Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym trwa coraz dłużej

W styczniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3 tys. mieszkań – wynika ze wstępnego monitoringu Otodom Analytics. Ostateczny wynik będzie prawdopodobnie bliższy 2,8 tys. To poziom zbliżony do obserwowanych w ostatnich miesiącach 2024 r. – mimo kampanii marketingowych i promocyjnych stosowanych przez deweloperów. W otoczeniu wysokich stóp procentowych utrudniony dostęp do kredytów i wysokie ceny mieszkań robią swoje.

Z danych Otodom Analytics wynika, że po grudniowym wyjątku wróciła tendencja, że firmy wprowadziły na rynek więcej lokali niż w tym czasie sprzedały – w styczniu było to 3,8 tys. mieszkań.

- Bezpośrednim skutkiem przewagi bieżącej podaży nad popytem jest nowy rekord liczby lokali oferowanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach. Na koniec stycznia oferta przekroczyła 57 tys. mieszkań. Doliczając mieszkania oferowane w aglomeracjach największych miast – mowa o ponad 73 tys. – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku w Otodom Analytics.

Deweloperzy potrzebują więcej czasu, by sprzedać mieszkanie

Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Do oceny stosuje się wskaźnik wyprzedaży oferty – czyli ile czasu zajęłaby wyprzedaż całej dostępnej oferty, bez dodawania nowych projektów, przy dotychczasowym tempie sprzedaży. Za okres świadczący o równowadze przyjmuje się 4-6 kwartałów. Na koniec stycznia w środku tego przedziału mieściły się Warszawa, Trójmiasto i Wrocław, lekko ponad  6 był Poznań. W Krakowie to bliżej 7 kwartałów, Łodzi ponad 8, a Katowicach 10.

– Pierwszy raz od listopada 2022 r. wskaźnik wyprzedaży oferty dla każdego z siedmiu największych rynków jest dłuższy niż pięć kwartałów. Choć ostrzegawcza, sygnalizująca nadpodaż, wartość tego wskaźnika zaczyna się od poziomu sześciu kwartałów, to obserwowana w ostatnich miesiącach na wszystkich rynkach tendencja wywołuje uzasadniony niepokój firm deweloperskich – wskazuje Kuniewicz.

Presja na ceny nowych mieszkań? W cenach ofertowych widać stabilizację

Czy ta sytuacja ma przełożenie na ceny? Kuniewicz przyznaje, że deweloperskiego niepokoju w cenach oferowanych za mkw. na razie nie widać. Wobec grudnia ceny są stabilne: od 0,2 proc. wzrostu w Warszawie po 0,6 proc. spadku w Łodzi. Wskaźnik ten nie mówi wszystkiego, bo w Łodzi przy spadku stawki za mkw. przeciętna cena całkowita mieszkania wzrosła.

- Analiza zmian cen jakie nastąpiły w ciągu roku potwierdza jednak wyraźną tendencję wygaszania wzrostów. Na koniec stycznia po raz pierwszy od 2022 r. na żadnym z analizowanych rynków roczny wzrost średnich cen nie przekroczył 10 proc. – mówi Kuniewicz. W Krakowie wzrost sięgnął 9,7 proc., w Poznaniu 0,9 proc.

Na rynku wtórnym więcej szukających mieszkania - ale nie kupujących

Według danych Otodom, po dwóch miesiącach redukcji w styczniu oferta wzrosła także na rynku wtórnym – do 53,2 tys. ogłoszeń. To wciąż poniżej rekordu z października (57,1 tys.).

- Największa zmiana, jaka nastąpiła na rynku wtórnym w największych polskich miastach w styczniu 2025 r., wiąże się z zachowaniem popytu, a nie wielkością oferty. W pierwszych tygodniach roku obserwowaliśmy spektakularny wzrost aktywności poszukujących (odpowiedzi użytkowników na ogłoszenia). W stosunku do grudnia liczba aktywnych odpowiedzi na ogłoszenia była w styczniu wyższa o 47 proc. Taki schemat zachowania uczestników rynku mieszkaniowego obserwujemy nie pierwszy raz: osoby zainteresowane zakupem mieszkania, zachęcane przez firmy deweloperskie świątecznymi promocjami, w ostatnich miesiącach roku ogniskują swoje poszukiwania najpierw na rynku pierwotnym, aby na początku kolejnego roku wrócić z nadzieją na odnalezienie odpowiedniego mieszkania na rynku wtórnym – tłumaczy Kuniewicz.

Ale nie oznacza to wzrostu transakcji. - Mimo tak dużego zainteresowania zakupem mieszkania, styczeń nie był łatwym miesiącem dla oferujących mieszkania na sprzedaż. Zarówno firmy deweloperskie, jak i prywatni właściciele, a nawet specjalizujące się w sprzedaży agencje nieruchomości - wszyscy sprzedający zmagali się z niską skłonnością kupujących do sfinalizowania zakupu – przyznaje Kuniewicz. Wraz ze wzrostem liczby oferowanych mieszkań i stabilizacją cen osoby aktywnie poszukujące mieszkania w celu zakupu w naturalny sposób wydłużają czas podejmowania decyzji. Jest to możliwe także dzięki wysokiej elastyczności trzeciego segmentu rynku mieszkaniowego jakim jest rynek najmu, na którym w siedmiu największych miastach na koniec stycznia w ofercie było 16 tys. lokali, o 15 proc. więcej niż miesiąc wcześniej - dodaje.