Wojna w Zatoce Perskiej trwa, co rodzi obawy o inflację, o koszty wykonawstwa. Dom Development przyznał, że podnosił ceny ofertowe mieszkań, zakładając sobie bufor. Menedżer innej firmy mówił, że wobec tego, co się działo po napaści Rosji na Ukrainę, nie ma porównania. Deweloperzy dewelopują, a jak to wygląda z punktu widzenia firm, które budują? Będziemy musieli płacić więcej za nowe mieszkania?
Cieszę się, że odróżniamy branżę budowlaną od sektora deweloperskiego, to dwa różne obszary gospodarki, a bardzo często są one wkładane do jednego worka.
Pytanie o ceny mieszkań jest jednak pytaniem bardziej do deweloperów. Jak rozumiem, deweloperzy w tej narracji szykują się do podwyżek cen w warunkach bardzo niskiego popytu na mieszkania, więc jest to dość karkołomna konstrukcja.
Jeśli chodzi o koszty, to faktycznie są one dzisiaj problemem. Wybuch wojny w Iranie doprowadził do wzrostu cen materiałów opartych na pochodnych ropy naftowej. Dotyczy to między innymi cen asfaltu. Co prawda mieszkań z asfaltu nie budujemy, ale jest to bardzo ważne z perspektywy rynku drogowego. Poszły w górę również ceny styropianu, farb i ogólnie chemii budowlanej. Są to wzrosty sięgające kilkudziesięciu proc. To tylko pokazuje, jak rozchwianą branżą potrafi być sektor budownictwa.
Wzrost kosztów powtarza się cyklicznie, ale jednocześnie pojawia się w sposób niespodziewany. Generalnie wykonawcy nie są w stanie przewidzieć ponadstandardowego wzrostu, a mieliśmy z tym do czynienia już trzy razy: pierwszą falą był COVID, drugą – wojna w Ukrainie, a teraz mamy wojnę w Iranie. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że nawet jeśli Cieśnina Ormuz zostanie odblokowana, to nadal nie wiemy, w jakim kierunku sytuacja będzie się rozwijać. Wszystko wskazuje na to, że ryzyko, które występuje w tamtym obszarze świata, będzie miało odzwierciedlenie w wyższych cenach ropy naftowej, a to w sposób naturalny będzie powodowało wzrost kosztów. Jest to ogromny problem dla branży budowlanej, która funkcjonuje w oparciu o kontrakty długoterminowe. Nawet budowa mieszkań to dwa, trzy lata. Budowa dróg, linii kolejowych czy konwencjonalnej energetyki – jeszcze dłużej.
Każdy wzrost kosztów jest dużym problemem i należy go zestawić z mechanizmami waloryzacji wynagrodzenia wykonawców w kontraktach. To jest kwestia, która stanowi gigantyczne wyzwanie dla branży budowlanej. Wskaźniki waloryzacji wynagrodzenia w segmencie publicznym są co prawda uwzględnione w kontraktach, jednak działają w sposób nieefektywny. Limity waloryzacji są zbyt niskie i nawet jeśli takie mechanizmy występują, to nie są w stanie w pełni zrekompensować wzrostu kosztów ponoszonych przez firmy budowlane.
W maju i czerwcu GDDKiA podwyższyła do bezprecedensowych poziomów limity w niektórych kontraktach drogowych, które były zawierane przed rosyjską agresją na Ukrainę. Zapytam przewrotnie, czy to nie zachęca do składania agresywnych ofert w przetargach? Bo w razie czego państwo przyjdzie z pomocą?
Nie sądzę, żeby duże spółki budowlane w ten sposób kalkulowały i formułowały swoje strategie, zakładając, że państwo później wyciągnie do nich pomocną dłoń. Na pewno żaden odpowiedzialny menedżer nie postępuje w taki sposób. Przypomnę tylko, że wybuch wojny w Ukrainie miał miejsce w lutym 2022 r., a informacje o podniesieniu limitów waloryzacji na wybranych kontraktach drogowych, pozyskanych w okolicach wybuchu wojny w Ukrainie, pojawiły się dopiero kilka tygodni temu. Trzeba też bardzo jasno powiedzieć, że kontrakty drogowe ofertowane i podpisywane w latach 2021–2022 były i nadal są ogromnym problemem dla całego sektora drogownictwa.
Przez kilkanaście miesięcy prowadziliśmy bardzo intensywny i trudny dialog zarówno z GDDKiA, jak i Ministerstwem Infrastruktury. Z jednej strony bardzo pozytywnie odbieramy decyzję o podniesieniu limitu, z drugiej na pewno można było zareagować wcześniej. Sygnały alarmowe przekazywaliśmy regularnie.
To dosyć oczywiste, z czego bierze się ta zacięta walka o nowe kontrakty. Polski rynek budowlany funkcjonuje od kilkunastu miesięcy w warunkach bardzo głębokiej dekoniunktury. Sektor zamówień prywatnych działa na zwolnionych obrotach, więc cała uwaga firm koncentruje się na segmencie infrastruktury i konkurencja jest ogromna. W każdym przetargu drogowym, kolejowym, samorządowym występuje po kilkanaście podmiotów. Doskonale wiemy, że w polskich warunkach wygrywa najniższa cena. Czy firmy słusznie podejmują ryzyko? Część nie ma wyjścia. Koszty stałe są bardzo wysokie, portfele zleceń puste. Można powiedzieć, że tylko bardzo zdywersyfikowane grupy budowlane mają pewien komfort pracy i nie wszystkie biorą udział w tej zaciętej walce o kontrakty.
Można mieć więc obawy o rentowność kontraktów wygrywanych tak niską ceną. Szczególnie że niechybnie zmierzamy ku największej kumulacji inwestycji infrastrukturalnych w historii Polski, a ona będzie pociągała za sobą wzrost cen materiałów, wzrost kosztów robocizny.
Czyli tak czy inaczej budowanie będzie droższe. To kiedy ta kumulacja?
Za każdym razem przekonuję, że kumulacja jest już za rogiem, ale to się przesuwa. Postępowania trwają, ale administracja publiczna ma swoją wydolność, wszystko poustawiane jest tak, że nie można szybko i efektywnie podpisywać umów. Do tego dochodzi lawina odwołań wykonawców od rozstrzygnięć.
Firmy zobaczą w przychodach kontrakty, które teraz mozolnie pozyskują, dopiero bliżej końcówki 2026 r. oraz w latach 2027 i 2028.
Inwestycje muszą rozkręcić się w sposób bardzo intensywny. Dotyczy to segmentu kolejowego, drogowego, należy też wyróżnić segment energetyczny, podobnie wygląda sytuacja w sektorze obronnym, choć jest to bardzo trudny i hermetyczny obszar. Rusza CPK, inwestycje prowadzą też samorządy. Podaży zleceń nie zabraknie, pytanie jednak, czy system będzie na tyle wydolny, aby wszystkie te inwestycje zrealizować.
