Kolejny hipoteczny wstrząs dla Ameryki

Stany Zjednoczone od kilku tygodni żyją skandalem wokół zaniedbań i nadużyć, jakich dopuszczały się banki, odbierając domy hipotecznym dłużnikom (tzw. procedura foreclosure). Od początku kryzysu bankierzy zabrali w ten sposób Amerykanom 2,5 mln domów. Przedstawiciele pożyczkodawców włamywali się nawet do domów dłużników spóźniających się ze spłatą kredytu i samowolnie zmieniali w nich zamki. Teraz będą musieli za to zapłacić

Na początku października okazało się, że w wielu wypadkach cała procedura foreclosure była bezprawna. Bankowi urzędnicy podpisywali bowiem obarczoną błędami lub niekompletną dokumentację (zawierającą m.in. źle wyliczone kwoty odsetek od kredytu, pomyłki w nazwiskach dłużników itp.), czasem nawet jej nie czytając.

Gdy praktyki te wyszły na jaw, Bank of America, GMAC, JPMorgan oraz kilku innych pożyczkodawców czasowo zawiesiło egzekucje komornicze domów. Wspólne śledztwo w tej sprawie rozpoczęli prokuratorzy generalni 50 stanów i dystryktu Kolumbii. Praktykom banków przyglądają się również federalni śledczy oraz regulatorzy.

[srodtytul]Ko­rze­nie kry­zy­su[/srodtytul]

Problemem jest to, że banki popełniały błędy proceduralne nie tylko przy egzekucjach komorniczych. Wadami była obarczana również dokumentacja powstająca przy sekurytyzowaniu pożyczek hipotecznych. Kredyty refinansowano obligacjami, które dostawały wysokie oceny ratingowe i były sprzedawane inwestorom jako świetna lokata. Prawnicy coraz częściej kwestionują wartość tych instrumentów, podejrzewając, że znacząca część z nich jest obarczona poważnymi wadami prawnymi. Bankierzy mają powód, by się denerwować. Wartość całego rynku sekurytyzowanych kredytów hipotecznych w USA jest szacowana na 1,3 bln USD.

– Nie sugeruję, że dojdzie do podobnego kryzysu jak po upadku Lehman Brothers – twierdzi Joshua Rosner, dyrektor zarządzający amerykańskiej firmy Graham Fisher, jeden z najbardziej cenionych analityków rynku hipotecznego w USA. – Wskazuję natomiast, że jeśli śledztwo dotyczące dokumentacji związanej z tymi instrumentami ujawni poważne wady, niezależnie od tego, ile będzie takich przypadków, niepewność, która wówczas się pojawi, może sprawić, że rynki zareagują jak w okresie po upadku Lehmana.

Jednym z kluczy do afery hipotecznej jest to, że inwestorzy kupujący MBS często nie dostawali papierowej dokumentacji przekazującej im tytuł prawny do pożyczek hipotecznych, na których były oparte instrumenty. Gdy dłużnicy przestawali spłacać kredyty, uruchamiano – jak się dziś okazuje – wątpliwą prawnie procedurę egzekucji długów. Jednym z głównych winowajców jest tu system MERS stworzony w 1995 r. przez czołowe amerykańskie banki po to, by skrócić czas sekurytyzacji długów hipotecznych oraz obniżyć koszty tego procesu.

MERS jest prywatnym elektronicznym rejestrem, którego istnienie nie jest umocowane w żadnej amerykańskiej ustawie. Operatorem systemu jest firma Merscorp (zatrudniająca jedynie 50 ludzi), która należy do takich gigantów bankowości jak Bank of America, Citigroup, JPMorgan Chase czy Wells Fargo.

MERS rejestruje każdy krok w procesie sekurytyzacji kredytów hipotecznych dokonywanych przez pożyczkodawców należących do systemu. Gdyby nie ten rejestr, banki musiałyby składać mnóstwo dokumentów w urzędach poszczególnych hrabstw. Kosztowałoby je to 40 USD w przeliczeniu na każdy kredyt. Obsługa jednego kredytu przez MERS to wydatek jedynie 6,95 USD. Przez 15 lat istnienia rejestru przeszło przez niego 66 mln pożyczek. Banki zaoszczędziły więc dzięki niemu ponad 2 mld dolarów. Ale jakość dokumentacji pożyczek hipotecznych spadła.

MERS może sprawić pożyczkodawcom jeszcze wiele kłopotów. Prawnicy spierają się bowiem, czy część działalności prowadzonej przez ten rejestr jest w ogóle legalna. Zdarza się, że w imieniu MERS są wysyłane Amerykanom zawiadomienia o wszczęciu procedur foreclosure. Wielu dłużników odwoływało się od tych zawiadomień do sądów. Stanowe sądy najwyższe w Arkansas, Kansas i Maine orzekły już, że udział MERS w procedurach foreclosure jest sprzeczny ze stanową legislacją. Rejestr ten bowiem nie pożycza pieniędzy ani nie ryzykuje, że poniesie straty na pożyczkach hipotecznych.

– Nie wygląda jak kaczka, nie chodzi jak kaczka, nie kwacze jak kaczka, więc nie jest kaczką – obrazowo wyjaśniła ten problem w swym wyroku Linda Riegle, sędzia sądu upadłościowego w Las Vegas. Niektóre sądy niższych instancji wskazały ponadto, że z zawiadomień o rozpoczęciu przez MERS procedury foreclosure wynika, iż ten rejestr jest zarówno wierzycielem, jak i przedstawicielem prawnym wierzyciela, co jest naruszeniem prawa.

Ponadto do sądów w Nevadzie i w Kalifornii wpłynęły dwa pozwy oskarżające MERS o to, że w oszukańczy sposób pozbawia urzędy hrabstw wielu milionów dolarów należnych im za rejestrację pożyczek hipotecznych. W pozwach tych argumentowano, że banki, korzystając z MERS, unikają procedur związanych z rejestracją kredytów tego typu.

[srodtytul]Fed włącza się do wal­ki[/srodtytul]

Kwestionowana na drodze prawnej jest więc procedura, na podstawie której banki poprzez MERS wyegzekwowały część należności hipotecznych, które były zabezpieczeniem dla MBS. Nie dziwi zatem, że analitycy wyrażają obawy, iż część z tych instrumentów jest obarczona wadami prawnymi. Nie powinno dziwić również to, że SEC – Komisja Papierów Wartościowych i Giełd – po wybuchu afery hipotecznej zaczął badać, czy banki oszukały inwestorów, sprzedając im „wadliwe” MBS.

– Wyobraźmy sobie, że inwestor kupił MBS w 2007 r. Informacje pojawiające się w mediach od początku afery hipotecznej sprawiają, że może się spodziewać, iż bank nie jest w stanie zająć domu dłużnika, który nie spłacił kredytu będącego zabezpieczeniem MBS, gdyż są błędy w dokumentacji. A więc kredyt, na którym oparto MBS, był bez zabezpieczenia. Są więc powody do złożenia pozwu – wskazuje Rosner.

Pozwy już są szykowane, i to przez giganty z Wall Street. Grupa ośmiu inwestorów, w której skład wchodzą m.in. fundusze BlackRock i Pimco, żąda od Bank of America wykupienia sprzedanych im wcześniej MBS wartych 10,5 mld USD bądź usunięcia wad prawnych, którymi te papiery mogą być obarczone. Czemu gniew inwestorów skierował się przeciwko BofA? Ten bank wykupił w 2008 r. spółkę Countrywide Financial, w której miało dochodzić do wielu nadużyć przy wydawaniu i egzekucji kredytów hipotecznych. BofA sprzedawał też MBS zabezpieczone wadliwymi pożyczkami udzielonymi przez Countrywide.

Inwestorzy walczący przeciwko BofA mają potężnego sojusznika. Do ich żądań przyłączył się nowojorski oddział Fedu. Sam może bowiem stracić na wadliwych MBS. Gdy ratował AIG przed upadkiem, przejął papiery tego typu warte 16 mld USD. Część z nich została wcześniej sprzedana AIG przez BofA.

Wkrótce podobne kroki mogą podjąć inni inwestorzy. – Indywidualni inwestorzy walczyli już z bankami o to, by wykupić wadliwe MBS. Bez sukcesów. Teraz zaangażowanie nowojorskiego Fedu w tę sprawę daje większą szansę na zwycięstwo – wskazuje Scott Buchta, analityk z amerykańskiej firmy Braver Stern Securities.

Procedura sądowa w takich przypadkach bywa jednak przewlekła i trudno przedstawić dowody oszustwa pożyczkodawcy. Nie wszyscy inwestorzy poszkodowani przez wadliwe MBS będą chcieli dochodzić odszkodowań. Analitycy JPMorgan Chase przewidują jednak, że cała sprawa może kosztować banki 80 mld USD. Raport spółki Compass Point Research wskazuje, że koszt wykupu papierów przez pożyczkodawców oraz procesów sądowych wyniesie 179,2 mld USD. No cóż, banki, tworząc MERS i zaniedbując procedury, chciały zaoszczędzić. Pokazały jednak, że chytry dwa razy traci.