Nie sposób nie zacząć od tego, co dzieje się z waszymi obligacjami notowanymi na Catalyst – w ostatnich dniach doszło do mocnej przeceny...

Oczywiście nie bagatelizuję tej sytuacji, ale dostrzegam także drugą stronę medalu – nigdy wcześniej nasze obligacje nie dawały okazji do tak ciekawego zarobku.

Podkreślam: jesteśmy stabilnym emitentem na rynku Catalyst od 2010 r., w naszej ocenie nie wydarzyło się nic szczególnego, co uzasadniałoby taki ruch na kursie naszych papierów dłużnych. Spółka w terminie publikuje sprawozdania finansowe, zawsze w terminie wypłaca odsetki i wykupuje obligacje w terminach zapadalności.

Murapol jest w dobrej kondycji, dynamicznie się rozwija, a podejmowane decyzje biznesowe zapewniają ciągłość i atrakcyjność naszej działalności, pozwalają spać spokojnie.

W 2017 r. wartość krótkoterminowych kredytów i pożyczek wzrosła do 49 mln zł, a pozostałych krótkoterminowych zobowiązań finansowych do 232 mln zł – to dziesięć razy więcej niż rok wcześniej. Z czego to wynika, co kryje się pod tą drugą pozycją?

Ostatnie lata to okres bardzo intensywnej polityki inwestycyjnej grupy. W latach 2016–2017 zakupiliśmy ponad połowę obecnego aktywnego banku ziemi o wartości około 700 mln zł. Realizowaliśmy też znacznie więcej projektów mieszkaniowych w porównaniu z latami wcześniejszymi. Ten wzrost skali działalności nie byłby możliwy bez wsparcia obligatariuszy. Emitowane przez nas instrumenty dłużne zazwyczaj mają dwu-, trzyletni horyzont. W związku z tym obligacje z terminem wykupu w 2018 r. na koniec 2016 r. stanowiły zobowiązania długoterminowe, a w 2017 r. zostały przeklasyfikowane jako zadłużenie krótkoterminowe.

Wartość papierów notowanych na Catalyst to około 60 mln zł, a jaka jest wartość i oprocentowanie obligacji, które nie są w publicznym obrocie?

Od 2010 r. nasza spółka wyemitowała i wprowadziła na Catalyst obligacje korporacyjne o wartości około 180 mln zł, wykupiliśmy terminowo papiery o wartości blisko 120 mln zł.

Wartość papierów znajdujących się poza rynkiem Catalyst wynosi nieco ponad 120 mln zł. Oprocentowanie zdecydowanej większości instrumentów dłużnych niewprowadzonych do obrotu kształtuje się na zbliżonym lub nieco wyższym poziomie niż oprocentowanie obligacji notowanych na Catalyst. Pozyskiwane od obligatariuszy pieniądze przeznaczane są głównie na finansowanie podstawowej działalności deweloperskiej, czyli wydatki związane z nabywaniem gruntów czy kosztami budowy.

Wiele inwestycji realizujecie we współpracy z inwestorami zewnętrznymi, za pośrednictwem FIZAN. Czy ta strategia będzie kontynuowana? Czy inwestorom tych funduszy gwarantujecie określony zwrot?

Kilka lat temu byliśmy pionierami takiego modelu pozyskiwania środków na realizację inwestycji deweloperskich. Obecnie część naszych inwestycji jest w ten sposób zasilana, inwestorom tych funduszy nie gwarantujemy żadnej stopy zwrotu. Dalsza strategia w tym obszarze jest na bieżąco analizowana i będzie dostosowywana do aktualnych potrzeb spółki przy uwzględnieniu jej celów długoterminowych, w tym oczekiwań rynku finansowego w procesie IPO.

Czy obecna faza cyklu w budownictwie mieszkaniowym to optymalny moment na debiut na giełdzie?

To dobry moment. Koncentrujemy się na tym, aby dobrze przygotować się do debiutu i zaoferować inwestorom atrakcyjną inwestycyjnie spółkę, realizującą powtarzalne, wysokie marże. Spodziewamy się, że obecny rok pod względem wypracowanych wyników będzie korzystny, a biznes ułożony i pozwalający na systematyczny i zrównoważony rozwój.

Grupa jest nie tylko deweloperem mieszkaniowym, przejęła też budowlany Awbud i kupiła pakiet dający kontrolę nad Skarbiec Holdingiem. W 2017 r. mieliście 471 mln zł przychodów pro forma i 94 mln zł zysku operacyjnego. Brakuje mi jednak informacji, jak wyniki rozkładają się na poszczególne segmenty działalności.

Wypracowane w 2017 r. i wykazane w ujęciu pro forma przychody i zysk operacyjny opierają się niemal w całości na dwóch segmentach działalności, tj. deweloperskim i budowlanym, z dominującym udziałem tego pierwszego. Wyniki pro forma pokazują, jak kształtowałyby się wyniki grupy, gdyby spółka dominująca nie spełniała definicji jednostki inwestycyjnej i konsolidowałaby wszystkie spółki kontrolowane zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio.

W ciągu ostatnich pięciu lat sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie, do rekordowego poziomu 72,7 tys. Czy czas już na zmianę trendu?

Na rynku można usłyszeć wiele opinii o rzekomo zbliżającym się kryzysie, ale najczęściej są one podparte głosami, że tak musi być, bo wynika to po prostu z pewnego cyklu. W żadnej mierze nie zgadzam się z tego typu prognozami i mogę wskazać argumenty mówiące o tym, że jesteśmy jeszcze daleko od załamania rynku.

Pierwszym z nich niech będą ceny mieszkań, które dziś są nadal niższe niż te sprzed globalnego kryzysu w 2008 r. Potwierdzają to badania rynku, autorstwa zarówno prywatnych instytucji, jak i NBP. Kolejno, stopy procentowe co najmniej do końca bieżącego roku utrzymają się na niezmienionym poziomie, co w połączeniu ze wzrostem wynagrodzeń Polaków zwiększa ich zainteresowanie zakupami mieszkań, zarówno na własne potrzeby, gdyż rośnie ich zdolność kredytowa, jak i w celach inwestycyjnych.

Klienci inwestycyjni stanowią ważną grupę nabywców lokali mieszkalnych, systematycznie zwiększającą swój udział w transakcjach zakupu mieszkań.

W zeszłym roku sprzedaliście 3,61 tys. mieszkań, o 18,5 proc. więcej niż rok wcześniej. W I kwartale br. sprzedaż wzrosła o 13,8 proc., do 926 lokali. Czy 4 tys. w całym 2018 r. to wciąż możliwy do osiągnięcia pułap?

Zdecydowanie tak, wyniki za pierwszy kwartał, który co do zasady jest najsłabszym okresem w ciągu roku pod względem sprzedaży, pokazują, że cel zakontraktowania 4 tys. lokali w bieżącym roku jest jak najbardziej możliwy do zrealizowania.

Branża boryka się ze wzrostem kosztów wykonawstwa i gruntów. Czy można to płynnie przerzucać na ceny mieszkań?

Od kilku lat obserwujemy na rynku mieszkaniowym prawdziwy boom i odpowiadającą na niego dużą aktywność inwestycyjną deweloperów. Naturalnym skutkiem takiej sytuacji jest wzrost cen zarówno gruntów, jak i materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. Już w ubiegłym roku mogliśmy zaobserwować wzmożoną konkurencję o atrakcyjne inwestycyjnie tereny oraz idący za tym wzrost cen, który obecnie nabrał szalonego tempa.

Wzrostowi cen gruntów nawet o 100 proc., a kosztów budowy o kilkadziesiąt procent, musi towarzyszyć wzrost cen mieszkań, gdyż jest to po prostu wymuszane przez rachunek ekonomiczny inwestycji. Z taką sytuacją mogą sobie nie poradzić mali deweloperzy, których rosnące koszty wykonawstwa i gruntów mogą zmuszać do rezygnacji z realizacji nieopłacalnych dla nich inwestycji. Jeśli skala tego zjawiska stanie się trendem, to spadnie podaż mieszkań i naturalnie ceny będą musiały wzrosnąć.

My nie przewidujemy dużych podwyżek. Jesteśmy zwolennikiem zdrowego wzrostu rynku, posiadamy ogół kompetencji wykorzystywanych w przygotowywaniu i realizacji projektów inwestycyjnych, co pozwoli nam utrzymać dobre ceny, dzięki odpowiednio poprowadzonemu procesowi projektowemu. 80 proc. kosztów inwestycji mieszkaniowych zależnych jest od właściwego poprowadzenia etapu projektowania, projektów architektonicznych, konstrukcyjnych oraz przebiegu infrastruktury: mediów i dróg. Dysponując pełnym zapleczem zasobów i kompetencji, możemy budować mieszkania w powtarzalny sposób, jednocześnie stale obserwując rynek i odpowiadając na potrzeby lokalowe każdej miejscowości, w której realizujemy projekt.

Czy Murapol pozostanie firmą budującą lokale także w małych miejscowościach?

Mamy najbardziej zdywersyfikowaną mapę działalności spośród wszystkich deweloperów działających w Polsce. Jesteśmy aktywni w 15 miastach, a w dwóch kolejnych przygotowujemy inwestycje. Można powiedzieć, że specjalizujemy się w wyszukiwaniu ciekawych gruntów i realizowaniu na nich interesujących projektów mieszkaniowych, pozwalających nam wypracować oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji. Ogromna chłonność rynku dotyczy nie tylko popytu zgłaszanego przez mieszkańców metropolii, ale także zapotrzebowania płynącego z mniejszych miast.

Strategia znaczącej dywersyfikacji geograficznej działalności sprawdza się u nas od lat i z naszego punktu widzenia jest nie tylko opłacalna z punktu widzenia rachunku ekonomicznego, ale także bezpieczna. Efekt różnorodności i dużej skali rozproszenia pozwala utrzymać stabilny wzrost spółki nawet w sytuacji załamania koniunktury na jednym z rynków czy problemów natury formalno-administracyjnej związanych z jednym z projektów.

Co z planami budowy dużego portfela mieszkań na wynajem?

Czekamy na rozwój ustawodawstwa w tym zakresie, ale teraz koncentrujemy się na sprzedaży mieszkań finalnym nabywcom. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze, wynajem – przy obecnym popycie na mieszkania i marżach uzyskiwanych na ich sprzedaży – nie jest opłacalny z naszego punktu widzenia. Schodząc z placu budowy, mamy 98 proc. mieszkań już sprzedanych. To pokazuje, z jak dużą chłonnością rynku mamy do czynienia. Po drugie, Polacy, w przeciwieństwie chociażby do Niemców, bardziej zainteresowani są zakupem mieszkania i posiadaniem go na własność niż wynajmowaniem przez lata. Taka jest strategia na najbliższy czas, ale nie wykluczamy w przyszłości przeznaczenia części naszego portfela na mieszkania na wynajem.

cv

Nikodem Iskra prezesem Murapolu jest od stycznia br., od 2013 r. był wiceprezesem. W rozwój grupy zaangażowany jest od 2007 r., w pierwszych latach pracy zajmował stanowisko szefa pionu prawnego. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, ma tytuł radcy prawnego.