Wielka eksplozja popytu na kredyty mieszkaniowe. Strach przed wzrostem kosztów

W marcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 63,3 tys. osób – podało Biuro Informacji Kredytowej. To o 72 proc. więcej niż rok wcześniej i o 42 proc. więcej niż w lutym, ale ta imponująca dynamika nie mówi wszystkiego. To najwięcej wniosków od lipca 2008 r., kiedy na rynku mieszkaniowym i na giełdach trwała szalona hossa. We wrześniu upadek banku Lehman Brothers stał się symbolicznym początkiem globalnego kryzysu finansowego. Dodajmy, że „Bezpieczny kredyt” przyciągnął w szczycie 46,3 tys. wnioskujących.

Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe urosła o 80,5 proc. rok do roku. Średnia wartość wnioskowanego kredytu sięgnęła 506,4 tys. zł, o 10 proc. więcej niż rok wcześniej i o 1,9 proc. więcej niż w lutym. Analitycy BIK spodziewali się „pęknięcia” pół miliona dopiero w połowie roku.

Strach przed inflacją i wzrostem stóp zachęca do zaciągania i refinansowania kredytów mieszkaniowych 

– Tak duża liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była ostatnio widziana w lipcu 2008 r., czyli tuż przed wybuchem kryzysu po upadku banku Lehman Brothers. Czy Polacy wystraszyli się możliwych skutków ekonomicznych wojny na Bliskim Wschodzie? Wywołana „szokiem” energetycznym inflacja z jednej strony może zatrzymać spadek stóp procentowych, a wręcz spowodować ich wzrost, a z drugiej – droga ropa i gaz przyczynią się do wysokiego wzrostu cen materiałów budowlanych, co wpłynie na koszty wybudowania mieszkania i w konsekwencji na wzrost ceny za mkw. Sytuacja na Bliskim Wschodzie może odbić się również na dynamice PKB, obniżając ją, co może negatywnie wpłynąć na rynek pracy. Niepewność geopolityczna przekłada się również na wzrost refinansowania już posiadanych kredytów, bowiem obecny poziom oprocentowania kredytu mieszkaniowego może okazać się najniższym w perspektywie kolejnych kwartałów – skomentował Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Kredyty mieszkaniowe zaciągane są głównie albo na zakup nieruchomości, albo na refinansowanie wcześniejszych kredytów. Banki nie udostępniają konkretnych danych, ale szacunkowo proporcja to 80 do 20 proc.

Jeśli kryzys, to rośnie skłonność do inwestowania w „betonowe złoto”

Z rynku mieszkaniowego płyną z kolei sygnały o bardzo mocnym pod względem sprzedaży lokali marcu – po kapryśnych styczniu i lutym. 

– W marcu dobre jeszcze nastroje konsumenckie sprzyjały zakupom na rynku mieszkaniowym. Na początku miesiąca Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 0,25 pkt. proc., a nieco później Narodowy Bank Polski opublikował „Raport o inflacji” z bardzo pozytywnymi prognozami PKB i CPI dla Polski. Na to nałożyły się rekordowe poziomy rezerwacji mieszkań wypracowane jeszcze w styczniu i lutym, które w marcu zaczęły przekładać się na transakcje. Kupujący mieli przy tym w czym wybierać – na koniec lutego oferta deweloperska w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu wynosiła 59,6 tys. mieszkań – komentuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodomu. – Jednak zaledwie kilka dni po uspokajających komunikatach NBP ukazały się alternatywne scenariusze analityków, wskazujące na groźbę wyższej inflacji i niższego wzrostu PKB. Rewizja ta była bezpośrednią odpowiedzią na eskalację konfliktu na Bliskim Wschodzie, który wywołał obawy o gwałtowny skok cen surowców energetycznych i ograniczenia w dostawach. W efekcie już w połowie marca wskaźnik WIBOR 6M, kluczowy dla oprocentowania kredytów hipotecznych, zaczął rosnąć i to pomimo wcześniejszej obniżki stóp procentowych – zaznacza.

Zdaniem ekspertki, nieruchomości znów zaczęły być postrzegane jako bezpieczna przystań.– Lata 2021-2023 ugruntowały w świadomości Polaków silne powiązanie wysokiej inflacji ze wzrostem cen nieruchomości. W efekcie rosnąca inflacja przyspiesza decyzję o sfinalizowaniu zakupu i zachęca do kupowania „teraz”, a nie za kilka miesięcy – mówi Kuniewicz. – Na wzrost aktywności wpłynęła też ocena ryzyka geopolitycznego. Choć Bliski Wschód jest odległy, inwestorzy uzmysłowili sobie, że alternatywne kierunki lokowania kapitału wcale nie oferują większego bezpieczeństwa niż Polska. Wycofanie się z planów zakupu nieruchomości w tamtym regionie pozytywnie przełożyło się na popyt w kraju. Należy jednak zaznaczyć, że reakcja na wojnę w Iranie nie jest porównywalna z reakcją na wybuch wojny w Ukrainie. Tamten konflikt dotyczył bezpośredniego sąsiada i nastąpił w warunkach wysokiej inflacji w Polsce (9-10 proc.) – dodaje. 

„Beton” zyskał w obliczu dużej zmienności innych aktywów (akcje, obligacje i złoto). – Fakt, że ceny ofertowe nieruchomości rosną szybciej niż inflacja, sprawia, że polskie gospodarstwa domowe wciąż postrzegają lokal mieszkalny jako najpewniejszą formę zabezpieczenia oszczędności. Z badań prowadzonych przez Otodom wynika, że wśród inwestycyjnych powodów nabycia mieszkania najwięcej respondentów wskazuje w ostatnim czasie na zakup dla dzieci lub rodziców. Wysoka, także w marcu, liczba nowych rezerwacji pełniła więc rolę wskaźnika nie tylko rosnącego zainteresowania zakupem mieszkania, ale również narastającego po popytowej stronie rynku niepokoju – podsumowuje Kuniewicz.

II kwartał może przynieść słabszą sprzedaż mieszkań

Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu Rynekpierwotny.pl, napisał na LinkedIn, że jest zbyt wcześnie, by mówić o powrocie rynku sprzedającego. „Sezonowo pierwszy kwartał obfituje w większą sprzedaż, drugi już nie jest tak intensywny. Po wtóre, większą sprzedaż w ostatnich miesiącach napędzał rosnący popyt na kredyty, których koszty w ostatnim roku istotnie spadły. Jednak wybuch wojny w Zatoce Perskiej i ryzyko wyższej inflacji wywindowały w marcu stawki w kredytach z okresowo stałą stopą procentową do wyższych poziomów – zbliżonych do połowy zeszłego roku, wzrosło też ryzyko podwyżek stóp procentowych. To też może rzutować na niższy wynik sprzedażowy w II kwartale. Trzeba też podkreślić horyzont czasowy statystyk rynkowych – realizowane w marcu umowy deweloperskie były w dużej mierze efektem wysokiego popytu kredytowego i rezerwacji u deweloperów ze stycznia i lutego, gdy kredyt był jeszcze tani. Dopiero w kwietniu kredytobiorcy w pełni odczują skok w kosztach kredytów i wówczas będzie łatwiej ocenić trwałość wspomnianego popytu” – napisał Dziekoński.