Okam Capital: w tym roku startuje projekt F.S.O., koszty budowy w centrum uwagi

Deweloperzy z GPW już dawno podali sprzedaż mieszkań w 2025 r. i I kwartale 2026 r. W waszym przypadku możemy polegać na sprawozdaniach półrocznych i rocznych. W 2023 r. Okam sprzedał 501 lokali, w 2024 r. 447, a w I połowie 2025 r. 198. Czy może pan powiedzieć, jak wypadł cały 2025 r. i jakie są ambicje, jeśli chodzi o ten rok?

Od samego początku bardzo jasno komunikujemy nasze założenia dotyczące sprzedaży i skali działalności. Naszym docelowym poziomem sprzedaży jest 500–600 lokali rocznie, taki wynik uznajemy za optymalny i konsekwentnie staramy się go utrzymywać, co roku realizując, „standardowe” projekty w Warszawie, Łodzi i Katowicach. Myślę, że w tym roku to również będzie ok. 500 mieszkań. Jeśli chodzi o przyszłość, projektem wykraczającym poza tę skalę będzie F.S.O. Park w Warszawie, sam I etap to ok. 2 tys. mieszkań.

2026 r. będzie wyjątkowy pod względem przekazań – wydamy klucze do ok. 1 tys. lokali: 450 w Warszawie, 300 w Łodzi i 200 w Katowicach.

II połowa 2026 r., zwłaszcza IV kwartał, była dla deweloperów bardzo dobra. I kwartał przyniósł nieco słabszą sprzedaż, mamy wojnę w Zatoce Perskiej, obawy o inflację i stopy. Jest połowa maja – co dzieje się w biurach sprzedaży?

Wszyscy widzą, co obecnie dzieje się u deweloperów w obszarze marketingu i PR-u. Coraz częściej pojawiają się różne promocje, oferty specjalne, dni otwarte. To wyraźny sygnał, że rynek stał się trudniejszy, choć nie oznacza to, że sprzedaż jest dziś niemożliwa. Widać spowolnienie na mniejszych rynkach – szczególnie w Łodzi, gdzie mamy do czynienia z wyraźną nadpodażą, zwłaszcza w centrum miasta. Podobnie w Katowicach. Zawsze jednak podkreślam, że dobrze przemyślany produkt, właściwie zaprojektowany i zlokalizowany, zawsze się obroni.

Koncentrujemy się na tworzeniu produktu, który oferuje klientowi coś więcej niż tylko cztery ściany. Mam tu na myśli zarówno rozwiązania architektoniczne, jak i szeroko rozumiane udogodnienia: kluby fitness, tarasy na dachach czy wysokiej jakości materiały. Współczesny klient jest znacznie bardziej świadomy i wyedukowany, zwraca uwagę na jakość materiałów, akustykę, grubość warstw stropowych, wysokość mieszkań, liczbę lokali na klatce itp.

Sytuacja na Bliskim Wschodzie przekłada się na popyt, ale także na koszty. Sygnalizują to zarówno generalni wykonawcy, jak i deweloperzy – np. Dom Development potwierdził, że podniósł ceny w obawie o presję kosztową. Widać też wyhamowanie nowych projektów.

Z pewnością warto uważnie obserwować sytuację w najbliższych miesiącach. Wzrost cen paliw wydaje się nieunikniony, a zakończenie mechanizmów sztucznie regulujących ceny będzie miało naturalnie charakter proinflacyjny. To z kolei przełoży się na wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny. Generalni wykonawcy już dziś mierzą się nie tylko z rosnącymi kosztami materiałów czy pracy, ale również z coraz większym obciążeniem po stronie serwisu i gwarancji. Generalni wykonawcy coraz większe rezerwy finansowe przeznaczają na kwestie serwisowe i gwarancyjne. Mówimy już o kilku proc. budżetów wielomilionowych inwestycji, co pokazuje skalę wyzwań, z jakimi mierzy się dziś branża.

W naszej ocenie tradycyjny model generalnego wykonawstwa, oparty na klasycznych metodach budowlanych, od kilku lat stoi pod dużym znakiem zapytania. Dlatego bardzo uważnie obserwujemy rozwój nowych technologii i rozwiązań prefabrykacyjnych. W kontekście projektu F.S.O. Park analizujemy możliwość wykorzystania prefabrykacji na bardzo szeroką skalę. Jesteśmy przekonani, że rynek będzie stopniowo zmierzał w kierunku bardziej zautomatyzowanej i uprzemysłowionej produkcji budowlanej, gdzie kluczowe znaczenie będą miały standaryzacja, kontrola jakości i efektywność procesu realizacji. To kierunek, który będziemy bardzo uważnie obserwować i rozwijać.

Megaprojekt F.S.O. to 62 ha po fabryce na warszawskim Żeraniu. Na początku roku dostaliście zgodę, by realizować I etap – 16 ha, ok. 2 tys. mieszkań, w trybie lex deweloper. Kiedy lokale wejdą do oferty?

Jesteśmy na etapie opracowywania projektu technicznego. Myślę, że jeszcze w tym roku usłyszą państwo o rozpoczęciu przedsprzedaży pierwszego etapu. Warto podkreślić, że projekt zakłada realizację nie tylko infrastruktury drogowej i technicznej, ale przede wszystkim infrastruktury edukacyjnej – w ramach I etapu zobowiązaliśmy się do budowy publicznej szkoły podstawowej dla ponad 600 dzieci. Równolegle rozpoczniemy realizację pierwszego fragmentu 10-ha parku.

Zatem już pierwszy etap stanie się zalążkiem docelowego charakteru całego projektu – miejsca, które od początku będzie funkcjonowało jak „miasto w mieście”. Zaczynamy od funkcji edukacyjnych, usługowych i rekreacyjnych, tworząc przyjazną urbanistykę oraz wysokiej jakości przestrzeń do życia, otoczoną zielenią.

Warszawski rynek mieszkaniowy wygląda dziś tak, że nowe projekty pojawiają się albo na obrzeżach – skutkują często rozlewaniem miasta, albo w ścisłym centrum – z zaporowymi stawkami. Celujemy więc w dostarczanie produktu środka – nazywam to medium+.

Na Catalyście notowane są trzy serie obligacji, we wrześniu zapada dług o wartości 50 mln zł. Jakie są dalsze plany?

Konsekwentnie budujemy naszą wiarygodność i historię na rynku kapitałowym. Potwierdzeniem tego była ostatnia emisja obligacji, gdzie popyt znacząco przekroczył wartość oferty. Obecna sytuacja rynkowa dodatkowo utwierdza nas w przekonaniu, że rynek obligacji jest dla nas jedną z najbardziej naturalnych i przejrzystych form pozyskiwania kapitału. Bardzo intensywnie przygotowujemy się do kolejnych działań, szczególnie w kontekście F.S.O. Parku, inwestycji o bardzo dużej skali. Pracujemy nad szczegółami i myślę, że w perspektywie najbliższych miesięcy będziemy mogli powiedzieć więcej.