Wiosenne ożywienie na rynku działek. W cenie mniejsze, uzbrojone parcele

Klienci ruszyli na poszukiwania ziemi. Najwyższe ceny ofert osiągają działki w centrum i w prestiżowych willowych dzielnicach dużych miast. Parcele mierzące zaledwie kilkaset metrów bywają tam wyceniane nawet na kilka milionów złotych.

W kwietniu poszukujący działek w portalu Nieruchomosci-online.pl mogli wybierać spośród 62,6 tys. ogłoszeń, z czego ponad 40 tys. to grunty budowlane. Od stycznia liczba ofert parceli wzrosła o 4 proc. W porównaniu z kwietniem ub.r. można zaś mówić o stabilizacji podaży. – Rynek działek budowlanych złapał wiosenny oddech – ocenia Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl. – Pokazuje to wynik naszego nastrojometru rynku nieruchomości po I kwartale, który dla gruntów wyniósł 57,6 pkt, czyli aż o 9 pkt więcej niż po IV kwartale ubiegłego roku – wskazuje. Takie wiosenne przyspieszenie na rynku działek, jak wyjaśnia Bieńkowski, jest raczej typowe, jeśli nie zakłócą go jakieś niespodziewane wydarzenia.

Popyt rośnie

O wzroście popytu na działki mówią analizy Grupy Morizon-Gratka. 61 proc. klientów poszukujących ziemi jest zainteresowanych gruntami o powierzchni nieprzekraczającej 2 tys. mkw. 20 proc. klientów szuka większego terenu – od 2 tys. do 4 tys. mkw. Największych działek, mierzących ponad 4 tys. mkw., poszukiwało 19 proc. klientów.

Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property wskazuje, że klienci najczęściej poszukują gruntów do 1 tys. mkw. – Atutem są media na działce lub w jej bliskim sąsiedztwie, a także możliwość dojazdu co najmniej utwardzoną drogą – mówi. – Najmniejszym zainteresowaniem cieszą się duże – kilkutysięczne tereny bez możliwości podziału, a także działki z bardzo kosztownym podłączeniem mediów (prąd, woda, gaz, kanalizacja).

Z analiz BIG Property wynika, że oferta działek budowlanych jest w miarę stabilna. – Zmienia się jednak pod względem lokalizacji. Maleje oferta w granicach administracyjnych Gdańska i Gdyni, a rośnie w sąsiadujących gminach wiejskich. Działek w centralnych dzielnicach jest już niewiele, osiągają bardzo wysokie ceny – mówi Łukasz Browarczyk. – W rejonie podmiejskim działki są często nieuzbrojone, z nierozwiniętą infrastrukturą drogową. Trzeba je podłączyć do mediów.

Jak mówi pośrednik, działki budowlane w dobrych lokalizacjach w ostatnim czasie mocno zdrożały. – Ceny rozsądnie wycenionych gruntów na przedmieściach, z dostępem do mediów, z dobrym dojazdem do centrum, zaczynają się od ok. 200–300 zł za mkw., a w dzielnicach blisko centrum często przekraczają 1 tys. zł za mkw. – podaje Browarczyk. Jego zdaniem parcele z dobrymi adresami będą stale drożały. – Naturalny rozwój miasta wywoła wzrosty cen także terenów podmiejskich – uważa pośrednik BIG Property.

W rejonie Wrocławia, jak mówi Lidia Dołhan, analityczka WGN-u, oferta działek pod budowę domów stopniowo maleje. – A ceny systematycznie rosną zarówno we Wrocławiu, jak i w okolicznych miejscowościach. Wzrost cen jest szczególnie widoczny w atrakcyjnych dzielnicach z dobrą infrastrukturą i komunikacją, takich jak Krzyki, Oporów, Wojszyce. Ceny działek wahają się tam od 1,2 tys. do 2,2 tys. zł za mkw. W dalszych dzielnicach, jak Pawłowice, Ratyń, Maślice, Brochów, Stabłowice czy Pracze Odrzańskie, ceny działek wahają się od 400 do 900 zł.

Drogo jest też w okolicznych miejscowościach. – Przykładem jest Smolec i Tyniec Mały z cenami od 500 do 1 tys. zł za metr działki – podaje Dołhan. – W dalszych miejscowościach, jak Miękinia, Oborniki Śląskie, Środa Śląska, Trzebnica, ceny są znacznie niższe niż we Wrocławiu, to średnio 300 zł za mkw.

Dołhan uważa, że ograniczona podaż działek będzie nadal napędzać ceny. – Popyt wzrośnie, ale głównie na uzbrojone, dobrze skomunikowane działki – przewiduje ekspertka WGN. – Parcele z utrudnionym dostępem, bez chociażby utwardzonej drogi dojazdowej, zawsze odstraszają klientów. Ich właściciele mogą mieć problemy ze sprzedażą – dodaje. O wyraźnym ożywieniu popytu na działki budowlane mówi też Izabella Krzak z Freedom Kraków Śródmieście. – Coraz więcej osób myśli o budowie domu, na co wpływ ma m.in. poprawa warunków kredytowych. Wielu klientów nie chce już ponosić wysokich kosztów najmu mieszkania – mówi pośredniczka.

Jak dodaje, największym zainteresowaniem cieszą się dobrze skomunikowane z Krakowem działki, z łatwym dojazdem do szkoły i sklepów, o powierzchni ok. 1 tys. – Klienci szukają gruntów pod klasyczne domy jednorodzinne, najczęściej parterowe lub z poddaszem użytkowym, o powierzchni 100–150 mkw. – mówi Krzak.

Oznaki stabilizacji rynek działek budowlanych wykazuje z kolei w aglomeracji katowickiej i na południu województwa śląskiego. – Poszczególne lokalizacje różnią się jednak pod względem dostępności gruntów i poziomu cen – zaznacza Patrycja Rozpondek z Freedom Katowice. – Spore zainteresowanie działkami pod budowę domów jednorodzinnych utrzymuje się w regionie obejmującym Katowice, Tychy, Gliwice, Częstochowę – wskazuje pośredniczka.

Jak dodaje, w Katowicach ceny działek budowlanych są wciąż stosunkowo wysokie, co wynika z ograniczonej dostępności gruntów, ale też atrakcyjności dla inwestorów.

Do negocjacji

Średnie ceny ofert działek budowlanych w 384 lokalizacjach w Polsce analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Serwis wziął pod lupę stolice regionów, gminy tworzące główne aglomeracje oraz miasta średniej wielkości. – Trudno mówić o jednoznacznym trendzie. Dużo zależy od specyfiki lokalnego rynku. Porównując kwiecień 2025 r. z kwietniem 2024 r. wzrost średniej ceny w ofertach notowaliśmy w 204 lokalizacjach, spadek w 86, a w 94 można mówić o stabilizacji – wahania cen mkw. wynosiły dosłownie kilka zł w górę lub w dół – mówi Bieńkowski. – Biorąc pod uwagę miasta wojewódzkie, gdzie działki budowlane są bardzo drogie, a ich podaż zwykle ograniczona, to w 11 z nich ceny ofert w kwietniu były wyższe niż rok temu. Przeciętne stawki wzrosły tam od kilkunastu do 70 zł za mkw.

Serwis podaje, że średnia oferowana cena mkw. działek budowlanych w Warszawie w kwietniu br. to 758 zł, o 48 zł więcej niż rok temu. We Wrocławiu przeciętne ceny mkw. parceli wzrosły w ciągu roku o 72 zł, do 565 zł, w Krakowie o 14 zł, do 494 zł. W Katowicach ceny spadły o 80 zł, do 451 zł za mkw., w Szczecinie – o 35 zł, do 383 zł, a w Lublinie – o 20 zł, do 382 zł za mkw.

Z analiz cen działek budowlanych oferowanych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że najdroższe parcele są w województwie mazowieckim – średnia cena oferty to 431 zł/mkw., a w Warszawie – 1324 zł/mkw. W woj. pomorskim przeciętna cena w ofercie działek to 323 zł/mkw., a w woj. wielkopolskim to 284 zł/mkw. W woj. kujawsko-pomorskim to 163 zł/mkw., warmińsko-mazurskim – 150 zł, a podkarpackim 138 zł/mkw.

Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, najwyższe ceny ofert osiągają działki w centrum i w prestiżowych dzielnicach willowych dużych miast. – Działki mierzące zaledwie kilkaset metrów bywają tam wyceniane nawet na kilka milionów złotych – podaje. Ekspert zaznacza, że to zwykle punkt wyjścia na drodze do transakcji.