Nie ma przesłanek ani dla spadku cen lokali, ani dla mocnego wzrostu

WYWIAD | ZBIGNIEW JUROSZEK z prezesem i głównym akcjonariuszem Atalu rozmawia Adam Roguski

Na spadkowym rynku w 2018 r. sprzedaliście 2,42 tys. mieszkań, o ponad 13 proc. mniej niż rok wcześniej. W I kwartale tego roku sprzedaż wzrosła o 2 proc., do 717 lokali. Jakie są zapatrywania na cały rok?

Faktycznie, w skali całego rynku 2018 r. pod względem liczby sprzedanych mieszkań nie był tak imponujący jak rekordowy 2017 r. Nie było to jednak spowodowane spadkiem popytu, lecz efektem częściowego wyczerpania oferty i przeciągającymi się procedurami administracyjnymi związanymi z uruchomieniem nowych projektów.

Warto zaznaczyć, że od strony popytu sytuacja jest zdrowa. W Polsce potrzeby mieszkaniowe nadal są bardzo duże i w znacznej mierze niezaspokojone. Sprzedaż jest silnie determinowana przez sprzyjającą sytuację makroekonomiczną: stopy procentowe pozostają na rekordowo niskim poziomie, utrzymuje się niskie bezrobocie i jednocześnie wzrasta poziom średniego wynagrodzenia.

Co więcej, ludzie migrują do największych ośrodków miejskich, co dodatkowo jest stymulowane przez cudzoziemców, którzy chętniej osiedlają się w Polsce. Nic nie wskazuje na to, aby ten trend szybko się zakończył. W związku z tym nie przewidujemy większych zmian w średniej perspektywie. Nasze prognozy na kolejne kwartały są optymistyczne. Zakładamy, że w bieżącym roku uda nam się utrzymać lub nawet przekroczyć sprzedaż 2,5 tys. lokali.

Jakie jeszcze czynniki wspomagają sprzedaż?

Obecna sytuacja makroekonomiczna i rosnące aspiracje życiowe społeczeństwa mają znaczący wpływ na sektor nieruchomości. Polacy bogacą się i pragną żyć w mieszkaniach o większym metrażu i wyższym standardzie. Popyt nakierowany na własne cele mieszkaniowe stymulowany jest przez wyjątkowo niskie stopy, niskie bezrobocie i wzrastające wynagrodzenia.

Z drugiej strony trendem silnie oddziałującym na branżę jest coraz większe zapotrzebowanie na lokale na wynajem, które obecnie dają atrakcyjniejszy zwrot niż z lokaty bankowej. Co więcej, nieruchomości są także postrzegane jako jedna z najbardziej bezpiecznych form lokowania kapitału – generują stałe przypływy w postaci dochodów z najmu, a w długoterminowej perspektywie mieszkanie w dobrej lokalizacji może przynieść zysk ze sprzedaży.

Istotnym czynnikiem wspomagającym sprzedaż jest niedosyt mieszkań na rynku. Na to nakłada się jeszcze wzrost liczby obcokrajowców, w efekcie czego rośnie zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia.

Co jest głównym czynnikiem utrudniającym działalność branży?

Głównym czynnikiem jest niepewność, jeśli chodzi o kwestie administracyjne, oraz brak przejrzystości w kreowaniu nowych przepisów przez ustawodawcę. Wydawanie zgód i decyzji – m.in. pozwoleń na budowę czy użytkowanie – jest odczuwalnie dłuższe. To ma przełożenie na koszty i prowadzenie całego procesu inwestycyjnego. Oczywiście staramy się przed tym bronić. Dzięki dużej dywersyfikacji geograficznej i jednoczesnemu realizowaniu kilkunastu projektów opóźnienia nie są dla nas i klientów aż tak bardzo odczuwalne.

Pewnym wyzwaniem dla branży pozostają też wyższe koszty realizacji inwestycji, a także utrudnione pozyskanie nowych gruntów inwestycyjnych w największych miastach w Polsce.

O ile w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosły u was koszty wykonawstwa, a o ile ceny mieszkań?

Ceny gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa wzrosły wyraźnie, a w konsekwencji wzrósł również całkowity koszt realizacji inwestycji. Mówimy tu o kwotach rzędu kilkuset złotych na metr kwadratowy. W przypadku Atalu nie miało to aż tak dużego jak u konkurencji przełożenia na ceny mieszkań. To zasługa naszego modelu biznesowego: minimalizujemy udział pośredników i bazujemy m.in. na własnym generalnym wykonawstwie. Dzięki temu w znacznym stopniu kompensujemy rosnące koszty inwestycji.

Jak wygląda bank ziemi, czy planowane są kolejne zakupy?

W minionych latach dużo środków zainwestowaliśmy w bank ziemi. W 2017 r. przeznaczyliśmy na ten cel przeszło 230 mln zł, w minionym roku niespełna 200 mln zł, co zabezpiecza naszą działalność na kilka lat.

Zakupione tylko w 2018 r. grunty pozwolą na realizację projektów dostarczających około 5 tys. lokali, 285 tys. mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań – red.). Oczywiście mamy fundusze na nowe grunty i cały czas szukamy atrakcyjnych działek, jednak decyzja o zakupie zależeć będzie od atrakcyjności oferty. Nie mamy z góry założonego planu, że na nowe grunty chcemy wydać konkretną sumę – jesteśmy elastyczni, mamy środki i w przypadku pojawienia się dobrej propozycji szybko ją finalizujemy.

Biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji realizowanych i planowanych do wprowadzenia, jaki jest potencjał przekazań mieszkań w latach 2019 i 2020?

Uwzględniając potencjał na ten rok oraz mając na uwadze liczbę lokali ukończonych i nieprzekazanych w roku ubiegłym, spodziewamy się, że liczba przekazań w 2019 r. będzie zbliżona lub nieco wyższa niż w roku ubiegłym – harmonogram zakłada wydanie około 2,6 tys. lokali. Na dziś zaawansowanie sprzedaży w tych inwestycjach wynosi około 70 proc.

Jeśli chodzi o potencjał przekazań na przyszły rok, możemy mówić o ponad 3,6 tys. lokali – już w tej chwili zaawansowanie sprzedaży w tych projektach wynosi około 15 proc.

W 2018 r. wypracowaliście marżę brutto ze sprzedaży 26,9 proc. (o 1,7 pkt proc. mniej rok do roku). W bieżących wynikach finansowych odzwierciedlone są projekty rozpoczynane kilkanaście miesięcy temu, czyli przed gwałtownym wzrostem cen wykonawstwa. Czy taka marża jest do utrzymania w projektach, które będą wchodzić do wyników w tym i przyszłym roku?

Od początku naszej obecności na rynku deweloperskim skupiamy się na wypracowywaniu wysokich marż. To dla nas podstawowy wskaźnik, którym kierujemy się, prowadząc biznes. Wypracowana w minionym roku marża brutto ze sprzedaży 26,9 proc. to bardzo dobry wynik – mając na uwadze poziom sprzedaży i wydań pod względem osiąganego zysku, jesteśmy w ścisłej czołówce notowanych na giełdzie firm z branży. Wprawdzie wzrost kosztów prowadzenia inwestycji ogranicza perspektywy na wyższe marże w kolejnych okresach, jednak duży bank gruntów kupionych po atrakcyjnych cenach oraz dywersyfikacja geograficzna pozwolą nam zachować bardzo wysoką rentowność.

Jaką część waszej sprzedaży stanowią zakupy bez udziału kredytów?

Około 40 proc. lokali wydanych w 2018 r. zostało zakupionych za gotówkę. Z naszych obserwacji wynika, że odsetek mieszkań zakupionych bez udziału kredytów jest zdecydowanie wyższy – znacznie przekracza połowę – w projektach zlokalizowanych bliżej centrów miast, gdzie przeważają nabywcy zainteresowani zakupem lokalu na wynajem. Tak wysoki odsetek transakcji gotówkowych świadczy o stabilności rynku.

W 2018 r. ceny mieszkań wzrosły średnio o kilkanaście procent. Czy w tym roku będą kolejne podwyżki? Jak daleko jesteśmy od progu bólu klientów?

Na dziś nie ma przesłanek, które mogłyby zwiastować tendencje spadkowe cen mieszkań. Nie ma także powodów, dla których ceny miałyby wzrastać z dużą dynamiką. Jeśli otoczenie rynkowe się nie zmieni, należy się raczej spodziewać stabilizacji, z utrzymaniem lekkiego trendu wzrostowego. Wyniki sprzedaży za I kwartał 2019 r. pokazują, że klienci niezmiennie są zainteresowani naszą ofertą. W związku z tym widać, że rynek akceptuje obecne ceny.

Coraz częściej mówi się o rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce, pionierzy budują u nas zalążki portfeli, fundusze są gotowe na wielkie inwestycje, o ile powstaną duże portfele mieszkań. Czy deweloperzy, którzy wiąż bazują na sprzedaży detalicznej, włączą się do tej gry?

Rosnące zapotrzebowanie na lokale na wynajem to trend silnie oddziałujący na sektor deweloperski. Jednak polski rynek mieszkań na wynajem zdominowany jest przez inwestorów indywidualnych. Dlatego w ofercie mamy wiele projektów dla właśnie takich nabywców.

Otoczenie najmu instytucjonalnego w Polsce nie jest przychylne. Podmiotów, które oferują taki najem, jest niewiele. Polacy wolą posiadać mieszkania, niż je wynajmować. W związku z tym obecnie realizowany model działalności firmy oparty na sprzedaży detalicznej pozostaje tym docelowym.

Czy trudniej dziś deweloperom o finansowanie projektów?

Faktycznie, część podmiotów stoi dziś w obliczu trudności z finansowaniem inwestycji, ale dotyczy to głównie mniejszych firm oraz tych deweloperów, którzy odnotowują spadki sprzedaży.

Atal bez problemów pozyskuje finansowanie. Jesteśmy w bardzo dobrej sytuacji gotówkowej, wykorzystujemy własne środki, regularnie emitujemy obligacje, mamy także niewykorzystane limity kredytów bankowych.

CV

Zbigniew Juroszek założył Atal jako 28-latek, w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny, m.in. dla Vistuli i Próchnika. Wynajmowała niewykorzystywane magazyny, z czasem zaczęła je budować, a także biurowce. Pod koniec lat 90. skupiła się na mieszkaniówce, dziś działa w siedmiu miastach. Juroszek z rodziną znalazł się na 9. miejscu listy 100 najbogatszych Polaków „Forbesa" z 3,48 mld zł majątku. Juroszkowie są również właścicielami firmy bukmacherskiej STS.