Grupa Ghelamco z mniejszym długiem i uwagami audytorów

Przez rok krótkoterminowy oprocentowany dług deweloperskiej grupy, głównie wobec banków, został ścięty o połowę. Zarząd podtrzymuje, że przejdzie przez kryzys, a rewidenci ponownie zwracają uwagę na ryzyko.

Grupa Ghelamco opublikowała sprawozdania finansowe za 2024 r., które pierwotnie miały się ukazać 31 marca. Dla obligatariuszy w Belgii i Polsce, a także banków finansujących projekty, tematem numer jeden jest kondycja finansowa firmy i jej zdolność do obsługi zadłużenia.

Belgijska część deweloperskiej grupy od dawna boryka się z ogromnym krótkoterminowym zadłużeniem – mówiąc w skrócie: w związku z wysokimi stopami inwestorzy przestali kupować nieruchomości komercyjne na których budowę deweloperzy zaciągnęli zobowiązania. Dopiero w 2024 r. rynek zaczął odżywać dzięki pierwszym cięciom stóp w eurozonie. Kupującymi nieruchomości byli jednak głównie łowcy okazji, wykorzystujący napiętą sytuację takich graczy, jak Ghelamco. Cały rynek wciąż czeka na stabilizację i powrót na rynek inwestycyjny statecznego kapitału długoterminowego.

Na koniec 2024 r. Ghelamco Group miała na książce nieruchomości (gotowe, w budowie i planowane) w Belgii o wartości 321 mln euro i w Polsce o wartości 504 mln euro, w tym The Bridge (212 mln euro), Sobieski Tower (63 mln eur), projekt Wola, d. Chopin (54,8 mln euro), Kreo (51 mln euro) czy Plac Grzybowski (49 mln euro).

Ghelamco zakłada kontynuację działalności, biegli zwracają uwagę na ryzyko

Zarząd Ghelamco Group, sporządził skonsolidowany (uwzględniający polską część) raport za 2024 r. z założeniem kontynuacji działalności – takie oświadczenie wymagane jest przez zasady rachunkowości i oznacza, że firma uznaje, że w najbliższej przyszłości nie dostrzega istotnego zagrożenia i będzie w stanie obsługiwać zobowiązania. Zarząd podkreślił, że od 2023 r. wyprzedaje aktywa, zmniejsza i refinansuje dług. W efekcie oprocentowane zadłużenie krótkoterminowe (zapadające w perspektywie roku) wyniosło na koniec 2024 r. 420 mln euro wobec 902,5 mln rok wcześniej. W 2025 r. Ghelamco Group ma kontynuować strategię, wyprzedając wybrane budynki i niekluczowe aktywa oraz refinansując i zmniejszając dług.

Audytor – KPMG – zwrócił uwagę, że niezależnie od zapewnień zarządu istnieje – jak mówią standardy rachunkowości – istotna niepewność związana z zasadą kontynuacji działalności. Podobne zastrzeżenia KPMG zamieściło w raportach z badań sprawozdań Ghelamco Group za I połowę 2024 r. i 2023 r.

Istotnym czynnikiem ryzyka są zapadające w lipcu w Belgii obligacje Ghelamco Group

Z 420 mln euro krótkoterminowego długu odsetkowego 200 mln euro to kredyty bankowe, 72 mln euro pożyczki, a 146 mln euro obligacje. Biegli zwrócili uwagę, że 79,5 mln euro to obligacje wyemitowane w Belgii, które są do wykupu już 14 lipca. Biegli nie wzmiankowali o pozostałej części obligacji, czyli o papierach wyemitowanych w Polsce przez Ghelamco Invest sp. z o.o. To jeden z największych w Polsce graczy na rynku długi korporacyjnego – czyżby biegli uznali, że z refinansowaniem długu w Polsce grupa nie będzie mieć problemu?

W sprawozdaniu z badania raportu samego Ghelamco Invest biegli z KMPG również pojawiła się wzmianka o znaczącej niepewność dotyczącej kontynuacji działalności. Biegli wskazali, że na koniec 2024 r. zobowiązania krótkoterminowe wynosiły 364 mln zł i przewyższały aktywa obrotowe o 26 mln zł. Choć i zarząd Ghelamco Invest założył, że firma poradzi sobie z refinansowaniem długu czy sprzedażą aktywów, to istnieje ryzyko istotnej niepewności, która może budzić poważne wątpliwości co do zdolności jednostki do kontynuacji działalności.

A co z polską częścią grupy Ghelamco?

W lipcu zapada seria Ghelamco Invest o wartości 30 mln zł, a we wrześniu 170 mln zł (w sumie około 50 mln euro). Choć w ostatnich tygodniach doszło do bezprecedensowej przeceny obligacji dewelopera na Catalyst, to obroty były relatywnie małe, co świadczy o tym, że papiery sprzedawali nerwowi inwestorzy indywidualni, a nie fundusze. W tej chwili różne serie notowane są różnie – od 89 proc. do 98,8 proc. wartości nominalnej. Łącznie obligacyjny dług w Polsce to 1,2 mld zł (ponad 290 mln euro).

„Na dzień przygotowania niniejszego dokumentu spółka posiada limit w ramach XIII programu umożliwiającego emisję obligacji do kwoty 74,5 mln euro. Dodatkowo zarząd rozważy ustanowienie kolejnego programu i kolejne emisje” – czytamy w raporcie Ghelamco Invest.

Newralgiczna, zapadająca za dwa i pół miesiąca seria wypuszczona przez Ghelamco Group w Belgii, jest jedyną tam uplasowaną.