodać, że w ubiegłym tygodniu firma CBRE Global Investors ogłosiła, że sfinalizowała kupno centrum handlowego Galeria Sfera w Bielsku-Białej. 96 mln euro na zakup oraz refinansowanie VAT zapewnił bank Helaba.

– Galeria Sfera jest wiodącym w swoim regionie centrum handlowym, odznaczającym się doskonałą lokalizacją i wysokim poziomem wynajęcia. Znajduje się na terenie o niskim wskaźniku bezrobocia oraz wysokim dochodzie na jednego mieszkańca – uzasadniał Florencio Beccar, regionalny dyrektor handlowy w CBRE Global Investors.

Z kolei LaSalle Investment Management, globalna firma zarządzająca inwestycjami na rynku nieruchomości, przeprowadziła w imieniu Encore+ swoją pierwszą transakcję kupna w Europie Środkowej. LaSalle przejął park handlowy Futura Park we Wrocławiu od funduszu IRUS za ponad 27 mln euro. – Transakcja pokazuje zaufanie, jakim darzymy rynek nieruchomości w Polsce i regionie, jak również rosnące zaangażowanie firmy w europejski sektor handlowy – podkreśli inwestorzy.

– W obecnej sytuacji ekonomicznej inwestorzy szukają rynków oferujących dobrze zbilansowaną kombinację ryzyka i zwrotu. Oznacza to, że Polska jest kierunkiem, który należy rozważyć w swojej strategii – uważa Chris Zeuner, dyrektor LaSalle Investment Management w Europie Środkowej. – Centrum Futura Park leży w jednym z najbogatszych regionów kraju, co daje dobre perspektywy zwrotu z inwestycji – podkreśla.

Z oddechem Czechów na plecach

Według LaSalle Investment Management w najbliższych latach wzrost polskiego PKB przewyższy wyniki notowane u naszych sąsiadów. Inwestor zakłada jednak dalszą aktywność inwestycyjną i w Polsce, i w Czechach.

O Czechach jako naszym konkurencie mówi także ekspert Cushman & Wakefield. – Biorąc pod uwagę transakcje, które będą finalizowane w przyszłym roku w Czechach, kraj ten będzie największym konkurentem Polski – uważa James Chapman. – Dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej oczekujemy również na Słowacji i Węgrzech oraz w Rumunii.

Zdaniem doradców o nowych znaczących transakcjach usłyszymy w Polsce już w pierwszym kwartale 2016 r. Kto będzie robił duże zakupy?

– Pod względem struktury narodowościowej inwestorów największą grupę kupujących przez większość 2016 r. będą stanowić podmioty z Niemiec, Holandii, Francji i Wielkiej Brytanii. Swoją obecność na polskim rynku nieruchomości handlowych zaznaczą także kapitał kanadyjski i amerykański – wylicza James Chapman.

Zwraca jednak uwagę, że w przyszłym roku zmieni się struktura kapitału napływającego do Polski. Zmniejszy się bowiem liczba inwestorów oportunistycznych, a wzrośnie znaczenie inwestorów długoterminowych, poszukujących aktywów, które będą odgrywać bardziej strategiczną rolę w portfelach inwestycyjnych.

[email protected]