REIT-y to element, którego mocno w Polsce brakuje

WYWIAD | Piotr Trzciński z head of investment w Savills Investment Management w Polsce rozmawia Adam Roguski

 

W 2020 r., mimo pandemii, Savills IM zainwestował w Polsce w imieniu swoich klientów 430 mln euro. Jaki jest wynik po I półroczu i jakie są cele na cały 2021 r.?

W zeszłym roku połowa zainwestowanej w imieniu naszych inwestorów kwoty pochodziła z transakcji portfelowej z partnerami na rynku logistycznym, co nie zdarza się często. W I połowie tego roku kupiliśmy obiekt Castoramy w Strykowie w imieniu klienta z Korei Południowej. Na razie jesteśmy na dobrej drodze, żeby osiągnąć nasz tegoroczny cel, chociaż warunki są trudniejsze niż w zeszłym roku.

W Europie mamy jasno określone długofalowe kierunki inwestycyjne, których fundamentami będą sektory magazynowy i living (mieszkania na wynajem, akademiki). Na tych sektorach będziemy się koncentrować również w Polsce, co nie wyklucza akwizycji w innych sektorach, jeśli okażą się atrakcyjne. Interesują nas transakcje o odpowiednio dużej skali i relatywnie niskim profilu ryzyka. Ponadto, na podstawie umowy zawartej wiosną tego roku, mniejszościowym akcjonariuszem Savills IM zostanie koreańska grupa ubezpieczeniowa Samsung Life. W ramach tego aliansu spodziewamy się napływu ok. 1 mld USD kapitału ze strony Samsung Life i innych inwestorów z regionu reprezentowanych przez Samsung SRA. Kapitał ten będzie inwestowany w ramach sześciu globalnych strategii, w tym dłużnych.

Naszą politykę inwestycyjną będziemy realizowali zgodnie z ESG (Environmental, Social, Corporate Governance – obejmuje kwestie związane z ochroną środowiska, odpowiedzialnością społeczną i ładem korporacyjnym – red.), z uwzględnieniem redukcji emisji CO2 przez nieruchomości.

Co to znaczy, że warunki inwestowania są dziś trudniejsze?

Wzrosła konkurencja, m.in. z powodu niższej podaży nieruchomości. W ostatnich kilkunastu miesiącach funkcjonowania w rzeczywistości pandemii pozycja logistyki jeszcze się wzmocniła. Mimo że cykl budowy i najmu obiektów jest relatywnie krótki, deweloperzy nie nadążają za apetytem inwestorów. To napędza wzrost wartości kapitałowych, co zmusza inwestorów do rewidowania oczekiwanych zwrotów. Niewiele jest obecnie gotowych produktów o odpowiedniej jakości do kupienia, konkurencja o najlepsze aktywa jest znaczna i zbliżamy się do sytuacji, kiedy atrakcyjność cenowa polskiego rynku na tle zachodniej Europy zaczyna się zmniejszać. Duża konkurencja przekłada się na wzrost cen i spadek stóp kapitalizacji (stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości – red.). Jeszcze nigdy nie było tak małej różnicy między stopami uzyskiwanymi w Polsce i na Zachodzie. Stopy kapitalizacji oparte na czynszu efektywnym możliwe do uzyskania u nas są 30–50 pkt bazowych wyższe niż w Niemczech i 50–60 pkt w porównaniu z Holandią czy Francją, a jesteśmy już blisko poziomu Skandynawii. W moim odczuciu jesteśmy blisko szczytowej fazy wzrostu cen w sektorze logistycznym. Trzeba wziąć pod uwagę ograniczenia banków finansujących, które przy tak wysokich poziomach cen i spadających debt yields nie będą już tak skłonne pożyczać na zakupy w Polsce, jeśli zwrot będzie podobny, a ryzyko większe, lub zaostrzą warunki kredytowe.

W tym roku widzimy zwiększoną aktywność inwestorów na polskim rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań). Kiedy można się spodziewać ruchu Savills IM?

Polski rynek PRS jest we wczesnej fazie rozwoju. Brakuje gotowego produktu do kupienia, czyli portfeli mieszkań z historią. Poza jednym przypadkiem nie ma znaczących transakcji sprzedaży, które stanowiłyby benchmark. Na razie operują gracze, którzy akceptują wyższe ryzyko związane z angażowaniem się w tworzenie takich portfeli. Popatrzmy na ostatnie duże transakcje, w tym platformowe. Fundusz Cornerstone z partnerami kupił dewelopera Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia – red.), by rozwijać się na rynku PRS – to kapitał akceptujący raczej wysoki poziom ryzyka. Heimstaden zamawia u deweloperów duże partie mieszkań, ale to inwestor wyspecjalizowany w PRS. Jest wiele funduszy, które czekają na II fazę rozwoju rynku, kiedy będzie już można kupić gotowe produkty. Myślę, że dopiero wtedy będziemy mogli mówić o rozkwicie rynku – kiedy pionierzy zaczną wychodzić z inwestycji i pojawią się wskaźniki pozwalające złapać kontekst. W przypadku biur czy magazynów fundusze potrafią szacować, z jakim zyskiem w danym momencie cyklu mniej więcej można wyjść z inwestycji. A stopa zwrotu przy wyjściu to kluczowy wskaźnik, jakim kierują się inwestorzy.

Z profilem ryzyka naszych inwestorów również bardziej skłonni bylibyśmy do kupowania działających portfeli lub ich kombinacji z projektami planowanymi. W tym kontekście analizujemy Polskę i rynki ościenne.

Przedkładamy perspektywę szerszego partnerstwa ponad okazjonalne akwizycje.

Oczekiwalibyśmy przy tym, że deweloper będzie zaangażowany kapitałowo i operacyjnie po transakcji. Natomiast dopóki mieszkania będą się sprzedawać na rynku detalicznym, dopóty deweloperzy nie będą mieli dużej motywacji, żeby rozwinąć kompetencje, jakich oczekują profesjonalni inwestorzy. W mojej ocenie jest to w pewnym stopniu czynnik hamujący rozwój sektora PRS i napływ części atrakcyjnego kapitału, bo inwestorzy z reguły nie są zainteresowani tworzeniem lokalnych struktur odpowiadających za budowę, komercjalizację i zarządzanie operacyjne portfelami PRS – nie na tym polega ich biznes. Nie każdy inwestor chce lub może polegać na operatorze zewnętrznym. Natomiast zaletą angażowania się w inwestycję PRS na etapie projektu i budowy portfela jest możliwość dyskusji i implementacji cech ESG w projekcie, w tym rozwiązań redukujących ślad węglowy nieruchomości.

ESG pojawia się coraz częściej w strategiach firm z rynku nieruchomości – jaki ma to aspekt finansowy?

Tematyka ESG nabrała znaczenia po traktacie paryskim i kolejnych przepisach unijnych wprowadzonych w marcu tego roku (tzw. SFDR – Sustainable Finance Disclosure Regulation – red.), dotyczących obowiązku ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych. Inaczej mówiąc, wybrani uczestnicy sektora finansowego, w tym firmy inwestycyjne zarządzające portfelami, powinni ujawniać inwestorom podejście do zarządzania ryzykami dla zrównoważonego rozwoju w ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej oraz informować, czy ich produkty inwestycyjne wiążą się z takimi ryzykami. Co prawda na razie nie ma regulacji, które nakazywałyby wbudowywanie elementów ESG w nieruchomości, ale za kilka lat może się okazać, że badanie śladu węglowego będzie standardowym punktem due diligence budynku, a brak elementów ESG czy zbyt duży ślad węglowy będzie odzwierciedlony w jego wycenie. Deweloperzy zaczynają odpowiadać na inicjatywy mające na celu zmniejszenie emisji dwutlenku węgla, wychodzące ze strony inwestorów lub najemców, a niektórzy sami reorientują się na projektowanie i budowanie obiektów bardziej przyjaznych środowisku. Jest to jednak proces edukacji wszystkich uczestników rynku, który potrwa.

Mówił pan o magazynach i PRS, bo to wasze strategiczne rynki, a jakie perspektywy widzi pan, jeśli chodzi o biurowce?

W I połowie br. widać było ostrożne podejście inwestorów, chociaż nastroje się poprawiają. Tu też wyzwaniem jest mała podaż popularnych pod względem wolumenu produktów o wartości 60–100 mln euro. Oczywiście, pozostaje pytanie o ryzyko związane z wykorzystaniem biur – jak pandemia długofalowo przełoży się na wykorzystanie powierzchni przez najemców, ich skład, powierzchnię nowo projektowanych budynków, konkurencję ze strony podnajmów czy rozwiązania tzw. flex. To są zmiany strukturalne, które rozpoczęły się szybko, a będą trwały długo.

Wiemy o przypadkach, gdzie inwestorzy składali oferty na biura poniżej oczekiwań sprzedających, którzy wolą zaczekać na poprawę tzw. sentymentu. W II półroczu spodziewamy się finalizacji transakcji dużych budynków biurowych w Warszawie, zobaczymy, jakie będą warunki tych transakcji.

REIT-y miały pobudzić rodzimy kapitał, ale znów mają pecha – polityczna miotła zatrzymała prace zespołu mającego przygotować założenia ustawy...

Potrzeba silnej woli politycznej, żeby REIT-y zostały wpisane do polskiego porządku prawnego. Jako instrument umożliwiający inwestowanie w nieruchomości komercyjne inwestorom indywidualnym jest bardzo potrzebny. Jednym z czynników ryzyka na rynku polskim jest jego zależność od kapitału zagranicznego. W przypadku masowego wycofywania się inwestorów międzynarodowych pojawia się luka, której nie zapełnia kapitał rodzimy czy regionalny mimo coraz śmielej poczynających sobie inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Z mojego punktu widzenia kluczowe będzie opodatkowanie tych wehikułów, przekrój sektorowy oraz możliwość inwestowania zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Te czynniki będą determinować atrakcyjność REIT-ów względem ich europejskich odpowiedników. Im szybciej te przepisy zostaną uchwalone, a spółki wprowadzone na giełdę, tym lepiej. Kluczowe są szerokie konsultacje branżowe, by REIT-y nie były sztucznymi tworami, tylko podmiotami podlegającymi realiom rynkowym.

Piotr Trzciński odpowiada za realizację strategii międzynarodowych inwestorów oraz funduszy zarządzanych przez Savills Investment Management na rynku polskim. Ściśle współpracuje z europejskimi zespołami firmy. Jest związany z Savills IM od początku istnienia spółki w Polsce, uczestniczył w budowaniu portfela aktywów, zwiększając jego wartość z 200 mln euro do 1,5 mld. Wcześniej pracował w Kulczyk Silverstein Properties, Blackrock i CA Immo. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego.