Develia na ścieżce wzrostu. Popyt na mieszkania budzi się po zimie

Rośniemy trochę szybciej od rynku i naszą ambicją jest przekroczenie pułapu 4,5 tys. sprzedanych mieszkań do 2028 r. Traktuję poprawianie przez nas co roku rekordów sprzedaży jako konsekwentne dążenie do tego celu – mówi prezes Develii Andrzej Oślizło.

Cel na rok 2026 r. to sprzedaż 3,6-3,8 tys. mieszkań, czyli poprawa ubiegłorocznego rekordu 3,35 tys. Oznacza to sprzedaż średnio 900-950 mieszkań kwartalnie. Dotychczas trzy razy udało się Develii osiągnąć taki pułap. W I i II kwartale 2024 r. sprzedaliście odpowiednio 1038 i 911 lokali, co można wiązać z „Bezpiecznym kredytem”. W I kwartale 2025 r. podpisaliście 951 umów, ale po bardzo słabym IV kwartale 2024 r. Jesteście znani z raczej konserwatywnych prognoz. Czy cel na 2026 r. jest nieco agresywniejszy czy naturalny – chociażby ze względu na przejęcia w latach 2023 i 2025?

Konsekwentnie umacniamy pozycję na rynku mieszkaniowym, w ostatnich latach krok po kroku realizowaliśmy strategię, sprzedając aktywa komercyjne i reinwestując środki w priorytetowy dla nas segment mieszkaniowy. Poza rozwojem organicznym i przejęciami wspieramy wzrost projektami joint venture. W związku z tym rośniemy trochę szybciej od rynku i przypomnę, że naszą ambicją i celem jest przekroczenie pułapu 4,5 tys. sprzedanych mieszkań do 2028 r. Traktuję poprawianie przez nas co roku rekordów sprzedaży jako konsekwentne dążenie do tego celu.

Mamy bardzo sprawny, zmotywowany zespół, żeby to osiągnąć. Planowany ok. 10-proc. wzrost sprzedaży w 2026 r. wydaje się racjonalny, biorąc pod uwagę obecną sytuację. Około 750 mieszkań z naszego celu sprzedaży będzie pochodzić z projektów przejętego w 2025 r. Bouygues Immobilier Polska.

Pułapy kwartalne wydają się na tle danych historycznych dość wysokie, aczkolwiek na tle rynku mamy małą ofertę, równą ubiegłorocznej sprzedaży. Mamy więc przestrzeń do tego, by istotnie ją zwiększać. W tym roku zamierzamy wprowadzić do sprzedaży 4,35-4,55 tys. lokali, z czego około 50 proc. w Warszawie. Stawiamy też na Trójmiasto – to są rynki, gdzie koniunktura jest najlepsza i sprzedaż mieszkań idzie dobrze.

Jak wygląda podział na klientów gotówkowych i kredytowych?

Obecnie klienci posiłkujący się kredytem mają ok. 55-proc. udział w naszej sprzedaży, wobec poziomu poniżej 50 proc. przed obniżkami stóp. Po serii cięć w zeszłym roku kredyt nadal jest relatywnie drogi, ale jego koszt jest coraz bardziej akceptowalny dla kolejnych grup klientów. Na rynek wracają osoby, które czekały z decyzjami na dalszą poprawę warunków finansowych i myślę, że w tym roku wiele z nich zdecyduje się zawrzeć transakcję, tym bardziej, że jeszcze jest z czego wybierać. Moim zdaniem to dobry czas na zakup mieszkania.

Co ma powiedzieć deweloper?

Na rynek mieszkaniowy patrzy się przez pryzmat rekordowej oferty rzędu 60 tys. lokali w siedmiu największych miastach, ale każde z nich ma swoją specyfikę. Większa równowaga panuje w Warszawie, Trójmieście, potem są Wrocław i Kraków, a w Katowicach, Łodzi i Poznaniu oferta jest rzeczywiście duża wobec tempa sprzedaży – ale i na poziomie każdego miasta sytuacja jest zróżnicowana. Są dzielnice radzące sobie lepiej lub gorzej. Nie jest tak, że sprzedaż w Katowicach, Łodzi i Poznaniu stanęła.

Proszę spojrzeć na statystyki GUS: w 2025 r. liczba mieszkań w uruchomionych projektach w całej Polsce skurczyła się o 15 proc., a w wydanych pozwoleniach na budowę o 17 proc. Zmiany planistyczne i inne wymogi, jak tzw. ustawa schronowa, będą mieć negatywne przełożenie na nową podaż.

Tymczasem na popyt pozytywnie wpływają spadające stopy, dobra sytuacja gospodarcza, rosnące realne dochody rozporządzalne. Spadek stóp aktywizuje nabywców inwestycyjnych. W tym kontekście to rzeczywiście dobry moment, by zakupić mieszkanie i skorzystać z większej oferty w wybranych częściach miast.

Wieść gminna niesie, że dobra sprzedaż zanotowana przez deweloperów w IV kwartale musiała być okupiona rabatami, różnymi promocjami. Jak to wyglądało u was? Za nami styczeń, jak idzie sprzedaż?

W IV kwartale faktycznie deweloperzy byli bardziej skłonni do negocjacji ze względu na wysoką ofertę czy też „domykanie” roku. Z powodów, o których powiedziałem, ten okres powoli będzie się kończył, rabaty będą już bardzo selektywne.

U nas nie miało to znaczącego wymiaru. Jak wspomniałem, nasza oferta na tle rynku i tempa sprzedaży nie jest szczególnie duża.

W styczniu widzimy spory ruch, ale zgodnie z naszą polityką informacyjną nie chcę mówić o szczegółach. Generalnie nasze mieszkania sprzedają się dobrze, mamy mało lokali niesprzedanych w zakończonych inwestycjach, co pewnie dla wielu konkurentów jest dziś wyzwaniem, szczególnie na rynkach nie tak silnych jak Warszawa, Trójmiasto czy Wrocław.

W tym roku świętujemy jubileusz 20-lecia działalności firmy, od 2019 r. funkcjonujemy pod nazwą Develia i nasza marka jest bardzo dobrze postrzegana zarówno przez inwestorów giełdowych, jak i klientów. 1/3 naszych nabywców to albo powracający klienci, albo osoby, którym nasi klienci nas rekomendowali. To mocny wynik, ale nie zwalniamy tempa i nadal konsekwentnie pracujemy nad wzmacnianiem brandu. Już wkrótce zaprezentujemy odświeżoną odsłonę marki, w tym nowe logo, co traktujemy jako naturalny etap w jej rozwoju.

We wrześniu wprowadzono obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań w internecie, co zmieniło zasady gry w branży. Wcześniej klient musiał pofatygować się do biura sprzedaży, by poznać ceny, dziś taką preselekcję robi się online i to deweloperzy muszą przyciągać do swoich placówek.

Przed zmianą przepisów pokazywaliśmy ceny większości mieszkań, więc skutki ustawy nie są dla nas istotne. Klienci mogą teraz porównać ceny w projektach w danej okolicy, ale to oznacza, że jeśli przychodzą już do naszego biura sprzedaży, to bardzo poważnie rozważają zakup. W tej chwili, poza ceną, kluczowe są czynniki jakościowe – w zakresie prezentacji oferty, obsługi klienta. Siła marki zyskuje na znaczeniu. Widać zresztą po wynikach, że duzi deweloperzy radzą sobie trochę lepiej niż średni i mali.

Jak ustawa schronowa wpłynie na budżety inwestycji?

To świeża regulacja, która weszła w życie 1 stycznia i realnie dopiero projekty, dla których będziemy w tym roku składać wnioski o pozwolenie na budowę, będą musiały uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Zmieni to między innymi standard projektowania garaży i części podziemnych. Tych regulacji wszyscy się jeszcze uczą, łącznie z projektantami. Brakuje szczegółowych wytycznych. Myślę, że realnie pierwsze inwestycje z MDS-ami będą wchodzić na rynek na przełomie tego i przyszłego roku. Na razie wciąż jeszcze realizowane będą projekty na podstawie wniosków o pozwolenie na budowę złożonych do końca 2025 r.

A koszt? Inwestycja inwestycji nierówna, ale będzie to kilkaset złotych w przeliczeniu na mkw. mieszkania. Szacujemy, że średnio ok. 300 zł do mkw. powierzchni użytkowej mieszkań. To kwestia uzbrojenia stropów, systemów wentylacji, infrastruktury technicznej, ale też prawdopodobnie mniejszej liczby miejsc parkingowych i komórek lokatorskich.

Reforma planistyczna i plany ogólne – czy to będzie mieć duże implikacje dla Develii i waszego banku ziemi?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na pewno jest sporym wyzwaniem. Przygotowanie planów ogólnych gminy w tak krótkim czasie to dodatkowa praca dla urzędników, którą trzeba wykonać, a czasu jest coraz mniej. Jednocześnie trwają prace nad uchwalaniem planów miejscowych, procesowane są postępowania tzw. specustawy mieszkaniowej, wciąż wydawane są decyzje o warunkach zabudowy w starym trybie, a gdzieniegdzie uruchomiono pierwsze postępowania związane ze zintegrowanymi planami inwestycyjnymi. Jest więc kumulacja pracy przy ograniczonych zasobach kadrowych w gminach. Wszystko to może się przełożyć na przejściową lukę podaży związaną z opóźnieniami w wydawaniu decyzji administracyjnych i uchwalaniu prawa miejscowego.

Na koniec 2025 r. bank gruntów Develii wynosił ponad 16 tys. lokali, w tym lokale realizowane w ramach joint venture oraz zabezpieczone. To poziom, który zapewnia nam elastyczność w uruchamianiu nowych projektów i pozwoli przejść przez ewentualne zawirowania.

Jednym z trendów przewidywanych na ten rok jest dalsza konsolidacja branży. Co prawda jesteście nieco ponad pół roku po zamknięciu przejęcia Bouygues Immobilier Polska, ale trzeba zapytać – co dalej?

Polski rynek deweloperski jest dość unikalny w porównaniu z rynkami zachodnimi, bo jest bardzo mocno rozdrobniony. Mamy kilkanaście rozpoznawalnych firm, ale ich udziały rynkowe są nieduże, dlatego średnio- czy długoterminowo rynek będzie zmierzał do konsolidacji. W scenariuszu bazowym będzie to proces stopniowy, organiczny. Spodziewam się, że mniejsi gracze będą realizowali coraz mniej projektów, a duzi coraz więcej. Będą też przejęcia. Małym i średnim graczom będzie trudniej, skala będzie miała jeszcze większe znaczenie, bo dywersyfikuje ryzyko, daje też klientom dużo większe poczucie bezpieczeństwa, że inwestycje będą realizowane na czas i z zachowaniem odpowiedniej jakości wykonania. Trudniej będzie też o grunty pod szybką zabudowę, będzie więcej projektów związanych z budową tkanki miejskiej infrastruktury. Deweloperzy, którzy chcą realizować tego typu projekty, muszą mieć odpowiednie zasoby. Myślę, że będzie też dużo projektów w formule partnerstwa, joint venture między deweloperami. Od kilku lat idziemy w tym kierunku.

Wnioskując po wpisach na portalu X, za chwilę czeka nas tąpnięcie cen związane z nawisem podaży, a w ogóle budowanie nowych mieszkań jest bez sensu, bo prognozy demograficzne mówią o dużym spadku liczby Polaków.

Oczywiście, że społeczeństwo się starzeje i będzie nas mniej, przynajmniej na to wskazują obecne trendy i statystyki. Duże miasta pozostają odporne na te trendy z kilku powodów. Liczba mieszkańców to jedno, jest jeszcze liczba gospodarstw domowych, a tych przyrasta. Takie ośrodki jak Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Kraków i Poznań będą przyciągać mieszkańców.

Jeśli chodzi o samą urbanizację, mamy wciąż sporo do nadrobienia. Liczba mieszkańców Warszawy w relacji do populacji jest mniejsza niż w przypadku innych stolic dużych krajów europejskich. Duża część zasobu mieszkaniowego ma swoje lata. Polska awansowała na 20. miejsce w rankingu światowych gospodarek, ludzie będą dążyć do poprawy standardu życia, jakości tkanki miejskiej. Ja widzę raczej silny, fundamentalny popyt na mieszkania w perspektywie co najmniej 10-15 lat, przy założeniu stabilnej sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej. 

CV

Andrzej Oślizło

Prezesem kontrolowanej przez OFE Develii został w grudniu 2020 r. Od ponad 20 lat zarządza przedsięwzięciami biznesowymi w Polsce i za granicą. Pełnił funkcję prezesa i członka zarządu spółek z branż: ICT, TSL, lotniczej, finansów i bankowości (m.in. Schenker, LOT, Aviva, Expander Advisors, Burietta czy Grupa Inelo). Współpracował też z funduszami private equity, m.in. Trinity Management i Innova Capital. Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Katowicach (ekonomia) i Politechniki Śląskiej w Gliwicach (informatyka).