Indeks na wieloletnich maksimach, a prognozy słodko-gorzkie

WIG-budownictwo atakuje kolejne szczyty, a prognozy koniunktury są niejednoznaczne. Po inwestycyjnym spowolnieniu rynek się rozkręca, co z jednej strony cieszy, a z drugiej stwarza ryzyko kumulacji prac ze wszelkimi tego konsekwencjami.

Piątek 13 lutego nie był dla inwestorów, którzy postawili na budownictwo, pechowy. Tego dnia branżowy indeks ustanowił kolejny wieloletni szczyt na zamknięciu sesji – ponad 10,5 tys. pkt. Poniedziałek i wtorek przyniosły lekkie spadki, niemniej wartość indeksu WIG-budownictwo ostatni raz na takim poziomie, jak dziś, była podczas pamiętnej hossy w 2007 r. Oczywiście trzeba mieć na uwadze, że WIG-budownictwo to konglomerat różnych spółek i kursy nie wszystkich poruszały się w trendzie wyznaczanym przez hegemona – Budimex.

A jak przedstawiają się perspektywy rynku budowlanego zapytaliśmy analityków i ekspertów. Tym razem w formule analizy SWOT.

Z jednej strony inwestycyjne przyspieszenie

– Rynek wkracza w 2026 r. z olbrzymim pokładem optymizmu związanego z realizacją największych inwestycji w XXI w., które będą impulsem dla całego sektora budownictwa i przemysłu materiałów budowlanych – komentuje Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego w PMR Market Experts.

Katalizatorami będą megainwestycje, olbrzymie projekty inżynieryjne wkraczające w fazę realizacji. To największe projekty w historii nowoczesnej Polski: elektrownia jądrowa, Port Polska (d. CPK), koleje dużych prędkości, transformacja energetyki (linie przesyłowe i nowe jednostki plus farmy wiatrowe), inwestycje obronne. Na inwestycje zabezpieczone są rekordowe finanse (końcówka KPO, Fundusze spójności), wchodzą nowe programy unijne, np. SAFE, do tego dochodzą rekordowe budżety na CAPEX czołowych polskich firm przemysłowych i energetycznych.

– W skali całego rynku budownictwo inżynieryjne wyznacza kierunek wzrostu, szczególnie wśród największych graczy. Realizacja wspomnianych olbrzymich projektów infrastrukturalnych może stać się impulsem, który pociągnie za sobą także inwestycje kubaturowe – mówi Jungiewicz.

Uspokojona inflacja i cięcia stóp napędzają rynek kredytów mieszkaniowych i zwiększają skłonność deweloperów komercyjnych do nowych inwestycji. Z kolei szybki rozwój cyfryzacji i technologii AI sprawia, że wyraźnego ożywienia i wzrostu zainteresowania doświadcza segment centrów danych.

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego w firmie Spectis, ocenia, że nastroje w branży na 2026 r. to umiarkowany optymizm. – Wprawdzie ożywienie dotarło na rynek budowlany z opóźnieniem, jednak wzrostowy ostatni kwartał 2025 r. wyraźnie podbił oczekiwania względem roku bieżącego – mówi Sosna. – Głównych szans dla dużych wykonawców dopatruję w takich czynnikach jak: kontynuacja cyklu cięcia stóp procentowych (istotny czynnik dla wykonawców budynków mieszkaniowych i komercyjnych), przyspieszenie inwestycyjne w sektorach energetycznym i kolejowym (pierwsze przetargi na odcinki KDP spowodować mogą pewne przerzedzenie w przetargach PKP PLK), oczekiwane przyspieszenie inwestycyjne związane z wydatkowaniem w 2026 r. części grantowej z KPO (istotny czynnik dla inwestycji samorządowych) oraz wyraźne przyspieszenie kontraktacji środków z polityki spójności (czego efekty widzimy już na rynku zamówień publicznych). Dobrą wiadomością na 2026 r. jest także malejąca presja płac (prognozowany wzrost przeciętnego wynagrodzenia o 6-7 proc.), w tym wzrost płacy minimalnej zaledwie o 3 proc., co jest najniższym wzrostem od 16 lat – wylicza.

Z drugiej ryzyko kumulacji projektów

Główne zagrożenia? Według Jungiewicza to kumulacja robót inżynieryjnych grożąca problemami z dostępnością pracowników i podwykonawców, oraz podstawowych materiałów budowlanych (np. kruszyw o odpowiednich parametrach).

Po drugie, nieuchronna korekta wartości i skali inwestycji w budownictwie mieszkaniowym. – Za takim kierunkiem przemawia wyraźny spadek sprzedaży nowych mieszkań oraz rekordowy wzrost podaży, w tym szczególnie mieszkań gotowych. Rozpoczynanie nowych inwestycji przy spadającym tempie sprzedaży jest ryzykowne – te sygnały przemawiają za korektą nadchodzącą w mieszkaniówce – ocenia Jungiewicz.

Trzeci czynnik ryzyka to ograniczony czas na realizację inwestycji współfinansowanych ze środków unijnych, co wywołuje rosnącą presję inwestycyjną i grozi zakłóceniem naturalnego cyklu rozwoju rynku budowlanego.

– Niepewność co do dalszego rozwoju sytuacji w Ukrainie – nie wiadomo, kiedy zakończy się wojna ani jak będzie przebiegał proces odbudowy kraju. Może to wpłynąć na polski rynek budowlany poprzez odpływ pracowników oraz wzrost popytu na usługi i materiały. Jednocześnie Polska może stać się zapleczem dla firm planujących wejście lub rozszerzenie działalności o rynek ukraiński – podsumowuje Jungiewicz.

Sosna zwraca uwagę na zaostrzającą się walkę o kontrakty publiczne (zarówno na polu cenowym, jak i prawnym – liczne odwołania od wyników przetargów), ograniczoną zdolność aparatu państwowego do sprawnego procedowania zwiększonej liczby dużych zadań inwestycyjnych oraz wysoce prawdopodobne wzrosty cen materiałów budowlanych – zdaniem eksperta, na rynku materiałów budowlanych trwa teraz ubijanie cenowego dna.

– Wprawdzie branża budowlana alarmuje o potencjalnej kumulacji inwestycji, jednak z poziomu portfela zamówień największych wykonawców górki inwestycyjnej na horyzoncie jeszcze nie widać. Na koniec III kwartału 2025 r. zagregowany portfel zamówień 22 wiodących wykonawców odnotował realną dynamikę na poziomie 0 proc. rok do roku – wskazuje Sosna.

Damian Kaźmierczak, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa ocenia, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy sytuacja na rynku budowlanym pozostanie nerwowa.

– Firmy za wszelką cenę chcą uzupełnić puste portfele zleceń po blisko dwuletnim okresie dekoniunktury w budownictwie. Dlatego prowadzą agresywną politykę ofertową w przetargach publicznych i zaciekle walczą o wyeliminowanie konkurentów z postępowań poprzez odwołania do KIO. Budzi to obawy o rentowność pozyskanych w ten sposób kontraktów, zwłaszcza gdy koszty budowy ponownie mocno wzrosną.

W średnim i długim terminie zmierzamy bowiem ku największej kumulacji inwestycji infrastrukturalnych w historii Polski. Gigantyczne spiętrzenie projektów modernizacyjnych i rozwojowych w obszarze infrastruktury transportowej i energetycznej niemal na pewno przełoży się na wzrost cen materiałów i robocizny. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach firmy budowlane mogą liczyć na rekordowy strumień przychodów, jednak – jak zwykle – kluczowa pozostanie walka o marże, które w polskim budownictwie są bardzo niskie na tle dojrzałych rynków europejskich. Ogólnie rzecz biorąc, na bardziej stabilnych rynkach zarabia się lepiej niż w Polsce, ale z drugiej strony trudno znaleźć miejsce z równie dobrymi perspektywami inwestycyjnymi jak u nas – podsumowuje Kaźmierczak.