Pytania do... Nikodema Iskry, prezesa Murapolu

Jesteście kolejnym deweloperem, który na dużą skalę będzie współpracować z inwestorami z rynku PRS – w tym przypadku swoim akcjonariuszem, czyli grupą Ares, której doradza Griffin Real Estate. Jaka będzie rola Murapolu w przedsięwzięciu?

Naszym zadaniem będzie budowa mieszkań dla nowej platformy najmu, którą będzie zarządzać grupa Ares. Szczegóły odnośnie do samej platformy inwestor przedstawi w stosownym czasie. Murapol nie będzie udziałowcem platformy, będzie odpowiadać za kompleksową realizację przedsięwzięć deweloperskich. Będziemy zatem identyfikować grunty odpowiednie pod zabudowę PRS, zabezpieczać prawa do zakupu takich gruntów przez zawieranie umów przedwstępnych nabycia, świadczyć usługi budowlane i deweloperskie od projektowania i budżetowania po wykonawstwo w standardzie „pod klucz".

Jaka będzie skala tej współpracy?

W I połowie roku przeznaczyliśmy na rzecz platformy 1,36 tys. mieszkań w budowie. Projekty te są realizowane w Gdyni, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu. Ponadto na etapie planowania i przygotowania znajdują się kolejne inwestycje, na gruntach objętych umowami przedwstępnymi w Gdańsku, Katowicach i Krakowie, liczące łącznie ponad 1,2 tys. lokali.

Nasza współpraca zakłada przedstawianie platformie co najmniej 1 tys. mieszkań rocznie do akceptacji. Do 2025 r. planujemy sprzedać w ten sposób łącznie około 6 tys. mieszkań.

Platforma mieszkań na wynajem to nie wszystko, budujemy też akademik dla Student Depot (właścicielem są Kajima i Griffin – red.) liczący 361 lokali.

Deweloperzy raczej stronią od hurtowych transakcji, bo sprzedaż detaliczna wciąż jest wysoka i zapewnia wyższe marże. Jakie korzyści widzicie ze współpracy z platformą?

To dywersyfikacja działalności umożliwiająca elastyczne reagowanie na potencjalne wahania popytu detalicznego. Dwutorowa aktywność pozwala na zachowanie dużej skali działalności czy nawet wzrost liczby budowanych lokali niezależnie od koniunktury na rynku pierwotnym. Rynek PRS oceniamy jako bardzo perspektywiczny z uwagi na deficyt mieszkań w Polsce, stare zasoby lokali na wynajem i wciąż ograniczoną liczbę profesjonalnych operatorów. Ten deficyt mieszkań w Polsce, nie tylko na potrzeby PRS, szacowany jest na ponad 2 mln lokali i może być trudny do zaspokojenia przez lata – nawet przy założeniu obecnej dynamiki wzrostu sprzedaży mieszkań.

PRS to również możliwość wykorzystania działek, które w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę usługową z funkcją zamieszkania zbiorowego, np. hotel, aparthotel, akademik. To przyczyni się do rozszerzenia możliwości nabywania gruntów. Ważne jest także to, że finansowanie inwestycji bierze na siebie w całości platforma.

W 2020 r. sprzedaliście 2,72 tys. mieszkań, a w I połowie 2021 r. 1,49 tys. Jak oceniacie perspektywy rynku pierwotnego?

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie, co potwierdzają nasze najnowsze wyniki sprzedaży. Od początku stycznia do końca sierpnia liczba sprzedanych przez nas lokali wzrosła do 2041, a uwzględniając mieszkania przeznaczone na rzecz PRS i pod akademik, łącznie nasz wynik sprzedaży wyniósł 3764 lokale.

Popyt jest obecnie tak duży, że część deweloperów ma problemy z uzupełnianiem oferty. Jesteśmy w tej komfortowej sytuacji, że dysponujemy jednym z większych w branży banków ziemi. Systematycznie go odnawiamy i powiększamy. Na koniec sierpnia tego roku obejmował on grunty (stanowiące własność bądź będące w użytkowaniu wieczystym Grupy Murapol, lub objęte warunkowymi umowami przedwstępnymi), które umożliwiają wybudowanie ponad 20 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej blisko 900 tys. mkw.

Deweloperski boom widać głównie w mniejszych miejscowościach. Jesteście jedynym deweloperem, który buduje także poza sześcioma wiodącymi aglomeracjami. Jaką chłonność mają te mniejsze rynki?

Jeśli spojrzymy na szacunki firmy doradczej JLL dotyczące deficytu mieszkań w mniejszych miastach, uwzględniające zarówno obecny stan zasobów mieszkaniowych, jak i obserwowane trendy, to przykładowo w Toruniu szacowany jest on na 15–20 tys. lokali, w Bydgoszczy na około 30–35 tys., a na Śląsku powinno powstać nawet 130–150 tys. mieszkań.

Na koniec sierpnia dysponowaliśmy bankiem ziemi w 15 miastach Polski. Rozważamy nowe lokalizacje – analizujemy co najmniej trzy kolejne miasta. AR