Kredyty mieszkaniowe. Ile trzeba wyłożyć z własnej kieszeni

Banki akceptują 10-proc. wkład własny, ale wymagają wtedy większych zabezpieczeń

Od początku 2017 r. obowiązuje rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.

 Zgodnie z nią wysokość wkładu własnego wymaganego od klienta zaciągającego kredyt hipoteczny powinna wynosić 20 proc. (w 2016 r. było to 15 proc., a w 2015 r. – 10 proc.). Jeśli jest niższa, bank musi zastosować dodatkowe zabezpieczenia.

Rekomendacja nie wyklucza więc możliwości uzyskania kredytu z niższym wkładem własnym.

– Przy złotowym kredycie mieszkaniowym minimalny wkład własny wynosi 10 proc. kosztów inwestycji – informuje Joanna Nagierska z biura prasowego Alior Banku.

Bank ten nie pobiera opłat z powodu ryzyka związanego z brakującym wkładem własnym, ale przy wkładzie niższym niż 20 proc. oprocentowanie kredytu jest wyższe. O ile? – Jest to ustalane indywidualnie, ponieważ wkład własny nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na wysokość marży – podkreśla Joanna Nagierska.

Pekao SA także sfinansuje nawet do 90 proc wartości nieruchomości, ale zażąda dodatkowego zabezpieczenia. Może to być blokada środków wraz z zastawem zwykłym (z datą pewną) oraz pełnomocnictwa do dysponowania prowadzonymi przez bank rachunkami (lokaty terminowe, ROR, Kasa Mieszkaniowa). Może to też być zastaw rejestrowy na przykład na obligacjach skarbowych (wraz z pełnomocnictwem do dysponowania nimi) albo ubezpieczenie części kwoty kredytu.

Podzwyższona marża

Kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości udzieli również PKO BP.

– W takim przypadku zastosujemy przejściowo marżę podwyższoną o 0,25 pkt proc. Będzie obowiązywać do momentu osiągnięcia wymaganego wkładu własnego. Wyższa marża ma zabezpieczyć nasze ryzyko – tłumaczy Iwona Radomska z biura prasowego PKO BP.

Także w Banku Millennium minimalny wkład własny może wynieść 10 proc. pod warunkiem, że transakcja zostanie objęta ubezpieczeniem ryzyka wysokiego LTV (relacja kredytu do wartości nieruchomości będącej jego zabepieczeniem).

– Marża banku uzależniona jest od wysokości LTV i wynosi (przy obniżce marży o 0,5 proc. w ramach oferty cross-sell): 2 proc. dla LTV do 60 proc. (oprocentowanie 3,73 proc.), 2,2 proc. dla LTV od 60 do 80 proc. (oprocentowanie 3,93 proc.) i 2,3 proc. dla LTV od 80 do 90 proc. (oprocentowanie 4,03 proc). – wylicza Agata Chrzanowska, dyrektor Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium.

Co może być wkładem własnym

Jak mówi Katarzyna Münnich z biura prasowego Pekao SA, jako wkład własny można potraktować m.in. środki klienta zgromadzone na lokatach terminowych, kontach lub rachunkach oszczędnościowych, premię gwarancyjną przysługującą właścicielowi książeczki mieszkaniowej, itp. Środki na wkład własny nie mogą natomiast pochodzić z kredytu.

Joanna Nagierska z Alior Banku dodaje, że klient może wnieść wkład własny na późniejszym etapie finansowania inwestycji. – W takiej sytuacji jako wkład własny traktowane są inne formy finansowania, na przykład papiery wartościowe, premie gwarancyjne z książeczki mieszkaniowej, deklaracja zbycia nieruchomości będących własnością klienta – tłumaczy Joanna Nagierska.

BGŻ BNP Paribas, jak mówi Karolina Kozakiewicz, za wkład własny uznaje również wartość działki oraz udokumentowane kwoty wniesione na poczet finansowanej inwestycji. W przypadku finansowania np. remontu, rozbudowy czy zakupu udziału w nieruchomości za wkład własny uznawana jest aktualna wartość danej nieruchomości (lub posiadanego już przez kredytobiorcę udziału w nieruchomości).

PKO BP w przypadku budowy domu za wkład własny uznaje wartość rynkową działki albo zgromadzonych materiałów budowlanych.

W Banku Millennium uwzględniane są m.in. poniesione koszty budowy, wartość wykonanych robót budowlanych, udokumentowane koszty przygotowania inwestycji, przyznane dofinansowanie wkładu własnego.

Im więcej oszczędności, tym taniej

Załóżmy, że mamy więcej niż 20 proc. wkładu własnego. Czy wtedy możemy liczyć na preferencyjne warunki kredytowania?

– Wkład własny wpływa na wysokość LTV, zaś LTV na marżę banku. Zatem im większy wkład własny, tym niższe oprocentowanie – przyznaje Agata Chrzanowska z Banku Millennium.

W PKO BP oprocentowanie kredytu zależy m.in. od charakteru transakcji kredytowej i wiarygodności finansowej klienta. Im bezpieczeństwo transakcji kredytowej jest większe, tym klient może liczyć na korzystniejsze warunki, w tym niższe oprocentowanie.

Katarzyna Münnich z Pekao SA twierdzi, że decyzja o obniżeniu marży kredytowej podejmowana jest indywidualnie. W Credit Agricole wysokość marży można obniżyć, korzystając z dodatkowych produktów banku.

Credit Agricole, podobnie jak ING Bank Śląski czy BGŻ BNP Paribas, nie udzieli kredytu hipotecznego z niższym wkładem własnym niż 20 proc.

– Od dłuższego stosujemy taką zasadę. Cena kredytu hipotecznego nie jest uzależniona od wysokości wkładu – twierdzi Miłosz Gromski z biura prasowego ING Banku Śląskiego.

Agnieszka Gorzkowicz z Credit Agricole wyjaśnia, że minimalny wkład własny, rozumiany jako różnica między wartością inwestycji a kwotą kredytu, wynosi 20 proc. Oznacza to, że przy cenie mieszkania 200 tys. zł trzeba mieć 40 tys. zł.

W żadnym z banków, który udzielił nam informacji, nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu w wysokości 100 proc. ceny zakupu mieszkania czy domu.

– Pozyskanie kredytu w wysokości 100 proc. jest możliwe w przypadku finansowania np. remontu. Wtedy za wkład własny uznaje się aktualną wartość danej nieruchomości – mówi Karolina Kozakiewicz z BGŻ BNP Paribas. ©?