Ciekawa opcja na rynku najmu

Nieruchomości › Społeczne agencje najmu mogą uaktywnić uśpione zasoby mieszkaniowe, które nie mają szans na komercyjnym rynku. Ale i właściciele „jakościowych" lokali mogą w założeniach rządowego programu znaleźć coś dla siebie.

Rząd pracuje nad złożonym przez resort rozwoju projektem ustawy o społecznych agencjach najmu (SAN). Czekamy na szczegóły.

Zarys idei polega na tym, że gminy będą mogły podnajmować lokale od prywatnych właścicieli i wynajmować osobom, które na komercyjnym rynku nie mają czego szukać. Właściciele, choć otrzymają stawkę niższą od rynkowej, zyskają gwarancję nieprzerwanego najmu na rynku w czasie pandemii, niestabilnym i trawionym spadkami czynszów (planowane są też ulgi podatkowe). Czy taki model właściciele mieszkań mogą uznać za atrakcyjną opcję?

Projekt socjalny

– SAN-y raczej nie odbiorą rynku usługom komercyjnym i nie spowodują przeniesienia mieszkań „zarabiających" dla właścicieli do sektora społecznego. Mogą za to uruchomić lokale puste, te nieco zaniedbane, znajdujące się poza rynkowym wyścigiem – mówi Hanna Milewska-Wilk, analityczka rynku najmu mieszkań, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, która brała udział w formułowaniu założeń ustawy.

Ekspertka podkreśla, że jest grupa właścicieli mieszkań nie tylko ze społecznikowskim zacięciem, która SAN-ami może być zainteresowana. – Jest np. coraz więcej osób starszych, potrzebujących bardziej opieki nad mieszkaniem i zdjęcia z siebie kosztów utrzymania. Ci poszukują wiarygodnego usługodawcy, który zajmie się mieszkaniem kompleksowo, od niewielkiego remontu, przez ewentualne umeblowanie, terminowe opłaty czy obsługę najemców. Jeśli do tego dochodzi gwarancja czynszu od instytucji powiązanej z gminą, to może to być bardzo interesująca usługa – mówi Milewska-Wilk.

SAN-y działają już w Polsce, na razie na zasadzie projektów badawczych i pilotażu. To np. agencja prowadzona od 2018 r. przez Habitat for Humanity Poland. Sama Milewska-Wilk wynajmuje lokal SAN-owi. – Parę spraw organizacyjnych jeszcze można byłoby poprawić, ale zajęcie się najemcami i techniczne serwisowanie mieszkania są naprawdę bardzo dla mnie wygodne i korzystne. Ponieważ umowę najmu z SAN-em podpisywałam przed jesiennymi zawirowaniami (druga fala pandemii spowodowała spadek popytu na najem – red.), to spadki cen stawiają mnie jako wynajmującą w dobrej sytuacji – zaznacza.

SAN Habitat Poland działa od 2017 r., zarządza 44 mieszkaniami, częściowo pozyskanymi od Warszawy, ale i 24 wynajętymi od prywatnych właścicieli. Najemcami są osoby o średnich dochodach, które nie mogą ubiegać się o lokale komunalne, osoby w trudniejszej sytuacji życiowej lub finansowej, m.in. samotni rodzice, rodzice dzieci z niepełnosprawnościami, młodzi ludzie opuszczający dom dziecka, cudzoziemcy. Organizacja podkreśla, że jest czymś więcej niż agencją najmu: świadczy też usługi prawne, psychologiczne, socjalne czy pomoc w poszukiwaniu pracy. Ponadto celem SAN-u nie jest zarabianie na najmie.

Święty spokój w cenie

Wydaje się, że funkcją SAN-ów będzie przywracanie do zasobu lokali „gorszego sortu" i pustostanów znajdujących się w prywatnych rękach, tak jak program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych ma uaktywnić takie „nieużytki" należące do samorządów.

– Koncepcja SAN-ów jest słuszna i racjonalna, mam jednak wrażenie, że może to być jedynie nisza rynkowa. Do tego zasobu prawdopodobnie będą trafiały najmniej atrakcyjne mieszkania dostępne na rynku – o niskim standardzie czy w słabej lokalizacji. Lokale, których nie daje się „normalnie" wynająć – ocenia Bartosz Turek, analityk HRE Investment. – Trudno jest mi sobie wyobrazić, że właściciele – mający perspektywę powrotu koniunktury na rynek najmu w ciągu najbliższego kwartału czy dwóch – chcieliby podpisywać długoterminowe umowy po stawkach niższych niż rynkowe. W oficjalnych dokumentach mówi się o dyskoncie na poziomie 20 proc., to dość wysoka stawka, bo na rynku firmy, które zajmują się kompleksowym zarządzeniem, biorą za swoje usługi około 10 proc. przychodu – dodaje. Wieloletnia umowa ze sztywną opłatą za dzierżawę to brak elastyczności w dysponowaniu lokalem i brak możliwości dostosowywania stawek do bieżących warunków.

Właściciele „jakościowych" lokali mogą jednak w pewnym stopniu być zainteresowani współpracą z państwem.

Tomasz Bojęć, partner w think tanku ThinkCo, uważa, że przystąpieniem do SAN-ów pewna część właścicieli nowych mieszkań może być zainteresowana. – Kiedy przed kilkoma laty usłyszałem pierwszy raz o pomyśle SAN-ów, uznałem go za ciekawy, choć niemający większych szans na sukces. Wzrastające zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wynikało m.in. z faktu, że znalezienie najemcy zabierało dwa–trzy tygodnie. Nie było powodu, by właściciele mieszkań mieli szukać wsparcia instytucjonalnego, rezygnując przy tym z części zysków. Pandemia wydłużyła jednak czas zasiedlania mieszkań i obniżyła stawki najmu. W obliczu zmiany dynamiki rynkowej możliwość zasiedlenia lokalu nieco taniej, ale bez angażowania się i ponoszenia ryzyka, może być dzisiaj dla wielu właścicieli atrakcyjna – mówi Bojęć.

Ponadto, wciąż dużo lokali kupują inwestorzy w ogóle niemyślący o wynajmowaniu: mieszkanie ma przechować wartość oszczędności. – Opieranie inwestycji na samym wzroście wartości nie było zbyt popularne w czasach, gdy mieszkania wynajmowały się na pniu. Obecnie jednak, gdy najem nie jest już tak szybki, a stawki nie wzrastają geometrycznie, SAN-y mogą umożliwić zasiedlenie mieszkania bez konieczności angażowania się właścicieli w ten proces. Wynajęcie staje się więc dla właściciela praktycznie bezkosztowe. SAN-y mają szansę cieszyć się dużą popularnością i stanowić dobrą odpowiedź zarówno na zaburzenia spowodowane pandemią, jak i samym kształtem obecnego rynku mieszkaniowego w Polsce – mówi Bojęć.

– Jeśli popatrzymy na założenia SAN-ów, prywatni właściciele mieszkań na wynajem powinni być uradowani: wieloletnia umowa i solidny najemca to emblematy świętego spokoju. Duża część posiadaczy może zgodzić się na niższy czynsz, zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej – mówi Jan Dziekoński, niezależny ekspert. Podkreśla, że taka formuła funkcjonuje od lat w postaci podnajmu: właściciel zainteresowany świętym spokojem wynajmuje mieszkanie przedsiębiorcy na kilka lat, a ten podnajmuje je – a nawet poszczególne pokoje – po cenie rynkowej na krótsze okresy. Dla właściciela koszt świętego spokoju to 20–40 proc. dyskonta względem stawek rynkowych. Firma podnajmująca bierze na siebie wszelkie czynniki ryzyka.

– O sukcesie lub porażce SAN-ów zadecydują szczegóły ustawy. Pytań jest wiele, m.in. czy czynsz będzie indeksowany inflacją, czy będzie możliwość sfinansowania przez SAN remontu mieszkania, kto będzie brał na siebie ryzyko finansowe potencjalnych zniszczeń, kto będzie stał na straży gospodarności systemu – mówi Dziekoński. – Przy dobrych założeniach i wdrożeniu skorzystają niewątpliwie i właściciele, i najemcy. Mogą natomiast ucierpieć przedsiębiorcy podnajmujący mieszkania i zarządzający najmem – dodaje.

Głos „mieszkaniczników"

– Pomysł wykorzystania istniejącej infrastruktury technicznej do wprowadzenia systemu wspierania osób o niskich i średnich zarobkach jest bardzo dobry. Jednak tworzenie kolejnego pośrednika w wynajmie mieszkań takiego jak SAN jest moim zdaniem nieopłacalne i tworzy dodatkowe koszty administracyjne – komentuje Natalia Muturi, prezes Mzuri. – Dodatkowo, proponowane przez ustawę o SAN korzyści są dla mnie dyskusyjne. Gwarancja czynszu na poziomie 20 proc. poniżej rynkowego to iluzoryczna korzyść. W praktyce, dysponując bazą około 7 tys. mieszkań, udaje nam się osiągać ściągalność czynszu na poziomie 99,9 proc., a pustostany średnio wynoszą około 5 proc. 20-proc. dyskonto można porównać do tego, że w ciągu pięciu lat mieszkanie stoi puste przez rok – dodaje. Jej zdaniem lepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie nieskomplikowanego systemu dopłat do wynajmu mieszkań dla osób w trudnej sytuacji materialnej. – Dla zwiększenia poczucia bezpieczeństwa właścicieli mieszkań środki te powinny być wpłacane przez gminy bezpośrednio na konto wynajmującego. Takie rozwiązania istnieją od dziesiątek lat w Wielkiej Brytanii lub w Australii – podsumowuje.

Z kolei Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, uważa, że SAN-y mogą być ciekawym projektem. – Obecnie jest duża podaż mieszkań na wynajem, a umowy z SAN-ami mają dawać gwarancję najmu długoterminowego i zapłaty czynszu. Z drugiej jednak strony nie wiemy dokładnie, na jakich warunkach te umowy będą podpisywane. Istotną kwestią będą warunki wypowiedzenia takiej umowy i na ile regulowane będą ustawą o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza przepisami dotyczącymi umowy zawartej na czas nieokreślony. Obecnie wypowiedzenie takiej umowy dla właściciela jest niezwykle trudne. Jeżeli nie zapewni on lokum zastępczego swoim lokatorom, to okres wypowiedzenia wynosi trzy lata. Jeśli jednak ustawodawca weźmie również pod uwagę interes właścicieli wynajmowanych mieszkań, z pewnością projekt zyska szerokie zainteresowanie – mówi Kusiak.