Bartosz Turek, HRE Investments: Inflacja napędzi deweloperom nowych klientów

#PROSTOzPARKIETU. BARTOSZ TUREK: spodziewam się spadku tempa wzrostu cen mieszkań w tym roku

Ceny mieszkań cały czas rosną i wielu zastanawia się, co dalej. Czy czekać – ryzykując, że pociąg odjedzie, czy kupować – ryzykując, że do transakcji dojdzie „na górce"...

Wiadomo, że ceny mieszkań rosną m.in. dlatego, że mamy niskie stopy procentowe, a więc kredyty są w miarę dostępne, do tego lokaty są słabo oprocentowane, a więc ci, którzy mają kapitał, szukają alternatywy dla tych pieniędzy – i kupują mieszkania. Sytuacja finansowa gospodarstw domowych się poprawia, więc więcej osób stać na zakup lokum.

Do tego deweloperom rosną koszty wykonawstwa, drożeje ziemia – to wszystko firmy przerzucają na klientów, podnosząc ceny. Kiedy mieszkania na rynku pierwotnym drożeją, to rosną również ceny na rynku wtórnym. Dane NBP pokazują, że przez ostatnich 12 miesięcy ceny lokali używanych wzrosły o prawie 13 proc. – to najmocniejszy wzrost, z jakim mieliśmy do czynienia od bodaj 2006 czy 2007 r.

Faktycznie jest tak, że mieszkania szybko drożeją, a moim zdaniem tempo zwyżki cen w tym roku się obniży.

Z jakich powodów tempo miałoby wyhamować?

Z dość prozaicznych. Tempo wzrostu PKB ma cały czas być spore jak na nasze warunki, ale już mniejsze rok do roku. To prawdopodobnie przełoży się na rynek pracy, z którego będą napływać wciąż niezłe, ale już słabsze rok do roku dane. Do tego rośnie koszt kredytu. Biorąc to wszystko pod uwagę, możemy się spodziewać, że w tym roku ceny mieszkań już nie będą tak szybko rosły.

Jest jednak jeszcze kwestia, o której głośno się ostatnio mówi, chociaż niekoniecznie w kontekście rynku nieruchomości. Inflacja przyspieszyła – i to jest coś, co może zwiększać popyt na mieszkania. Przeciętna lokata oferuje oprocentowanie nieco ponad 1 proc. w skali roku, a uwzględniając podatek Belki jeszcze mniej. Zatem zanosząc do banku 10 tys. na rok, otrzymamy na rękę mniej niż 100 zł, a inflacja to ponad 4 proc. Banki doliczają zatem odsetki do naszych oszczędności cztery razy wolniej, niż inflacja pochłania siłę nabywczą tych pieniędzy. Myślę, że część osób, które dotychczas nie były aktywne na rynku mieszkaniowym, zastanowi się nad tym.

Jeśli spojrzymy na długoterminowe badania, to wynika z nich, że nieruchomości mieszkaniowe drożeją szybciej, niż inflacja pochłania siłę nabywczą pieniądza, że zwyżki cen nieruchomości z nawiązką pokonują inflację. Inflacja to także dogodna okazja dla właścicieli mieszkań na wynajem, żeby podwyższyć czynsze.

Biorąc to wszystko pod uwagę, taki wyskok inflacyjny może spowodować, że popyt na mieszkania – szczególnie w I połowie tego roku – wzrośnie.

Inflacja wpłynie na to, że realnie wzrost wynagrodzeń będzie niższy niż w 2019 r. To może się przełożyć na lekkie obniżenie popytu – a jeśli popyt się obniży, to być może w końcu przestaniemy widzieć dwucyfrowe zwyżki cen mieszkań.

Ceny w ujęciu nominalnym robią duże wrażenie, rynek wtórny idzie za pierwotnym – za lokale w wielkiej płycie właściciele życzą sobie już naście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Czy to sytuacja przystająca do fundamentów? Wszyscy tropią bańkę na rynku...

Tak, to coraz częściej spotykane wyceny – w lokalizacjach przynajmniej dobrych, w mieszkaniach o małych metrażach, świeżo po remoncie. Dla wielu osób to może być zaskoczenie, ale zwróćmy uwagę na kontekst. Oferta deweloperów jest teraz mocno wykupiona, nabywamy lokale przede wszystkim na etapie dziury w ziemi czy w budowie. Widząc, że trzeba czekać, kupujący rozglądają się za lokalami używanymi, ale w efekcie w dużych miastach oferta na rynku wtórnym też jest mocno wykupiona. Wydawałoby się, że lokali w wielkiej płycie nikt nie chce, ale to nieprawda, takie mieszkania znikają z rynku zaraz po tym, jak się pojawią.

Jakiś czas temu pisaliśmy, że rząd zastanawia się, czy nie ma bańki i czy nie schłodzić rynku, ograniczając np. dostępność kredytów, tymczasem banki same podnoszą koszty zaciągnięcia pożyczki... Jak to interpretować?

Od razu powiem: bańki nie ma, sytuacja jest inna niż w 2007 r. Żebyśmy doszli do takiego stopnia szaleństwa jak wtedy, mieszkania musiałyby zdrożeć o jeszcze 100 proc.

Banki same widzą, że napływa do nich tak duża liczba wniosków o kredyt, że stają się po prostu wybredne – i jest to w pełni zrozumiałe. Banki stawiają coraz większe wymagania kredytobiorcom i podnoszą ceny – ale w sposób powiedziałbym wprawny. Marża wzrosła tylko nieznacznie w ciągu ostatniego półrocza, w stopniu niezauważalnym, jeśli wziąć pod uwagę wzrost miesięcznej raty. Banki podnoszą za to różne opłaty poboczne. Z najnowszych danych NBP wynika, że wszystkie koszty dodatkowe dodają do marży, na którą przede wszystkim zwraca się uwagę. Przeciętnie te koszty dodatkowe stanowią już równowartość 20 proc. marży. Zatem jeśli ktoś decyduje się dziś na zaciągnięcie kredytu, powinien się bacznie przyjrzeć wszystkim dodatkowym kosztom.

Deweloperzy mają problem z podażą, z drugiej strony budujemy jak za Gierka... Według najświeższych danych GUS w styczniu liczba pozwoleń na budowę wydanych deweloperom zmniejszyła się rok do roku o prawie 18 proc. W styczniu 2019 r. spadek wynosił 3 proc. Jak to odczytywać?

Dane miesięczne jeszcze o niczym nie świadczą, mamy dużą przypadkowość. Może styczniowe dane świadczą o tym, że deweloperzy mają problemy z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę albo zakupem i przygotowaniem działki do inwestycji. To jak najbardziej jest możliwe.

Z drugiej strony, jak spojrzymy na 2019 r., to od mniej więcej wiosny do późnej jesieni mieliśmy niemal rekordowe liczby uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń.

Należy obserwować sytuację, być może nowa odsłona programu Mieszkanie+ coś zmieni – jeśli deweloperzy zostaną dopuszczeni do krajowego zasobu gruntów. Mam wrażenie, że rynek pokłada w tym duże nadzieje.

Ostatnio było słychać, że rząd nie chce stawiać na deweloperów, tylko np. budownictwo społeczne.

Faktycznie, liczba mieszkań budowanych przez TBS-y czy spółdzielnie jest niewielka. Takie podmioty mają kompetencje, ale poza udostępnieniem im ziemi konieczne byłoby jeszcze prawdopodobnie zapewnienie jakiejś preferencyjnej formy finansowania. Poczekajmy na szczegóły.

Dopuszczenie deweloperów do programu mogłoby przyhamować wzrost cen. Spółki narzekają na galopujące ceny gruntów, gdyby na jakichś preferencyjnych warunkach mogły pozyskiwać ziemię, zmniejszyłaby się presja na ceny parceli na rynku, a w konsekwencji na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. ar