Jan Wróblewski, Grupa Zdrojowa Invest & Hotels: Nie uczestniczymy w festiwalu licytacji

WYWIAD | Jan Wróblewski - ze współzałożycielem Grupy Zdrojowa Invest & Hotels rozmawia Aneta Gawrońska

Zdrojowa zaskoczyła rynek zapowiedzią, że po 12 latach robi sobie przerwę w budowaniu condohoteli.

Decyzja nie zapadła z dnia na dzień. Poprzedziły ją długie przemyślenia. Podobne analizy w wyniku pandemii prowadziło wiele biznesów z innych branż. Ostatecznie podjęliśmy decyzję o wycofaniu się z nowych inwestycji w condohotele. Teraz idziemy w innym kierunku, także po to, by mieć bufor na doinwestowanie działalności hotelarskiej. Będziemy budować apartamenty wakacyjne.

Budynek z takimi apartamentami trafił do sprzedaży w Świnoujściu. A miał to być hotel.

Prace projektowe trwały bardzo długo, rozpoczęły się jeszcze przed pandemią. Po jej wybuchu długo zastanawialiśmy się, co robić, czy jednak nie prowadzić tej inwestycji, bo przecież kryzys przeminie. Dotychczas się nam nie zdarzyło, by projekt trafił do kosza. Świat się jednak zmienia, a my musimy na to reagować. Nie możemy trwać przy projektach, które były dostosowane do starego, przedpandemicznego świata. Ostatecznie wniosek o budowę hotelu wycofaliśmy, a obiekt przeprojektowaliśmy. Powstaną 83 lokale mieszkalne, głównie dwu- i trzypokojowe, z aneksami kuchennymi. Ludzie kupują takie lokale dla siebie, by w nich wypoczywać. Część klientów zdecyduje się na ich wynajem turystom. Inwestycja rozpocznie się jesienią.

Jakie jest zainteresowanie mieszkaniami turystycznymi?

Popyt na nieruchomości jest duży. Ceny rosną i żadne fundamentalne wskaźniki nie prognozują zmian w najbliższym czasie. Ludzie są zainteresowani apartamentami w świetnej lokalizacji nad morzem. Zaletą naszego projektu jest podziemny dostęp do całej infrastruktury ogromnego kompleksu Baltic Park – np. do aquaparku.

Można też korzystać z restauracji w pobliskim Hiltonie, Radissonie.

Tu, w Świnoujściu, będziemy więc korzystać z tego, co już wybudowaliśmy. Generalnie jednak w obiektach z mieszkaniami wakacyjnymi usługi są znikome. Nie inwestuje się w ogromne części wspólne, nie wydaje milionów na baseny, spa, restauracje i całą infrastrukturę. Żeby skorzystać z usług, trzeba wyjść „na miasto".

Pierwszy condohotel Zdrojowa otworzyła w 2009 r. w Kołobrzegu. Jak dziś sobie radzi ten obiekt?

Był to czterogwiazdkowy hotel Sand. W wakacje zrobiliśmy rebranding obiektu razem z francuską grupą hotelową Louvre. Teraz jest to pięciogwiazdkowy hotel Royal Tulip Sand. Radzi sobie bardzo dobrze. Obłożenie w czasie wakacji jest spore. Nic nie jest w stanie powstrzymać ludzi przed wyjazdami na urlop. Możemy zrezygnować z wielu rzeczy, ale z wakacji nie zrezygnujemy. Mamy nadzieję, że jesienią nie będzie nieuzasadnionych ograniczeń, które były wcześniej stosowane.

Ostatni wasz hotel powstał także w Kołobrzegu.

Budowę hotelu Radisson Resort Kołobrzeg zakończyliśmy w lipcu. To nasza ostatnia inwestycja na rynku condo. To też ostatnia szansa, by kupić w Zdrojowej gotowy lokal w tym systemie. Obiekt jest już otwarty, więc ryzyko inwestycji jest żadne. Możemy przenieść na klienta prawo własności. Z perspektywy rynku turystycznego zaletą jest bardzo silna marka Radissona.

Zdecydowaliśmy się na otwarcie tego obiektu, żeby utrzymać pozycję na największym rynku hotelarskim w Polsce. Przez pandemię Kołobrzeg wyprzedził Warszawę i Kraków. Udziela więcej noclegów niż te miasta – tam wyniki spadły jeszcze bardziej. Utrzymaliśmy 30-proc. udział w tym rynku i mamy tam też jedyne hotele sieci międzynarodowych.

Inwestorzy biją się o te gotowe condopokoje? Ukończonych inwestycji nie ma na rynku zbyt wiele.

Większość apartamentów jest już sprzedana, ale rzeczywiście, gotowe lokale to wielki atut. Z drugiej strony popyt jest umiarkowany, co tłumaczę tym festiwalem licytacji na obietnice. My oferujemy zwroty na poziomie ok. 6 proc. rocznie. Inwestorzy zyskają więcej niż my.

Tymczasem inni obiecują zwroty na poziomie 8, a nawet 10 proc. To absurd. Licytowanie się, kto komu co da, nie ma sensu. Nigdy w tym nie uczestniczyliśmy i uczestniczyć nie będziemy, bo trzeba jeszcze zarobić na turystyce (co ostatnio było trudne), inaczej nie będzie zwrotu. Rynek condo jest dziś zepsuty. Dlatego robimy sobie przerwę, pozostając największą firmą na tym rynku i największą polską siecią hotelową. Bo lider, Orbis z Accor, to kapitał zagraniczny. Utrzymujemy nasz portfel, choć przetrwanie najtrudniejszego czasu pandemii było ciężkie.

Wy z rynku wychodzicie, a inni sypią w tym czasie ofertami. W budowie – i nad morzem, i w górach – są tysiące pokoi.

Nigdy nie budowało się tak dużo. Ci, którzy te inwestycje dopiero zaczynają, którzy zaczynają je sprzedawać, jeszcze nie wiedzą, co to znaczy wypłacać zyski klientom. Na razie robią tę część deweloperską. Zarabiają na sprzedaży, obiecując złote góry. To najłatwiejsze. Ale potem przychodzi trudniejsze zadanie – konieczność wywiązania się z obietnic. Wtedy wielu inwestorów przekona się, jak mocno przeszacowali. Ale dopóki ten cykl inwestycyjny się nie zamknie, dopóty będą święcie przekonani, że na każdym rynku turystycznym da się zarobić.

Nie każdy z tych tysiąca nowych pokoi przyniesie zyski.

Wielu inwestorów utknie w złych inwestycjach. Uważam zresztą, że nie wszystkie te obiekty powstaną. Znamy przypadki inwestycji, które stanęły w połowie drogi, pozostawiając na lodzie inwestorów. Tak było po ostatnim kryzysie. Takich przypadków może być więcej.

Jan Wróblewski, współtwórca rynku condo, ekspert branży hotelarskiej, turystycznej i nieruchomości. Współzałożyciel Grupy Zdrojowa Invest & Hotels, która ma w swoim portfolio kilkanaście obiektów, w tym Baltic Park w Świnoujściu, największy kompleks apartamentowo-hotelowy na Wybrzeżu. Miłośnik sztuki.