Za 20 lat niemal dwa miliony pustostanów więcej

W ciągu najbliższych kilkunastu lat luka mieszkaniowa w Polsce zostanie domknięta, a część miejscowości zacznie zmieniać się w „widma” – wynika z analizy ekonomistów Credit Agricole.

1,7 mln – tyle pustostanów ma przybyć w Polsce w ciągu kolejnych 20 lat, do 2045 r. według analizy ekonomistów Credit Agricole Bank Polska. Dziś jest ich około 1,9 mln, a więc w dwie dekady ta liczba może się niemal podwoić. Jednocześnie, zgodnie z analizą, w całym kraju luka mieszkaniowa (rozumiana jako różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą dostępnych mieszkań) zaniknie, nawet w największych aglomeracjach.

Mieszkań przestanie brakować

Dziś łączny deficyt mieszkań w Polsce, według szacunków ekonomistów Credit Agricole, wynosi około 1,3 mln mieszkań. Wciąż występuje on w zdecydowanie przeważającej części powiatów w kraju, acz za jego jedną trzecią odpowiada sześć największych ośrodków (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Łódź, Poznań) wraz z przedmieściami.

Jednak, jak wynika z prognoz GUS, od około 2030 r. zacznie spadać liczba gospodarstw domowych, o około dwa miliony do 2045 r. Tu kluczowy warunek: te projekcje muszą się sprawdzić. Andrzej Kubisiak, zastępca dyrektora Polskiego Instytutu Ekonomicznego, ocenia, że dzisiejsze szacunki mogą okazać się niedoszacowane. – Ponad 60 proc. osób do 30 lat to albo single, albo osoby w związkach, ale które nie mieszkają razem. Potrzeby mieszkaniowe się więc zwiększają – mówi.

Kilka lat pogoni za popytem

Zgodnie z analizą Credit Agricole, do okolic 2030 r., gdy przewidywany jest początek trendu spadkowego dla liczby gospodarstw domowych, popyt na mieszkania powinien pozostawać wysoki (acz zróżnicowany lokalnie w zależności od wielkości luki mieszkaniowej), a w ślad za nim – również aktywność w budownictwie.

Później jednak będzie nas czekać odwrócenie trendów. – Punkt przegięcia w większości powiatów nastąpi pomiędzy 2032 r. a 2035 r., a w przypadku powiatów o szczególnie dużej luce, niskiej aktywności w budownictwie lub korzystnych perspektywach demograficznych może nastąpić dopiero po 2040 r. – komentuje dr Jakub Borowski, główny ekonomista banku. Najsilniej tąpnięcie popytu odczuje wieś, małe i średnie miasta oraz aglomeracje Górnego Śląska, relatywnie najsłabiej – przedmieścia największych miast. – W przypadku dużych miast, uważamy, że luka najszybciej zamknie się we Wrocławiu, a najdłużej utrzyma się w Warszawie – komentuje Borowski. Te wszystkie wnioski i prognozy formułowane są przy utrzymaniu obecnych tendencji demograficznych i braku poluzowania „śluzy” dla migracji.

Polska jak Sycylia

– Wydaje mi się, że w Polsce nie ma świadomości tego, co się zbliża – mówi Borowski. – Już dziś np. na ścianie wschodniej możemy znaleźć miasteczka, które przechodzą bolesne procesy ze względu na efekty emigracji i niskiej demografii – mówi Kubisiak. Wymowne są statystyki zebrane przez eksperta Krzysztofa Mamińskiego: są już gminy w Polsce, w których w całym pierwszym półroczu nie urodziło się żadne dziecko. To m.in. Baligród w woj. podkarpackim, Dubicze Cerkiewne w Podlaskiem czy Krynica Morska w Pomorskiem. W ostatnich dwunastu miesiącach w Polsce urodziło się około 240 tys. dzieci, zmarło około 170 tys. więcej osób.

– Z naszej analizy wyłania się dramatyczny obraz gmin, które się zwijają, w których będzie dużo pustostanów – mówi Borowski. – To mogą być miasta-widma jak np. na Sycylii, gdzie można kupić domy za euro. Lokale pozamykane na zardzewiałą kłódkę – tak to może wyglądać – ocenia. Z analizy Credit Agricole wynika, że np. w Łodzi przybędzie przez kolejnych 20 lat (szczególnie po 2035 r.) 70 tys. pustostanów, ich liczba więcej niż się podwoi. W Koninie, Częstochowie, Zabrzu czy Bydgoszczy niezamieszkałych mieszkań będzie trzy razy więcej, w Chełmie czy Jastrzębiu-Zdroju cztery razy więcej.

– Zakładam, że w dużych ośrodkach jakość życia będzie rosła. Jednak sytuacja w wyludniających się miejscowościach to wielki problem dla polityki publicznej, którego zupełnie nie adresujemy – mówi prof. dr hab. Michał Brzeziński z Katedry Ekonomii Politycznej Wydziału Nauk Ekonomicznych UW. – Będzie tam brakowało dóbr publicznych, zamykane będą szkoły, szpitale. Zostaną głównie starsze osoby. Obawiam się pogorszenia ich standardu zdrowia, jakości i dostępności opieki zdrowotnej – dodaje.

– Wydaje mi się, że mogą narastać też nierówności edukacyjne – mówi też Brzeziński. Te już dziś są znaczące. Przykładowo, średni wynik egzaminu ósmoklasisty z matematyki czy języka angielskiego np. w Warszawie czy Krakowie był o około 20 pkt proc. wyższy niż np. w Piszu czy Hrubieszowie, w gminach wiejskich wyniki są jeszcze słabsze. – Jednak w dłuższej perspektywie większość osób z dziećmi przeniesie się do większych ośrodków, co może z kolei nierówności zmniejszać – ocenia.

Puste domy na prowincji

Nowa rzeczywistość na rynku mieszkaniowym może oznaczać też koniec rynku nieruchomości jako ulubionej inwestycji Polaków. – Ceny są funkcją luki mieszkaniowej. Za 10-20 lat to będzie inny rynek, bez presji cenowej nawet na największych rynkach – ocenia Borowski. – Myślę, że mnóstwo osób podejmuje dziś decyzje inwestycyjne kompletnie w oderwaniu od wniosków płynących z naszej analizy – dodaje. – W wyludniających się miejscowościach majątek straci znacząco na wartości – komentuje Brzeziński. – Może się okazać, że domów na prowincji zupełnie nie da się sprzedać, a będą tylko generować koszty – dodaje.

Jak przewidują analitycy Credit Agricole, za dwie dekady aktywność w budownictwie mieszkaniowym będzie się koncentrować przede wszystkim na nieruchomościach o wysokim standardzie i dobrych lokalizacjach. – Domknięcie luki mieszkaniowej będzie sprzyjać istotnemu zmniejszeniu zjawiska tzw. patodeweloperki – uważa Borowski. – Potrzeby mieszkaniowe będą mniejsze, ale zawsze będą – ocenia z kolei Marcin Krasoń, ekspert Otodom. – Mamy mieszkania na trzecim czy czwartym piętrze bez windy. Wiele mieszkań wciąż jest przeludnionych – wyjaśnia.

Krasoń zaleca przy tym ostrożność przy formułowaniu prognoz. – Dwadzieścia lat temu raczej nie myśleliśmy, że będziemy mieć w Polsce 1,5-2 mln obywateli Ukrainy. Nie spodziewaliśmy się też pracy zdalnej i wyprowadzek z dużych miast – mówi. – Uważam, że w większych ośrodkach dojdzie do stabilizacji cen, w mniejszych będą spadać. Przyszłość jest jednak nieprzewidywalna – dodaje.