Jaką siłę nabywczą mają mieszkańcy polskich miast?

Relacja zarobków do cen mieszkań jest najlepsza dla konsumentów w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim, a najgorsza w Trójmieście i Warszawie.

Nominalne ceny mieszkań budzą emocje, ale nie mówią całej prawdy o rynku, dlatego zazwyczaj odnosi się je do inflacji czy poziomu wynagrodzeń. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili stolice województw pod kątem siły nabywczej płac oraz zdolności kredytowej.

Droga Warszawa

Analiza bazuje na publikowanych przez GUS danych o przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Średnie ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów pochodzą z systemu BIG Data RynekPierwotny.pl.

Choć w lipcu najwyższe pensje zanotowano w Krakowie, Warszawie i Gdańsku, to najkorzystniejszym stosunkiem cen mieszkań do zarobków w lipcu cieszyły się Opole, Gorzów Wielkopolski i Rzeszów, gdzie średnie wynagrodzenie miesięczne pokrywało odpowiednio 0,90, 0,89 i 0,84 ceny za mkw. nowego lokum. Najgorsza sytuacja była w Gdańsku i Warszawie, gdzie średnia pensja pokrywała odpowiednio 0,61 i 0,59 ceny za mkw.

Okazuje się jednak, że w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim siła nabywcza mieszkańców na rynku mieszkaniowym była niższa niż przed rokiem: przeciętne zarobki w tych miastach wzrosły mniej niż średnia cena za mkw. Podobnie było w Zielonej Górze, Toruniu, Białymstoku i Gdańsku. W pozostałych miastach siła nabywcza urosła, a najbardziej spektakularnie w Rzeszowie: pensje poszły tam w górę, natomiast ceny mieszkań nie zmieniły się. Rok wcześniej średnie miesięczne wynagrodzenie pokrywało zakup 0,70 mkw.

– Z lipcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety, wysokie zarobki najczęściej idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są wspomniane metropolie – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – I na odwrót, np. w Gorzowie Wielkopolskim najniższe są zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie – dodaje.

Zdarzają się też wyjątki. Na przykład w Katowicach przeciętne zarobki są jednymi z najwyższych w kraju (m.in. dzięki przemysłowi wydobywczemu), a ceny nieruchomości – najniższe. Z kolei w Olsztynie zarobki są stosunkowo niskie, a ceny nowych mieszkań – wysokie.

– To świadczy o tym, że każde miasto ma swoją specyfikę. Dużo zależy np. od jego atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy też jakości życia – mówi Wielgo.

Ile na kredyt?

Eksperci zbadali też dostępność mieszkań dla konsumentów korzystających z kredytu. W modelu przyjęli pożyczkę z 10-proc. wkładem własnym zaciągniętą na 300 miesięcy, ze średnią stawką oprocentowania. Jako kredytobiorców na tapet wzięli osoby zarabiające przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Za taki kredyt single najwięcej kupią w Gorzowie Wielkopolskim i Opolu – 42 mkw., a najmniej w stolicy – tylko 28 mkw. Para z dzieckiem kupi odpowiednio 79 mkw. i 53 mkw.

„Jest lepiej niż przed rokiem – tak można podsumować wyniki najnowszego rankingu dostępności mieszkań. Duże znaczenie ma fakt, że średnie oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego według danych NBP spadło z 7,93 proc. w czerwcu 2024 r. do 6,69 proc. w lipcu 2025 r. Warto też zwrócić uwagę, że w większości analizowanych miast poprawiła się relacja cen nowego metrażu oraz wynagrodzeń. Co więcej, nabywcy mieszkań z największych rynków wciąż mają bardzo duży wybór pod względem liczby ofert” – czytamy w raporcie.

Cenowe okienko?

Podobna konkluzja znalazła się w najnowszym raporcie analityków PKO BP.

„Średnia dostępność mieszkania (liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w II kwartale 2025 r. poprawiła się istotnie w porównaniu z II kwartałem 2024 r. we wszystkich analizowanych największych miastach; w porównaniu z poprzednim kwartałem była zbliżona. Najmniejsza dostępność mieszkania występowała w Warszawie (0,66 mkw.), największa w Katowicach (1,09).” – czytamy w raporcie. Analitycy zaznaczyli, że wzrost przeciętnej dostępności mieszkań w II kwartale jest konsekwencją wolniej rosnących rok do roku cen mieszkań przy kontynuacji, choć wolniejszego, wzrostu wynagrodzeń.

Scenariusz PKO BP na II połowę tego roku to wciąż stabilne ceny mieszkań. W I połowie 2026 r. możliwe jest jednak ożywienie popytu – wraz z kolejnymi obniżkami stóp, wzrostem dochodów i zmniejszającą się ofertą lokali – co poskutkuje wzrostem cen mieszkań w granicach kilku procent. Do tego dochodzą nowe warunki techniczne budynków, koszty ustawy schronowej czy drożejące działki.