W 2024 r. sprzedaż mieszkań zmniejszyła się znacząco wobec 2023 r. Według szacunków JLL w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy znaleźli nabywców na 39,6 tys. lokali, o 31 proc. mniej niż w stymulowanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” 2023 r. oraz o 13 proc. więcej niż w kryzysowym 2022 r. Z kolei Otodom Analytics, który monitoruje siedem aglomeracji, oszacował sprzedaż na ponad 37 tys. lokali, o 26 proc. mniej niż w 2023 r.
Te doradcze firmy mają różną metodologię liczenia sprzedaży (JLL to bardziej rezerwacje, Otodom – umowy deweloperskie), ale wnioski są podobne. Promocje stosowane przez deweloperów w IV kwartale pozwoliły na odbicie wobec bardzo słabego III kwartału, ale niewielkie.
Spółki z rynku kapitałowego będą publikować rezultaty w najbliższych dniach.
Czytaj więcej
Za nami bardzo zmienny rok pod względem sprzedaży, w końcówce lekkie odbicie po bardzo słabych wakacjach. Jak poradzili sobie notowani deweloperzy?
Rozpędzona produkcja
– W minionych miesiącach można było obserwować ogromne wysiłki marketingowe deweloperów, którzy starali się przyciągnąć nabywców do biur sprzedaży. Negocjacje, upusty oraz ciekawe okazje sprzedażowe były standardem w wielu projektach będących w ofercie. Średnie ceny sprzedanych mieszkań pokazują jednak, że najbardziej aktywni byli nabywcy posiadający większe oszczędności i poszukujący mieszkań z wyższej półki cenowej – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
– 2023 r. upłynął pod silnym wpływem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz poluzowania bufora przy liczeniu zdolności kredytowej. W 2024 r. brak podobnych stymulantów miał znaczący wpływ na dynamikę rynku. Część potencjalnych nabywców, pozbawiona preferencyjnych warunków finansowych i zmuszona do sprostania bardziej wymagającym kryteriom zdolności kredytowej, wstrzymywała się z decyzją o zakupie nieruchomości. W rezultacie spadek sprzedaży mieszkań w 2024 r., choć zauważalny, nie był zaskoczeniem, lecz naturalnym efektem zmniejszonego wsparcia systemowego i trudniejszego otoczenia ekonomicznego – ocenił Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Przy spadającej sprzedaży konsekwentnie rosła podaż. Krasoń zaznaczył, że nie można mówić o generalnej nadpodaży mieszkań – sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. – Pod koniec roku sytuacja na większości rynków wyglądała całkiem dobrze. Bezpieczny czas wyprzedaży oferty na poziomie czterech–sześciu kwartałów jest w Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu. Nieco dłuższy – w Krakowie i Poznaniu. Sygnały o nadpodaży płyną z Katowic, gdzie czas wyprzedaży oferty przekracza 11 kwartałów, oraz Łodzi, gdzie wskaźnik ten wynosi 9 kwartałów – podkreślił Krasoń.
Gawrońska zwróciła uwagę, że zmiana struktury popytu ma już przełożenie na podaż.
– Analizując średnie ceny nowo wprowadzanych inwestycji należy podkreślić, że w obecnej sytuacji duża część nowych projektów uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową – przyznała Gawrońska.
Stopy albo program
Dane Biura Informacji Kredytowej potwierdzają, że pożyczki mieszkaniowe są dostępne dla zamożniejszej części społeczeństwa. W grudniu o kredyt wnioskowało 26,03 tys. osób – o 3,4 proc. mniej niż w listopadzie i nieco mniej niż średnia z ostatnich miesięcy 2024 r. – nie licząc październikowego wyskoku wniosków (34,5 tys.).
– Największa nadzieja wiąże się z prognozą spadku stóp procentowych, które pomogłyby ukształtować koszt kredytu bliżej 5–6 proc., co można uznać za nową normalność. Proces ten nie nastąpi szybko, a rozłożony będzie na kolejne dwa lata. Drugi czynnik, który mógłby ożywić rynek, to program wsparcia dość mgliście zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju – wskazał Kazimierz Kirejczyk z JLL.
