Wieczne obligacje paliwem budownictwa społecznego

Prywatny kapitał może napędzić budowę mieszkań przez państwo, z niskimi kosztami finansowymi pozwalającymi obniżyć czynsze – mówi Mateusz Bonca, prezes JLL.

Kwestie mieszkaniowe znów są wysoko na agendzie polskiej i międzynarodowej. Komisja Europejska zapowiedziała plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań, w tym roku ma się odbyć pierwszy szczyt poświęcony mieszkalnictwu. W Polsce, po dwóch latach sporu w koalicji, rząd postawił na budownictwo społeczne – i wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski jest „byczo” nastawiony do możliwości zbudowania poważnej alternatywy dla firm deweloperskich. Czy – biorąc pod uwagę bieżące marginalne wyniki tego sektora budownictwa, które widzimy w danych GUS – taki optymizm jest uzasadniony?

Budownictwo społeczne w Polsce istnieje od dekad, jednak mimo tego, że formuła się zmieniała, efektywność była raczej niewielka. Według GUS, w 2025 r. rozpoczęto budowę prawie 130 tys. mieszkań na sprzedaż, inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 79 tys. domów, a budownictwo społeczne nastawione na tani czynsz to niecałe 4 tys. O ile kierunek rozwijania budownictwa społecznego jest słuszny, to mechanizm jest nieskuteczny. Nieskuteczny, bo składający się z wielu pojedynczych projektów, dla których montuje się oddzielnie finansowanie z różnych źródeł, przy zastosowaniu różnych grantów. Dla wielu projektów najem miesza się także z dojściem do własności. Nie ma jednolitego systemu, przez co procesy są czasochłonne i trudno skalować inwestycje, żeby obniżać koszty realizacji, np. przez standaryzację projektów czy szerokie zastosowanie prefabrykacji.

Przedstawiliście własną koncepcję wsparcia budownictwa mieszkaniowego – Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty. Czy udało się nim zainteresować decydentów?

Przedstawialiśmy ideę na kilku forach z udziałem przedstawicieli administracji samorządowej czy rządowej – myślę, że cały czas jest pole do dyskusji. Nasza idea wywraca stolik, o którym powiedziałem, to znaczy zmienia sposób myślenia o budowaniu skali w społecznym budownictwie mieszkaniowym. Nie chodzi tu o zastąpienie obecnych działań, bo one spełniają pewne punktowe potrzeby samorządów, także w zakresie prowadzenia polityki społecznej. Nasza koncepcja to raczej uzupełnienie systemu, pozwalająca państwu na prowadzenie szeroko zakrojonej polityki dostarczania dostępnych czynszowo lokali, z bardzo prostym montażem finansowym, w oparciu o finansowanie przez sektor prywatny. Pamiętajmy, że zgodnie z zapowiedziami na budownictwo społeczne mają płynąć miliardy z budżetu w skali roku. Mam wątpliwości, czy obecny mechanizm pozwoli skonsumować efektywnie takie środki.

Koncepcja przewiduje, że część nakładów na budowę mieszkań pochodziłaby z budżetu, a większa część z prywatnych środków pozyskiwanych z emisji obligacji wieczystych, czyli bez daty zapadalności.

Tak, pomysł jest w gruncie rzeczy bardzo prosty. Po pierwsze, państwo tworzy kontrolowany przez siebie zasób mieszkań – i to w dużej skali. Po drugie, zaangażowanie finansowe państwa to około 40 proc. wartości projektu, a 60 proc. mają zapewniać inwestorzy obejmujący obligacje. Obligacje nie mają terminu wykupu, wypłacane są odsetki, których źródłem są czynsze płacone przez lokatorów mieszkań. Ponieważ nie trzeba obciążać czynszów spłatą kapitału, tylko samymi odsetkami, możemy uzyskać czynsze 25-40 proc. niższe niż na rynku komercyjnym. Myślimy, że polski rynek jest już wystarczająco dojrzały, by takie rozwiązania się przyjęły.

Rozwiązanie wydaje się proste, ale prowokuje wiele pytań. Takie obligacje muszą być atrakcyjne dla inwestorów, nie tylko w rozumieniu poziomu odsetek w porównaniu z innymi opcjami na rynku. Kluczowa kwestia to zawsze exit, możliwość wyjścia z inwestycji. W przypadku tradycyjnej obligacji zawsze znamy termin wykupu. Tu inwestorzy będą zdani tylko na jakiś rynek wtórny.

Myślę, że te obligacje, jako wieczyste, musiałyby być korzystniej oprocentowane niż tradycyjne obligacje skarbowe, być może indeksowane do wskaźnika inflacji – szczegóły są do ustalenia. O popyt bym się nie martwił. W Polsce brakuje instrumentów bezpiecznych, o relatywnie niskim, ale stabilnym zwrocie, a takich instrumentów szukają do dywersyfikacji portfeli np. fundusze emerytalne, ale nawet inwestorzy indywidualni. Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty to w pewnym sensie proteza dla REIT-ów, których wciąż nie udało się zaszczepić na polskim rynku. To nie popyt na ten instrument rozpatrywałbym w kategorii wyzwań, a fundamentalną zmianę myślenia o sposobie prowadzenia polityki mieszkaniowej. To jednak będzie wymagać pewnej centralizacji decyzji – w naszej wizji słuchamy potrzeb samorządów w zakresie liczby i lokalizacji, ale cały proces realizacji i finansowania jest przygotowywany i koordynowany na szczeblu centralnym.

Skoro już wiemy przez kogo i za co mieszkania mają być budowane, pozostaje pytanie, gdzie. Budownictwo społeczne jest w ostatnim czasie krytykowane za to, że inwestycje powstają często nie tam, gdzie są potrzebne, tylko tam, gdzie się da – bo akurat jest grunt, choć jego lokalizacja może pozostawiać dużo do życzenia.

To jeden z głównych elementów dyskusji o tym, jak cały model miałby działać. Otwiera się pewna nowa dynamika między szczeblem centralnym sterującym tym programem, a poszczególnymi samorządami. Pamiętajmy przy tym, że Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty to nie tylko mechanizm pozwalający na budowanie, ale i zakup gruntów.

Zapytam przewrotnie, czy potrzebujemy tylu nowych mieszkań? W social mediach czytam, że katastrofa demograficzna przełoży się na katastrofę na rynku nieruchomości. Będą tysiące pustostanów nie tylko w wyludniających się małych miasteczkach.

Prognozy demograficzne mówią, że rzeczywiście będzie nas mniej, natomiast dalej mamy o połowę mniej przestrzeni na osobę niż znaczna część mieszkańców Unii Europejskiej. Spadek liczby mieszkańców nie zmienia faktu, że popyt na nowe mieszkania dalej będzie rósł, bo chcemy poprawiać komfort naszego życia. Pustostanów może przybywać, m.in. lokali czy domów, których nie da się doprowadzić do pożądanej efektywności energetycznej lub ich lokalizacja jest nieinteresująca. Rynek nieruchomości jest w ciągłym ruchu, widzimy to w sektorze komercyjnym – budynki, które przestają spełniać swoje funkcje, są modyfikowane czy nawet zastępowane.

Uzupełnieniem rynku najmu miał być najem instytucjonalny, PRS. Dotychczas powstały dwie, trzy większe platformy, cały zasób szacowany jest na 25 tys. lokali. Czy tempo rozwoju rynku spełniło pokładane nadzieje?

Czy tempo rozwoju rynku rozczarowuje? Z jednej strony tak, ale myślę, że dopiero w tym momencie rynek osiąga pewną dojrzałość, kiedy inwestorzy są w stanie spojrzeć na historię i wyniki większych portfeli stworzonych przez pionierów. Czekamy na finalizację transakcji przejęcia dużego portfela przez jedną zbudowaną tu platformę od drugiej. To kolejny dowód, że jest możliwość wyjścia z takiej inwestycji. To jest kluczowe dla inwestorów instytucjonalnych lokujących kapitał w nieruchomościach komercyjnych – sam Pan podnosił tę kwestię w pytaniu o popyt na wieczyste obligacje.

Określił Pan Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty jako protezę REIT-ów. Kolejny raz byliśmy blisko legislacji, ale projekt – jak się wydaje – upadł. Temat REIT-ów mieszkaniowych stał się politycznie niewygodny, ale chyba nic nie stało na przeszkodzie wprowadzeniu przepisów dla REIT-ów opartych o nieruchomości komercyjne. Czy brak tych rozwiązań to duże rozczarowanie?

Tak, to duże rozczarowanie, bo temat wydawał się przepracowany pod każdym kątem. Pozostaje kwestia woli politycznej. Jest pytanie, czy chcemy nasz rynek finansowy otwierać. Ograniczanie rozwoju nie wydaje się dobre dla polskiej giełdy, dla polskiej gospodarki. W biznesie ważny jest też moment, kiedy niektóre rozwiązania się wdraża. Akurat teraz moment rynkowy jest dobry. Po latach dynamicznego wzrostu rynek nieruchomości komercyjnych trochę się wystudził. Nasza gospodarka będzie się rozwijała, spadają stopy procentowe, a więc i oprocentowanie nowych obligacji. To sprawia, że wartość nieruchomości komercyjnych powinna z czasem rosnąć.