Prywatne akademiki z dużym potencjałem

Echo Investment to praktycznie jedyna giełdowa spółka, która chce na dużą skalę skorzystać z popytu na prywatne domy studenckie. Potencjał potwierdza najnowszy raport CBRE.

Echo Investment to giełdowa spółka z największą ekspozycją na rynek PBSA, czyli prywatnych domów studenckich. Deweloper ma 30 proc. udziałów w platformie StudentSpace (pozostałe udziały ma kapitał amerykański) i jest jej nadwornym budowniczym. Rok temu zaangażowanie w budowę akademików na zasadzie joint venture zapowiedziała Develia. Flirt z branżą miał też Erbud jako generalny wykonawca kilku budynków.

Eksperci wskazują, że akademiki to w tej chwili nawet atrakcyjniejszy segment rynku living niż PRS, czyli mieszkania na wynajem.

Rynek PBSA rodzi się u nas od podstaw – inwestorzy muszą brać na siebie ryzyko deweloperskie i budować akademiki samodzielnie lub we współpracy z deweloperami. Liderami branży są Student Depot, Xior i Milestone. Polski kapitał angażuje się w mniejsze, lokalne przedsięwzięcia. Zasób zapewniają też uczelnie prywatne i organizacje kościelne.

Polska to studencka potęga w Europie 

Według szacunków CBRE, w 2025 r. w ośmiu największych ośrodkach akademickich – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – funkcjonuje 65 prywatnych domów studenckich oferujących blisko 18,9 tys. łóżek. W tym roku oddano 12 obiektów liczących 3,8 tys. łóżek, 8 było w budowie, a 30 w planach.

Rynek skoncentrowany jest w rękach dziewięciu inwestorów, którzy kontrolują 79 proc. zasobu.

Perspektywy rozwoju są pozytywne. Polska jest jednym z większych rynków akademickich w Europie – biorąc pod uwagę liczbę studiujących. Ogólna liczba żaków lekko rośnie, w tym cudzoziemców decydujących się na edukację w Polsce. Podaż mieszkań dla studentów jest niewystarczająca, co stwarza przestrzeń rozwoju dla inwestorów PBSA. Popyt generują osoby z większymi możliwościami finansowymi. Strukturalny deficyt łóżek oraz wolnorynkowe zasady kształtowania opłat to atuty polskiego rynku. Problemem i czynnikiem ryzyka pozostaje inkasowanie czynszów w złotych.

W Polsce studiuje ponad 1,2 mln osób i od 2019 r. obserwujemy lekką tendencję wzrostową po korekcie z lat 2005–2019 (spadek z poziomu 1,9 mln osób). Prognozy liczebności osób w wieku 20-24 lat wskazują, że co najmniej do końca dekady studiujących będzie przybywać i ich liczba będzie się utrzymywać przez 10 lat. Polska to jeden z czterech krajów Unii Europejskiej z liczbą studentów powyżej 1 mln.

Około 105 tys. studiujących to cudzoziemcy, do tego dochodzi ponad 44 tys. uczestników programu Erasmus. Wiodące nacje to Ukraińcy i Białorusini. To potencjalni lokatorzy prywatnych akademików, dla których rozdrobniony rynek najmu mieszkań należących do inwestorów indywidualnych może być postrzegany jako mniej transparentny.

Z badań Związku Banków Polskich wynika, że tylko 2 proc. respondentów zadeklarowało mieszkanie w prywatnych akademikach. Większość – 41 proc. – twierdziła, że mieszka u rodziny lub znajomych, nie ponosząc kosztów. 37 proc. uczestników badania zadeklarowało najem mieszkań na wolnym rynku, a 9 proc. korzystanie z publicznych akademików.

Akademików publicznych i prywatnych za mało. Kropla w morzu potrzeb.

18,9 tys. łóżek w 65 prywatnych obiektach to niedużo. Co więcej, CBRE szacuje, że tylko połowa tego zasobu zasługuje na miano nowoczesnych aktywów inwestycyjnych. Ponad 41 proc. miejsc znajduje się w budynkach wprowadzonych na rynek w ciągu ostatnich trzech lat. Z zasobu wycofywane są starsze obiekty, które kiedyś były prywatnymi akademikami, ale rozszerzyły ofertę najmu – w 2025 r. były już cztery takie przypadki.

O ile największe obiekty oferują blisko 800 łóżek, to najmniejsze zaledwie 20, bliżej im więc do hosteli czy pensjonatów. Średnia wielkość nieruchomości to 290 miejsc.

Pod względem liczby obiektów największym rynkiem PBSA jest Warszawa, gdzie funkcjonuje 15 prywatnych akademików. W Poznaniu jest ich 12, w Krakowie 11, we Wrocławiu 9, a w Łodzi 8. W żadnym z pozostałych głównych miast akademickich nie ma więcej niż 5 obiektów.

Jednak pod względem łóżek prym wiedzie Kraków z 5,1 tys. W Warszawie to 3,6 tys., a we Wrocławiu 2,6 tys.

W skali ośmiu miast wskaźnik liczby łóżek do liczby studiujących wynosi 2 proc., powyżej średniej są Kraków (blisko 4 proc.) oraz Łódź i Lublin (3 proc.).

Publiczne akademiki oferują 112 tys. łóżek w 434 obiektach, ale obłożenie nie jest stuprocentowe. Według GUS z publicznych akademików korzysta 6,4 proc. studentów.

Sumując rynek publiczny i prywatny w ośmiu największych miastach, tylko 12 proc. studiujących mogłoby zamieszkać w akademiku. W Krakowie byłoby to 18 proc., w Lublinie i Katowicach 16 proc., w Łodzi 15 proc. W Warszawie tylko 7 proc.

Czynsze w akademikach co sezon w górę

Mediana miesięcznych opłat za jednoosobowe studio w prywatnym akademiku w ośmiu największych miastach to 2,6 tys. zł. Stawki za miejsce zaczynają się od poniżej 1,3 tys. zł. W obiektach z wyższej półki miesięczny koszt przekracza 3 tys. zł – to głównie kwestia większej powierzchni pokoi i udogodnień, jak aneks kuchenny i prywatna łazienka. Czynsze ofertowe systematycznie rosną – w ciągu pięciu lat to 63 proc.

Umowy zawiera się na co najmniej semestr, ale głównie na rok akademicki, czyli 10 miesięcy. Część właścicieli wakacje wykorzystuje bowiem do wynajmowania zasobu turystom na doby, inkasując dodatkowe – i wyższe – przychody. Walutą obowiązującą jest złoty, w nielicznych przypadkach walutą bazową jest euro, w niektórych akademikach jest możliwość wniesienia opłaty w euro.

Echo Investment na sterydach. Powstaje nowa platforma akademikowa

Najem w StudentSpace ruszył w tym roku akademickim w dwóch projektach liczących trzy budynki i w sumie 1,2 tys. łóżek. Jeden budynek jest już w pełni wynajęty, w dwóch pozostałych oferta jest mocno przetrzebiona. Trwa budowa akademika w Warszawie na pół tysiąca miejsc. W przyszłym roku akademickim sieć ma podwoić ofertę. Średnioterminowy cel to utworzenie portfela 5 tys. łóżek. Aby zrealizować projekty w takim tempie Echo Investment stosuje prefabrykację.