W połowie zeszłego roku zapowiedziano objęcie przez pana sterów 7R i do zmiany doszło z początkiem 2026 r. Przez 17 lat związany był pan z grupą P3, budującą magazyny w 11 krajach. Co skłoniło pana, by opuścić fotel szefa ds. zarządzania aktywami P3 i pokierować mniejszą firmą, choć z dużymi ambicjami?

17 lat w jednej organizacji to na pewno cezura, która każe zadać sobie pytanie „jak nie teraz, to kiedy?”. W P3 przeszedłem ścieżkę od zarządzającego aktywami w Polsce, przez dyrektora zarządzającego polskim oddziałem oraz aktywami portfela regionalnego (Polska, Rumunia, Czechy, Słowacja), a od 2018 r. wszystkimi aktywami P3. Te funkcje przygotowywały mnie do tego, żeby podjąć wyzwanie i zostać odpowiedzialnym za całość funkcjonowania organizacji. O 7R na pewno nie można powiedzieć, że to firma mała. W ciągu 15 lat odniosła wiele sukcesów i wywalczyła duży kawałek tortu rynkowego – to ponad 115 obiektów o łącznej powierzchni 2 mln mkw., czyli 5 proc. zasobów w kraju. Z chęcią podjąłem się wyzwania, żeby rozwijać 7R w Polsce i w ekspansji zagranicznej.

Jakiś czas temu firma pojawiła się w Czechach. Co jeszcze jest na radarze 7R i o jakim horyzoncie czasowym mówimy?

Czechy to bardzo dynamicznie rozwijający się rynek magazynowy i dość naturalny kierunek ekspansji – ze względu na silną bazę przemysłową, położenie w sercu regionu i dojrzały popyt najemców. Nie wchodzimy tam po to, żeby „być obecnym na mapie”, tylko żeby zbudować sensowną skalę w lokalizacjach, które realnie pracują logistycznie – stąd projekty m.in. w rejonie Pragi i Brna oraz przy kluczowych trasach. W Czechach mamy już pierwszą transakcję leasingową i jesteśmy w trakcie kolejnych działań – to potwierdza, że idziemy w dobrym kierunku. Na dziś mamy ok. 56 tys. mkw. w budowie oraz ok. 130 tys. mkw. w przygotowaniu. Stawiamy na elastyczne moduły – zarówno dla mniejszych firm, jak i dla większych operatorów logistycznych czy produkcyjnych – oraz na rozwiązania środowiskowe, które obniżają koszty i ryzyka w całym cyklu życia budynku. Czechy traktujemy jako ważny filar wzrostu w CEE i jednocześnie naturalny pomost do kolejnego kroku na zachód, czyli Niemiec. W tym kwartale powinniśmy mieć do przekazania informację na ten temat.

Jak pan ocenia perspektywy niemieckiego rynku logistyczno-przemysłowego? Inwestorzy giełdowi mają pewien – bardzo pozytywny – obraz rysowany przez waszych kolegów z MLP Group. Informacje z rynku są skrajnie różne, od podkreślania powrotu do wzrostu po dwóch latach recesji, przez alarmowanie, że jest najgorzej od dekad.

Jestem zwolennikiem podejścia, że szklanka jest do połowy pełna. Niemcy to największa gospodarka europejska, to rynek magazynowy i logistyczny, na którym trzeba być, jeżeli myśli się poważnie o działalności w tym biznesie. Oczywiście wszyscy mają nadzieję, że sytuacja gospodarcza się poprawi, ale nawet teraz Niemcy to tak atrakcyjny rynek z nadal ogromnym potencjałem, że 7R ze swoimi nowoczesnymi rozwiązaniami znajdzie miejsce dla siebie.

A perspektywy w Polsce? Czy jesteśmy atrakcyjni dla inwestorów? Z rynku biurowego, BPO/SSC płyną niepokojące sygnały o zwolnieniach pracowników i przenoszeniu operacji tam, gdzie koszty pracy są niższe.

Wynagrodzenia są istotną pozycją kosztów, w Polsce one są dalej niższe niż w zachodniej Europie. Pozycja Polski na mapie, pozycja w całej europejskiej układance logistycznej cały czas nas faworyzuje.

Polska to wciąż największa gospodarka w regionie, sukcesywnie się rozwijająca. To wszystko pozwala optymistycznie patrzeć w przyszłość. Oczywiście zdarzają się sytuacje przenoszenia operacji czy produkcji za granicę, ale widzimy również ruchy w drugą stronę – np. przez wzmacnianie możliwości produkcyjno-logistycznych w Polsce. Ostatnim tego przykładem jest nasza współpraca z grupą VOX, dla której w formule BTS zrealizujemy obiekt magazynowo-produkcyjny w Pobiedziskach pod Poznaniem. To ponad 20 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni w układzie hybrydowym.

Jakie są dzisiaj filary popytu na powierzchnię magazynową w Polsce?

Filarem krótkoterminowym na pewno jest cały czas dość dobrze wyglądająca konsumpcja. Jeżeli cokolwiek konsumujemy, produkujemy czy wysyłamy, to powierzchnia magazynowa będzie zawsze potrzebna. Ważnym sektorem jest e-commerce, widzieliśmy boom po covidzie, ale także teraz jest to koło zamachowe branży. Mamy też nearshoring, czyli przenoszenie operacji do Europy, co generuje popyt na powierzchnię przemysłową. Trend ten konsekwentnie zyskuje na znaczeniu i wiele organizacji traktuje go jako strategiczny kierunek rozwoju, umożliwiający budowanie długofalowej wartości i odporności biznesu. Dlatego coraz częściej wygrywa nie lokalizacja sama w sobie, tylko jakość obiektu i jego możliwości pod kątem efektywności – energiii automatyki i ludzi.

Jest teraz trend pokazywania w mediach społecznościowych zdjęć z 2016 r. Wtedy zasoby rynku magazynowego w Polsce wynosiły 11 mln mkw. Dziś to 37 mln mkw. Czy jest jeszcze pole do dynamicznego wzrostu rynku?

Rynek w pewnym stopniu dojrzał po 20 latach wzrostu i prawdopodobnie czeka nas stabilizacja. Niemniej cały czas widzimy chęć klientów, by lokować się w nowoczesnych magazynach. Dziś magazyny to jednak zdecydowanie więcej niż tylko powierzchnia, to miejsce rozwoju biznesu, cały ekosystem. W naszym rozumieniu, nowoczesny magazyn stanowi narzędzie wspierające efektywność operacyjną danej firmy. Do tego rośnie udział renegocjacji – i to nie jest słabość rynku, tylko oznaka dojrzałości: firmy optymalizują sieć, a nie zawsze szukają nowej lokalizacji.

Z czystego dewelopera zamieniliście się w firmę, która buduje też magazyny na własną książkę. Jaką wielkość ma teraz wasz portfel i jaki jest cel?

Dziś kierunek jest już wyznaczony, będziemy budować i dla siebie, i na sprzedaż. To efekt świadomej ewolucji – nie jesteśmy już wyłącznie „czystym deweloperem”, tylko budujemy też aktywa, które utrzymujemy w bilansie, bo daje nam to większą przewidywalność i kontrolę nad cyklem. Cel nie jest liczony wyłącznie w metrach - chodzi o skalowanie portfela w sposób selektywny, w najlepszych lokalizacjach i w standardzie produktu, który dowozi przewagę operacyjną najemcy i jest atrakcyjny dla kapitału. Innymi słowy: rośniemy, ale nie za wszelką cenę – tylko tam, gdzie jakość i ryzyko się zgadzają. Jestem w firmie zaledwie od kilkunastu dni. Wspólnie z zespołem prowadzimy obecnie przegląd strategii, konkretyzujemy pewne kierunki rozwoju, stąd na razie nie mogę mówić o dokładnych parametrach.

Jest trend na zielone magazyny. Czyli jakie?

Zielone magazyny to z całą pewnością ładnie brzmiące hasło. Ważne, aby sprawić, aby nie pozostało wyłącznie w sferze teoretycznej czy marketingowej. W mojej ocenie muszą to być po prostu nowoczesne i odpowiadające dzisiejszym potrzebom i trendom nieruchomości. Zarówno jeśli chodzi o efektywność energetyczną i kosztową, potrzeby klientów, jak i kwestie społeczne – nie bójmy się użyć tego słowa. Nasze podejście do tej kwestii doskonale obrazuje projekt 7R Hub Nowa Huta, dla którego pod koniec ubiegłego roku uzyskaliśmy pozwolenie na budowę. Docelowo obejmie trzy budynki i około 230 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni techniczno-produkcyjnej w standardzie niskoemisyjnej linii 7R Green Saver i będzie zarazem największym kompleksem logistyki miejskiej w Europie. Ogromnej skali inwestycji i licznym rozwiązaniom wspierającym efektywność energetyczną, towarzyszyła będzie także odpowiedzialna transformacja miejsca – poprzez rewitalizację terenu, zalesienia czy ogrody deszczowe. Nowoczesne magazyny muszą dbać o długoterminową jakość środowiska.

W 2025 r. spółka pojawiła się na rynku Catalyst, wprowadzając do obrotu obligacje o wartości 150 mln zł. Latem i jesienią doszły kolejne emisje, o wartości odpowiednio prawie 23 mln euro i 84 mln zł. Jakie są plany korzystania z rynku kapitałowego w 2026 r.?

Nie zamykamy się na żadne źródła finansowania, które mogą zapewnić nam elastyczność. Obligacje korporacyjne to nie tylko elastyczność, to także transparentność wobec rynku, wymogi w zakresie sprawozdawczości i raportowania – pokazanie, że możemy być dla inwestorów atrakcyjni i przede wszystkim wiarygodni.