Ministerstwo Rozwoju i Technologii skonstruowało skomplikowany system progów uprawniających do tańszego kredytu w zależności od zarobków i liczby osób w gospodarstwie domowym. Wygląda to na karkołomną próbę pogodzenia przedwyborczych obietnic kredytu 0 proc. z ograniczeniami budżetowymi i zbytnim wzrostem cen nieruchomości, jaki nastąpił po wprowadzeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Ministerstwo, niestety, zapomniało o ważnej nauce ostatnich lat, że generalnie duże programy maja szansę się sprawdzić, jeśli są względnie proste, czego sztandarowym przykładem było 500+. Bardziej skomplikowane mogą wywołać kaskadę problemów, co zapamiętaliśmy pod niezamierzenie ironiczną nazwą Polskiego Ładu.
Uważam, że wpływ programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” na ceny mieszkań jest demonizowany. Ostatnie trendy to splot wielu czynników. Po pierwsze, wystrzał w górę popytu to także efekt spadku stóp procentowych i poluzowania restrykcji KNF co do badania zdolności kredytowej. Po drugie, nastąpił on w momencie niskiej podaży spowodowanej uprzednim wzrostem stóp procentowych i wstrzymaniem finansowania sektora przez banki. Stąd wycofanie się z rynku wielu mniejszych deweloperów lub zamrożenie inwestycji przez większych, jak np. Lokum. Po trzecie, dopiero niedawno wzrost cen „nadgonił” szybko rosnący poziom wynagrodzeń w Polsce.
Krajowy sektor budowy mieszkań tak naprawdę jest od dawna całkiem sprawny i zdrowy. Co najmniej od 2015 r. ceny mieszkań rosną średnio w tempie porównywalnym z zarobkami (według danych OECD). Buduje się sporo, firmy ścigają się o to, kto wybuduje więcej lokali. Warszawa nie ma takich problemów z brakiem mieszkań jak San Francisco, Berlin czy choćby Praga. Od dawna nie nastąpiła upadłość dużego dewelopera. Większość finansuje się w zdywersyfikowany sposób, przez środki własne, kredyty, obligacje i wpłaty klientów. Ustawa deweloperska dość dobrze reguluje rynek. Złych, niefunkcjonalnych, wadliwych, przeskalowanych inwestycji jest mimo wszystko mniejszość. Konkurencja funkcjonuje, co ma jednak negatywny efekt w przepłacaniu za niektóre grunty. Jednym słowem rynek działa.
To właśnie kwestia dostępności działek z pozwoleniami na budowę odpowiada w dużym stopniu za wysokie marże deweloperów, przy czym i tak w Polsce jest pod tym względem lepsza sytuacja niż w większości krajów rozwiniętych. Duża część drogiego kapitału jest zamrożona w banku ziemi, oczekując na wydanie decyzji, a sprzedający mogą windować ceny. Odpowiedzialne za to samorządy jednak potrzebują wsparcia: prostych przepisów, ale też środków na zatrudnienie dodatkowych urzędników i na budowę infrastruktury.
