Mariusz Cholewa, szef BIK: refinansowanie będzie stanowić 20-30 proc. kredytów mieszkaniowych

Zakładamy wzrost sprzedaży kredytów mieszkaniowych w 2026 r. o 20 proc., do 127 mld zł. Udział refinansowania powinien wynieść dwadzieścia kilka proc. Banki bardzo zabiegają o takich klientów – mówi Mariusz Cholewa, prezes Biura Informacji Kredytowej.

W 2025 r. wartość zaciągniętych kredytów mieszkaniowych wyniosła 106 mld zł, to nowy rekord i wzrost rok do roku o 21 proc. Od miesięcy gorącym tematem jest udział refinansowania w strukturze sprzedanych kredytów: przesłanie jest takie, że mówienie o tym, że jest boom na mieszkaniowe kredyty jest pewną manipulacją, biorąc pod uwagę potencjalnych kupujących mieszkania. Czy to informacja prosta do uzyskania od banków? Próbowaliśmy pozyskać takie dane, ale przesłał je tylko jeden bank.

To nie jest proste, ale spróbowałbym zarysować szerszy kontekst związany z tym, co się działo w 2025 r. Patrząc na rynek kredytów hipotecznych, jest trend wzrostowy. Rosną dochody, rośnie zdolność kredytowa, stopy procentowe spadają, co zachęca do refinansowania kredytów, bo coraz więcej pożyczek jest branych na stałą stopę, w związku z tym przy spadku stóp jest większa motywacja do tego, żeby odnowić umowę. Wzrost wartości udzielonych kredytów ma też związek z konsolidacją, ktoś ma dwa mniejsze kredyty, zamienia je na jeden większy. W naszych raportach nie mamy informacji wprost, patrzymy na to, że jeden kredyt jest zamykany i w krótkim czasie jest otwierany kolejny. Trzeba jednak pamiętać, że nowy kredyt może być na tę samą nieruchomość, albo na nową, czyli ktoś sprzedał mieszkanie, ma w tej chwili większą zdolność albo po prostu potrzebę i bierze nowy, większy kredyt na większe mieszkanie. Oprócz refinansowania mamy bardzo dużo nadpłat, to rekordowa wartość ponad 50 mld zł. Przy spadających stopach taki trend, moim zdaniem, utrzyma się w 2026 r. Refinansowanie, które wyniosło według naszych szacunków 20 proc. w roku ubiegłym, w bieżącym będzie z pewnością wyższe, rzędu dwudziestu kilku proc., myślę, że nie przekroczy 30 proc.

Widać, że niektóre banki koncentrują się na docieraniu do klientów, którzy chcieliby czy mogliby refinansować pożyczkę zaciągniętą u wcześniejszego kredytodawcy. Taka walka konkurencyjna będzie się pogłębiała, zwłaszcza kiedy dochody nam rosną, będzie stabilne otoczenie gospodarcze, stopy procentowe będą spadały.

Na to jeszcze nakłada się kwestia obcokrajowców, których w Polsce mamy coraz więcej i którzy zaciągają kredyty w bankach w Polsce. W ubiegłym roku z tych 106 mld zł ponad 9 mld zł zaciągnęli obcokrajowcy, w 2/3 Ukraińcy. Te osoby najczęściej mieszkają w dużych miastach, które przyciągają rynkiem pracy.

Udział kredytów przeterminowanych w grupie cudzoziemców to poniżej 1 proc., ale nie wyciągałbym wniosku, że obcokrajowcy lepiej spłacają kredyty niż Polacy. To jest młody portfel i zazwyczaj młody portfel hipoteczny jeszcze się tak szybko nie psuje.

Jaka jest wartość akcji kredytowej prognozowana przez BIK w tym roku?

Zakładamy, że w tym roku to będzie 127 mld zł, więc o prawie 20 proc. więcej. Prognoza uwzględnia wszystkie czynniki makroekonomiczne, refinansowanie, udział obcokrajowców, którzy zaciągają kredyty. W skali całego 2025 r. udział pożyczek zaciągniętych przez cudzoziemców wynosił ponad 8 proc., ale były miesiące, że było to blisko 10 proc. To już bardzo duży i znaczący segment rynku. Konkurencja banków o tę grupę konsumentów będzie narastała.

W 2025 r. stopy poszły w dół z 5,75 do 4 proc., co zachęciło do zaciągania i refinansowania kredytów mieszkaniowych. Jaki spadek stóp w tym roku zakładacie w prognozie?

Zakładamy, że główna stopa Narodowego Banku Polskiego zostanie obniżona o ponad 0,5 pkt proc., ale być może nie więcej niż 1 pkt proc.

Czy można powiedzieć, że kredyty w Polsce są szeroko dostępne, czy to jednak cały czas finansowanie dla osób zamożnych? W strukturze finansowania w zeszłym roku 10 proc. to kredyty o wartości powyżej 1 mln zł, prawie 30 proc. to przedział 0,6-1 mln zł. W tych dwóch segmentach dynamika przyrostu rok do roku była największa.

Myślę, że to odpowiada temu, co się dzieje w gospodarce. Jest popyt na mieszkania i jest niedobór mieszkań. Jeśli porównamy się do krajów wysoko rozwiniętych, wskaźnik procentowy kredytów mieszkaniowych w relacji do PKB jest u nas jednym z niższych w Europie. To odwrotna sytuacja niż w kredytach konsumpcyjnych, gdzie mamy jeden z wyższych wskaźników w Europie. Popyt na nieruchomości będzie się utrzymywać w sposób naturalny, patrząc na migracje ludności, która idzie w kierunku dużych miast, gdzie zagęszczenie jest większe, ceny są wyższe, zatem ktoś, kto szuka mieszkania, będzie korzystać z kredytu. Zatem wskaźniki, jak na razie, są zdrowe. Średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego rośnie, ale jak patrzymy w długim horyzoncie, ile osób zaciąga kredyty, to liczba jest zbliżona do tego, co było osiem lat temu. Zatem wzrost wartości udzielonych kredytów bierze się z tego, że rośnie średnia kwota. No ale dochody też rosną, więc to jest skorelowane.

Na koniec chciałem zapytać o strukturę geograficzną rynku kredytowego. W 2025 r. 32 mld zł zaciągnięto w miejscowościach powyżej 500 tys. mieszkańców. Na drugim miejscu, z kwotą 18 mld zł, uplasował się przedział 10-25 tys. mieszkańców, a na trzecim, z kwotą 14,4 mld zł, 25-50 tys. Czy można intuicyjnie przypuszczać, że to są po prostu obwarzanki dużych aglomeracji?

Dobrze pan wnioskuje. Czasami robimy takie analizy i patrzymy na duże aglomeracje oraz to, co dzieje się wokoło. Część osób, dzięki pracy hybrydowej, wyprowadza się w okolice dużych miast i od czasu do czasu tam przyjeżdża. Zatem  takie osoby czerpią korzyści z bycia w dużym mieście, a jednocześnie czerpią korzyści z tego, że mogą być trochę poza miastem i korzystać z dobrodziejstw, jak np. bliskość terenów zielonych.

Myślę, że głównym dobrodziejstwem obwarzanków jest niższa cena mieszkania niż w mieście.

To zdecydowanie też ma znaczenie.