Michał Witkowski, Colliers Polska: Jaki potencjał drzemie w PRS i akademikach?

Główną przeszkodą szybszego rozwoju PRS jest mała podaż gruntów w miastach i preferowanie przez deweloperów nabywców indywidualnych. Prywatne akademiki to rynek łatwiejszy do zrozumienia i policzenia – mówi Michał Witkowski, dyrektor w Colliers Polska.

Wiele spółek deweloperskich notowanych na giełdzie i Cataliście ma na koncie przynajmniej chwilowy flirt z rynkiem PRS. Najem instytucjonalny rozwija się w Polsce od dekady, zasób mieszkań już wynajmowanych to około 25 tys. Czy to jest tempo, jakiego można było się spodziewać, czy trochę poniżej oczekiwań?

Jeżeli cofniemy się pięć, sześć lat, to zapowiedzi rzeczywiście były dużo większe. Największym ograniczeniem jest możliwość pozyskania gruntów, na których można takie projekty realizować. Rynek mieszkaniowy w Polsce jest jednak zdecydowanie nastawiony na własność. Większość deweloperów woli budować i sprzedawać mieszkania Kowalskim niż realizować projekty, których odbiorcami byłyby fundusze, nabywcy instytucjonalni. Podmiotom, które chcą tworzyć portfele mieszkań na wynajem, zakontraktować budynki u deweloperów, jest więc trudno.

Dlatego najszybciej rozwijają się podmioty, które stworzyły wehikuły inwestycyjne właśnie razem z deweloperami. Dla takich deweloperów budowa dla inwestora PRS to poboczna działalność. Kapitał „rozumie” rynek najmu, no ale nie ma kompetencji deweloperskich, stąd te wehikuły i współpraca. To deweloperzy mają kompetencje związane z pozyskaniem gruntu, uzyskaniem pozwoleń na budowę, budową.

Powiedział pan, że deweloperzy wolą sprzedawać mieszkania Kowalskim. Nie jest tajemnicą, że po prostu lepsza jest marża. Ale czy te różnice są aż tak dramatyczne?

Myślę, że najlepszym przykładem jest to, co się dzieje z jedną z platform (Heimstaden – red.), która powstała w oparciu o transakcje z deweloperami, kupując budynki na gruntach stricte pod inwestycje mieszkaniowe, a nie usługowe. Właściciel takiego portfela patrzy na wycenę opartą o stopę kapitalizacji i wycenę, którą daje mu rynek mieszkaniowy – ma dwie możliwości zbycia aktywów. Różnica to 20-25 proc., stąd decyzja o tym, żeby – optymalizując portfel – sprzedawać pojedyncze lokale nabywcom indywidualnym.

Z jednej strony siła negocjacji klienta instytucjonalnego jest inna niż klienta indywidualnego, a z drugiej, fundusze mają jakiś sufit cenowy, którego nie są w stanie przebić przy dzisiejszych stopach kapitalizacji.

Przywiązanie do własności w Polsce jest bardzo silne, niemniej projekty PRS wynajmują się szybko i są praktycznie w pełni obłożone.

Rynek najmu jest bardzo dobrze rozwinięty i konkurencyjny. Od wielu, wielu lat część sprzedaży deweloperów to były zakupy inwestycyjne klientów indywidualnych, którzy lokowali w nieruchomościach zamiast np. na giełdzie. Dlatego w każdym mieście mamy dużą podaż mieszkań na wynajem należących do inwestorów indywidualnych. Skala nasycenia całego rynku najmu mieszkaniami należącymi do inwestorów PRS jest minimalna, to kilka proc. i nie ma perspektyw, żeby proporcje w jakiś istotny sposób się zmieniły.

PRS wchodzi na rynek najmu z produktem, który zwykle jest dobrze zlokalizowany, z przemyślaną strategią obsługi klienta. Mieszkania są nowoczesne, dobrze zaprojektowane. Jest też elastyczność w zakresie umów najmu: okresu obowiązywania i nie tylko. Żartujemy, że PRS to przystań dla najemców wykluczonych z rynku najmu indywidualnego: nie każdy właściciel mieszkania chce wynajmować je np. komuś, kto ma małe dzieci czy zwierzęta.

Część inwestycji powstaje na gruntach stricte mieszkaniowych, część na usługowych. Czy da się określić, jaka jest proporcja?

Biorąc pod uwagę ceny i w ogóle dostępność gruntów mieszkaniowych, w perspektywie ostatnich dwóch, trzech lat pewnie na palcach jednej ręki policzymy projekty PRS realizowane na takich działkach. Już od dłuższego czasu jest tendencja, że aby model się po prostu ekonomicznie inwestorom spiął, projekt musi być realizowany na gruncie pod zabudowę komercyjną. To oznacza, że gdyby nie PRS, te tereny nie mogłyby powiększyć zasobu mieszkaniowego w Polsce.

Czyli zadaje to kłam tezie, że rynek PRS zabiera mieszkania z rynku nabywcom indywidualnym.

To są bardzo chwytliwe hasła na sztandarach polityków, natomiast fakty temu przeczą. Od dłuższego czasu większość projektów realizowana jest na gruntach usługowych.

Living to nie tylko mieszkania na wynajem (PRS), ale prywatne akademiki (PBSA). Jaki potencjał drzemie w tym rynku?

Patrząc na demografię i populację młodych osób potencjalnie w wieku akademickim, do 2040 r. możemy spodziewać się tylko i wyłącznie co roku większej liczby młodych osób, które podejmują studia. Dzisiaj około 50 proc. osób, które są w wieku akademickim, rzeczywiście studiuje. Zakładając, że nie będzie większego nasycenia, większej skłonności młodych osób do nauki, to patrząc na dane GUS-u zakładamy wzrost liczby studentów. Z punktu widzenia inwestorów, popyt nie zmieni się, a może być tylko większy.

Pamiętajmy też, że w przypadku prywatnych akademików około 50 proc. najemców to studenci zagraniczni, których liczba również rośnie – w ostatnim roku akademickim to było 108 tys. osób.

W przypadku studentów rynek najmu indywidualnego jest bardzo konkurencyjny, ale oczywiście oferta akademika prywatnego jest dużo bogatsza: jest mnóstwo części wspólnych, które sprawiają, że to życie jest rzeczywiście inne od tego, niż w wynajętej kawalerce. Niemniej wrażliwość cenowa jest duża po stronie studentów, oni porównują koszty zakwaterowania w mieszkaniu na wynajem i koszty najmu pokoju w prywatnym akademiku.

Z punktu widzenia inwestorów rynek PRS jest jednak bardziej zniuansowany: potrzeby najemców czy zasady konstruowania umów najmu są bardziej lokalne. Tymczasem akademiki to produkt bardziej międzynarodowy, dosyć powtarzalny i niewymagający aż tak dogłębnej analizy rynku lokalnego. To łatwiejszy do zrozumienia i policzenia, z punktu widzenia inwestora, produkt dający też siłą rzeczy trochę większe zwroty.