Zarobić na studentach

Na młodym, ale obiecującym rynku prywatnych akademików chcą zarobić nie tylko deweloperzy i duże fundusze. Także dla inwestorów indywidualnych tworzona jest stosowna oferta.

Biurowce, galerie handlowe, magazyny i hotele – to klasy nieruchomości komercyjnych, które najczęściej wybierają inwestorzy. Część graczy lokuje także w sektorach niszowych, ale z potencjałem. Według ekspertów firmy CBRE najatrakcyjniejszymi „alternatywnymi nieruchomościami" w Polsce wydają się prywatne akademiki.

Livinn w Krakowie zostanie otwarty w tym roku.

Foto: materiały prasowe

Wartość inwestycji w student housing na świecie w latach 2015–2017 wyniosła po 14–15 mld euro (60–65 mld zł). Podobnie ma być w tym roku, przy czym gros przypada na USA i Wielką Brytanię.

Strukturalny niedobór

– Rosnąca liczba studentów na najlepszych uniwersytetach w kraju, zwiększająca się dostępność kursów w języku angielskim, niskie koszty życia i łatwość w znalezieniu zatrudnienia będą napędzać popyt na zakwaterowanie w jednostkach o dobrym standardzie, które w Polsce stanowią jedynie 3 proc. zasobów. Potencjał jest zatem ogromny – mówi Paweł Rudiak, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych CBRE.

Z badań firmy wynika, że niedobór miejsc w akademikach względem popytu jest gigantyczny. Biorąc pod uwagę bazę należących do uczelni ośrodków oraz projekty prywatnych inwestorów w perspektywie do 2020 r., w najważniejszych aglomeracjach zasoby pozwolą zaspokoić potrzeby zaledwie 4–11 proc. żaków z uczelni publicznych i prywatnych. Najlepiej jest w Łodzi, gdzie wskaźnik sięga 26 proc. Tymczasem prognozy mówią o dalszym dynamicznym przyroście studentów po 2020 r.

Podobnie jak w przypadku rynku najmu instytucjonalnego mieszkań duzi inwestorzy finansowi czekają na odpowiednie produkty, a te budują dopiero rynkowi pionierzy.

Foto: GG Parkiet

– Tacy pionierzy muszą mieć odpowiednie kompetencje, by podjąć się zwiększonego ryzyka projektów deweloperskich przystosowanych do zakwaterowania studenckiego – mówi Rudiak. – W tej pierwszej fazie tworzenia rynku deweloperzy będą się ścigać na najlepsze lokalizacje i specyfikację projektów, co w dłuższej perspektywie przełoży się na jakość i pozycję rynkową akademików, które będą potrafiły być wobec siebie konkurencyjne i skutecznie zainteresować studentów. Zwroty z tego tytułu powinny się zatem charakteryzować premią za przetarcie szlaków – zaznacza.

Zdaniem eksperta rynek kapitałowy akademików dojrzeje, dopiero gdy odpowiednia klasa aktywów nabierze skali, a same nieruchomości będą prezentowały stabilną historię obrotów.

– Jako firma doradcza jesteśmy pozytywnie zaskoczeni liczbą podmiotów zainteresowanych przestrzenią akademicką. Zaobserwowaliśmy, że sama grupa aktywnych inwestorów zwiększyła się ponadpięciokrotnie tylko w ciągu ostatnich trzech lat – mówi Rudiak.

Foto: GG Parkiet

Podkreśla, że młody sektor zyskuje już w oczach instytucji finansowych nad Wisłą. – Początkowo tylko banki zagraniczne były w stanie udzielić finansowania, ale obecnie inwestorzy mają możliwość rozmowy i negocjacji z przynajmniej sześcioma bankami w Polsce, które coraz chętniej podjęłyby się finansowania projektów studenckich w uznanych ośrodkach akademickich – mówi ekspert.

Po stronie wyzwań należy wpisać nieprzejrzyste kwestie planistyczne, zmienne koszty budowlane, najem letni i brak gotowych obiektów referencyjnych pozwalających określić wartość rynkową danego akademika.

– Dodatkowo same instytucje akademickie są wciąż dość oporne w kwestii współpracy z inwestorami, przez co głównym realizowanym modelem jest najem oparty na studentach szukających zakwaterowania na własną rękę i konkurencja z rynkiem najmu prywatnego. Inicjatywa współpracy między sektorem publicznym i prywatnym przez wypracowanie mechanizmów zabezpieczeń czynszów z instytucjami akademickimi bardzo pozytywnie wpłynęłaby na rynek – podsumowuje Rudiak.

Propozycja inwestycyjna

Szlaki w Polsce przecierają m.in. Griffin Real Estate (marka Student Depot), Golub GetHouse (LivinnX), Catella, BaseCamp, Gent (Liv) czy Metropolitan Investment. Część graczy korzysta ze wsparcia dużych inwestorów finansowych, ale Gent i Metropolitan umożliwiają uczestniczenie w projektach inwestorom indywidualnym – można zostać właścicielem pokoju i mieć udział w przychodach z płaconych przez studentów czynszów.

– Angażujemy kapitał własny, pozyskujemy finansowanie bankowe, jak również zapraszamy inwestorów na różnych etapach realizacji inwestycji. Inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym oferujemy apartamenty gotowe do zamieszkania przez studentów, kompleksowe usługi zarządzania najmem oraz stopę zwrotu na poziomie 6 proc. rocznie – komentuje Józef Rytel, prezes Gentu. Firma prowadzi aktualnie sześć podobnych projektów.

– Na projektach prywatnych akademików przewidujemy stopę zwrotu dla inwestorów przynajmniej na poziomie 7 proc. w skali roku – relacjonuje Rafał Kroczak, dyrektor biura analiz Metropolitan Investment. Gdański Harward cieszył się dużą popularnością wśród inwestorów: 90 proc. apartamentów sprzedało się w 14 dni. – Stopa gwarantowana przez operatora w Gdańskim Harwardzie wynosi 7 proc. Jeśli jednak projekt osiągnie wyższy zwrot, to nadwyżka zostanie podzielona między operatora i inwestorów w proporcji 50/50 – podsumowuje Kroczak.

Griffin Real Estate, z amerykańskimi partnerami, w ramach Student Depot ma cztery akademiki: we Wrocławiu, w Poznaniu, Łodzi i Lublinie, we wrześniu w Warszawie otworzy kolejny. Firma planuje inwestycje w następnych miastach. Do przełomu lat 2022 i 2023 Student Depot ma liczyć około 5 tys. łóżek.

Golub GetHouse, również we współpracy z partnerem ze Stanów Zjednoczonych, buduje akademik w Krakowie, ma też zabezpieczony grunt w Warszawie.