Projekt Varso jest dla nas priorytetem

Stanislav Frnka, z prezesem HB Reavis Poland rozmawia Adam Roguski

Polska jest jednym z pięciu rynków, na których działa HB Reavis. Koniunktura jest rozgrzana – jakie perspektywy ma przed sobą ten rynek i jak wypada na tle pozostałych?

Polska to kraj, w którym jesteśmy najaktywniejsi. Do tej pory więcej wybudowaliśmy jedynie na Słowacji. Warszawa, jako ważny ośrodek handlu i finansów w tej części Europy oraz miejsce aktywności zagranicznych inwestorów, to dla nas naturalne środowisko. Tutejszy rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się dynamicznie – w 2016 r. oddano do użytku najwięcej powierzchni biurowych od początku XXI wieku, a łączny metraż biur dostępnych w stolicy przekroczył 5 mln mkw.

Polska to chłonny rynek, chętnie wybierany przez zagraniczne firmy jako lokalizacja ich centrów operacyjnych w ramach Unii Europejskiej. Podobnie patrzymy na inne kraje, w których działamy: Słowację, Czechy czy Węgry. Jesteśmy również obecni w Londynie, jednak tamtejszy rynek to zupełnie inna historia – nawet po Brexicie to wciąż jedna ze światowych stolic biznesu.

Uważamy, że perspektywy związane z naszą działalnością nad Wisłą są bardzo obiecujące, tym bardziej że do każdego projektu podchodzimy indywidualnie i w przemyślany sposób. Nawet jeśli napotkamy spadek koniunktury, będziemy na niego przygotowani.

Waszym flagowym projektem jest kompleks biurowo-usługowy Varso na rogu Chmielnej i Jana Pawła II w Warszawie. Będzie to najwyższy budynek w naszym regionie Europy. Jaki jest harmonogram jego budowy?

Wysokość to tylko jeden z wielu wyróżników Varso. To najambitniejszy, największy i najbardziej skomplikowany projekt, jaki realizowaliśmy do tej pory – inwestycja, która będzie miała znaczący biznesowy i wizerunkowy wpływ na Warszawę. Biorąc pod uwagę skalę zabudowy, przed nami ogromne wyzwanie – prace budowlane, które rozpoczęliśmy w grudniu 2016 r., chcemy zakończyć za mniej więcej cztery lata.

Varso to 140 tys. mkw. powierzchni biurowej – decydując się na inwestycję za 0,5 mld euro na rynku, gdzie podaż rośnie gwałtownie, musicie być optymistyczni, jeśli chodzi o perspektywę pozyskania najemców...

Patrząc długofalowo, wzrost wskaźnika pustostanów w Warszawie jest problemem przede wszystkim dla właścicieli starszych i gorzej położonych budynków. Nowoczesne biurowce skorzystają nad przewidywanym rozwoju sektora nowoczesnych usług biznesowych, sektora MŚP oraz instytucji użyteczności publicznej.

Varso przyciąga lokalizacją, jakością wykończenia, prestiżem. Zanim oficjalnie ogłosiliśmy nasze plany, już byliśmy w trakcie rozmów z potencjalnymi najemcami. To firmy, które już myślą o tym, jakie warunki chcą zapewnić swoim pracownikom za 4–5 lat. Budujemy Varso dla tych najbardziej przewidujących i wymagających. To będzie znakomicie skomunikowane centrum biznesowe, zintegrowane z miastem na niespotykaną do tej pory w Warszawie skalę.

Ile innych projektów macie w harmonogramie w Polsce?

W Warszawie realizujemy drugi etap West Station (we współpracy z PKP – red.). Ukończymy go jesienią. Do dyspozycji najemców będzie prawie 70 tys. mkw. powierzchni biurowej. Po sukcesie Gdański Business Center położonego na granicy Śródmieścia i Żoliborza planujemy też kolejną inwestycję biurową w tamtej części miasta. Mamy dwuhektarową działkę naprzeciwko centrum handlowego Arkadia. Związane z nią przedsięwzięcie jest w fazie projektowej i administracyjnej.

Mamy też wiele wstępnych pomysłów na kolejne inwestycje, jednak w najbliższych latach naszym oczkiem w głowie zdecydowanie będzie Varso.

Czy przewidujecie wejście do innych polskich miast?

Cały czas analizujemy polski rynek pod względem możliwości rozwoju. Przyglądamy się zwłaszcza największym miastom w regionach. Możliwe, że w przyszłości rozpoczniemy budowę w którymś z nich, ale w tej chwili nie są to sprecyzowane plany.

Z jakich źródeł będzie finansowany Varso i inne inwestycje w Polsce?

Varso pochłonie około 0,5 mld euro i podobnie jak nasze inne projekty będzie finansowane w początkowej fazie przede wszystkim ze środków własnych. W minionym roku sprzedaliśmy 14 zrealizowanych przez nas nieruchomości, pozyskując w ten sposób ponad 1 mld euro. To pokaźna suma, która zapewnia nam finansową stabilność i możliwość sprawnej realizacji nowych projektów. W razie potrzeby skala naszej działalności i jakość budynków, które tworzymy, ułatwia nam pozyskanie zewnętrznego finansowania, czy to w formie kredytów, czy emisji obligacji, z czego także często korzystamy.

Jesienią pozyskaliście w Polsce 100 mln zł z emisji obligacji, program umożliwia wypuszczenie papierów jeszcze za 400 mln zł. Kiedy można się spodziewać kolejnej transzy?

Jesienna emisja obligacji obecnie notowanych na rynku Catalyst to część szerszego programu. Ze względu na nasze plany rozwojowe związane z polskim rynkiem prawdopodobieństwo emisji kolejnej transzy w 2017 r. znacznie wzrasta. Nie mogę jednak dokładnie określić, kiedy to nastąpi.

Ile osób zatrudniacie w Polsce?

Obecnie HB Reavis w Polsce zatrudnia około 150 specjalistów w obszarach związanych z wszystkimi etapami procesu inwestycyjnego – od projektowania budynków, przez ich finansowanie, budowę i wynajem, po marketing i zarządzanie. W nasze projekty zaangażowanych jest oczywiście dużo więcej osób po stronie firm architektonicznych czy wykonawczych.

Rodzą się u nas w bólach regulacje dotyczące REIT-ów. Czy ich wprowadzenie może się przełożyć na większy popyt na biurowce?

Jak najbardziej. Profesjonalne REIT-y dysponują często dużym kapitałem, który umożliwia wykup części lub całych budynków. A lokowanie oszczędności w nieruchomościach jest niezwykle popularne i opłacalne dla Polaków. Dlatego REIT-y nie powinny mieć problemów z pozyskaniem kapitału z rynku na swoje inwestycje. Popularyzacja i aktywność tego typu biznesu wpłynie korzystnie na napływ kapitału na rynek, prowadząc do wzrostu popytu na atrakcyjne obiekty komercyjne. Obecność REIT-ów może mieć też pozytywny wpływ na jakość zarządzania nieruchomościami.

Jakie są najważniejsze projekty prowadzone poza Polską?

Na wyróżnienie zasługuje Bratysława: w centrum miasta realizujemy tam biurowe Twin City Tower oraz wielofunkcyjny Nivy Mall o powierzchni około 70 tys. mkw. Ważnym i prestiżowym rynkiem jest dla nas również Londyn, gdzie obecnie powstają dwa nasze biurowce: 20 Farringdon Street oraz Cooper & Southwark, a także Budapeszt, gdzie rozpoczniemy budowę kompleksu o powierzchni ponad 100 tys. mkw.

Czy macie plany giełdowe?

Jesteśmy świadomi tego, że Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie jest ważnym rynkiem obrotu dla firm działających w Europie Środkowo-Wschodniej. Obecnie jednak HB Reavis nie planuje ubiegania się o wpisanie na listę emitentów GPW. Jeśli w przyszłości nasze plany się zmienią, to warszawska giełda z pewnością będzie jedną z opcji, jakie rozważymy. Aktualnie dobrze nam na rynku Catalyst, gdzie są notowane nasze obligacje.

CV

Stanislav Frnka jest absolwentem City University of Seattle w Trenczynie na Słowacji. Z Grupą HB Reavis jest związany od 2006 r., od 2011 r. kieruje polską częścią biznesu. Wcześniej pracował w Benefit Finance – słowackiej firmie zajmującej się fuzjami i przejęciami.