Fundusze lokują miliardy euro na rynku najmu mieszkań

Fundusze wydały w zeszłym roku aż 56 mld euro na portfele lokali na wynajem w Europie. Polski rynek jest mikroskopijny, ale przyciąga coraz więcej graczy.

Wartość dokonanych przez fundusze inwestycji w portfele mieszkań na wynajem w Europie w 2018 r. sięgnęła 56 mld euro (ponad 240 mld zł). Według szacunków brytyjskiego oddziału firmy JLL to aż o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak tłumaczą eksperci, wynik okazał się znacząco wyższy od oczekiwanego dzięki kilku megatransakcjom. Średnia wartość transakcji przekroczyła tym samym 50 mln euro – to o jedną piątą więcej niż średnia z pięciu wcześniejszych lat. Dla inwestorów szukających stabilnych wpływów z czynszów kluczowa stała się duża skala.

Analitycy JLL prognozują, że coraz większy udział w transakcjach będą mieć takie rodzaje szeroko rozumianego budownictwa mieszkaniowego jak domy dla studentów i seniorów czy nawet colivingi. Dla inwestorów to możliwość zróżnicowania portfela i szansa na lepsze zwroty niż z tradycyjnego najmu mieszkań, zwłaszcza że kwestie czynszów w tych segmentach nie są tak uregulowane.

Rekordowa wartość transakcji w 2018 r. nakazuje oczekiwać słabszego wyniku w 2019 r. Inwestorom coraz trudniej znajdować duże portfele zapewniające odpowiednią skalę.

Polska urośnie

W 2018 r. najwięcej w portfele mieszkań zainwestowały podmioty z Europy (52 proc.), mocno uaktywnili się Amerykanie, uzyskując 39-proc. udział w torcie.

18,6 mld euro przypadło na bezapelacyjnie wiodący rynek niemiecki, 6,8 mld euro ulokowano w Wielkiej Brytanii, 5,6 mld w Holandii, 5,1 mld w Szwecji, 4,9 mld w Danii, 4,4 mld w Hiszpanii, 4,3 mld we Francji, 3,6 mld w Austrii, 1,8 mld w Finlandii, 1 mld w Irlandii. W zestawieniu znalazła się jeszcze Polska z wartością transakcji 0,13 mld euro.

Na wiodącym rynku niemieckim inwestorzy ulokowali o 38 proc. więcej niż rok wcześniej, ale do rekordu z 2015 r. (ponad 25 mld euro) sporo brakuje. Aż 2,9 mld euro to wartość przejęcia przez Vonovię dysponującego portfelem 27 tys. mieszkań Buwoga, ale 90 proc. transakcji obejmowało mniejsze portfele, do 800 lokali.

Opisując polski rynek, analitycy JLL zwrócili uwagę na jego względną stabilność w ciągu ostatnich czterech lat, kiedy zawierano transakcje opiewające na 12–160 mln euro. Eksperci prognozują wzrost, zwracając uwagę na kilka czynników ryzyka. Podstawowe to ryzyko kursowe powodujące mniejszą stabilność wpływów z czynszów (niedawno pisaliśmy, jak radzą sobie pionierzy). Po drugie, kwestia finansowania – dla banków pożyczanie na tworzenie portfeli mieszkań to również nowinka i konieczność wypracowania rynkowych standardów.

Graczy przybywa

Na młodym polskim rynku największym graczem jest państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, dysponujący około 2,5 tys. lokali w największych aglomeracjach. Dla porównania – niemiecka Vonovia ma zasoby rzędu 0,4 mln.

Na ekspansję w Polsce zdecydował się m.in. skupiony dotychczas na Czechach Zeitgeist Asset Management.

– Wasz kraj to ogromny rynek, dający wiele możliwości dywersyfikacji portfela. To nie tylko stolica, ale też kilka miast regionalnych atrakcyjnych z punktu widzenia inwestycji w nieruchomości. Zaczęliśmy od Warszawy, w tym roku weszliśmy do Krakowa, ale wkrótce pojawimy się w kolejnych miastach, m.in. w Gdańsku – mówi Peter Noack, współzałożyciel i dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management. – Nasz plan na Polskę wpisuje się w strategię inwestowania w nieruchomości w centrach i „gorących" obszarach miast. Z tego, co wiem, jesteśmy tutaj jedynym funduszem inwestującym w historyczne obiekty, przygotowanym pod względem finansowym i organizacyjnym do przebrnięcia przez trudny proces uzyskania pozwoleń. Ważne jest to, że nasi inwestorzy rozumieją nasz biznes, nie wywierają na nas presji – jesteśmy nastawieni na długoterminowy najem, a nie szybką sprzedaż – podkreśla.