Boom mieszkaniowy im uciekł. Zarobią mniej

Niższe od zakładanych marże, opóźnienia w realizacji inwestycji, a przez to - oddalające się zyski z działalności deweloperskiej. To tylko niektóre problemy firm, które w czasie hossy na rynku mieszkaniowym zdecydowały się na niego wkroczyć, szukając ponadprzeciętnych zarobków. Boomu już jednak nie ma. Zakończył się przed rokiem. Jak zatem teraz wyglądają plany tych firm?

Hossa na rynku mieszkaniowym w poprzednich dwóch latach skusiła do rozpoczęcia działalności deweloperskiej firmy niezwiązane wcześniej z sektorem nieruchomości. W budowie i sprzedaży mieszkań upatrywały one źródła dość łatwego, ponadprzeciętnego zarobku. Niektóre widziały deweloperkę jako działalność uzupełniającą podstawowy biznes. Inne zdecydowały się na całkowitą zmianę profilu i skupienie się wyłącznie na nieruchomościach.

Do pierwszej z notowanych na GPW grupy firm zaliczymy Mastersa (niegdyś producent odzieży dżinsowej, obecnie handluje obuwiem), Grupę Impel (m. in. usługi ochroniarskie i porządkowe), Ponar Wadowice (produkcja hydrauliki) i Energomontaż-Południe (usługi dla energetyki). W drugiej grupie znalazł się natomiast Triton Development (wcześniej m.in. sprzedawał samochody, szukał też miejsca w sektorze IT) oraz jeden z narodowych funduszy inwestycyjnych - BBI Development (d. NFI Piast).

Decydowali się, kiedy ceny

rosły, sprzedają, gdy spadają

Wejściu tych firm na rynek deweloperski towarzyszyło przeważnie kreślenie przed inwestorami perspektyw, jakie stwarza nowa branża. Padały wielomilionowe kwoty, które miały obrazować skalę przychodów i zysków z planowanych projektów. Najczęściej oparte były na danych uwzględniających kilkudziesięcioprocentową zwyżkę cen mieszkań z 2006 roku oraz na przekonaniu, że wzrost ten będzie postępował.

Ceny mieszkań rosły w szybkim tempie, jednak tylko do połowy 2007 roku, później wyraźnie wyhamowały. Załamała się sprzedaż. Ostatnie statystyki pokazują, że po okresie stabilizacji ceny zaczęły spadać. Na razie o kilka procent, ale to zapewne nie koniec. Ceny transakcyjne w wielu miastach są bowiem wciąż niższe od cen w ofertach trafiających na rynek. Te ostatnie będą prawdopodobnie musiały zostać skorygowane.

Na ile realne są zatem założenia i szacunki firm, których oferty właśnie teraz trafiają albo dopiero trafią na rynek?

Masters: dramatu nie ma...

Zarząd Mastersa, działającego w południowo-wschodniej Polsce, przyznaje, że jest mu coraz trudniej sprzedać mieszkania, ale i tak sytuacja jest lepsza niż w dużych miastach. - U nas jeszcze nie ma dramatu - mówi Piotr Kwaśniewski, prezes Mastersa, który poprzez spółkę zależną MST Deweloper realizuje dwa projekty - w Lublinie i w Krynicy Górskiej.

W pierwszej lokalizacji inwestycja dopiero się rozpoczyna. Spółka ma już zgodę na budowę i chce z nią wkrótce ruszyć. - Do tej pory sprzedaliśmy około 10 proc. mieszkań. To przyzwoity wynik, biorąc pod uwagę, że nie została jeszcze wbita pierwsza łopata - twierdzi Kwaśniewski. W Lublinie powstaną dwa budynki liczące 99 mieszkań. Ich łączna powierzchnia to około 6 tys. mkw. Średnia cena za metr kwadratowy została ustalona na 4,7 tys. zł. Na lokalnym rynku ceny za takie mieszkania kształtują się w przedziale od 4 do 6,5 tys. zł za mkw.

Przynajmniej na razie Masters nie planuje obniżać cen. - Mamy zapewnione finansowanie inwestycji, więc nie jesteśmy zmuszeni do szybkiej sprzedaży lokali - twierdzi Kwaśniewski. Jego zdaniem, zarobek z 1 mkw. mieszkania wyniesie nie mniej niż 1 tys. zł. Uzyskanie takiej marży zakładano ponad rok temu, przy planowaniu tej budowy. Inwestycja w Lublinie ma być gotowa do końca przyszłego roku.

...ale marże maleją

Projekt w Krynicy jest bardziej zaawansowany. Ma się zakończyć w I kwartale 2009 roku. Ze 140 mieszkań w budynku powstającym w centrum miasta do sprzedaży pozostało jeszcze około 60. W ostatnim czasie zainteresowanych ich kupnem było niewielu. Zachętą ma być obniżenie cen najdroższych lokali z 11 tys. do 9 tys. zł za mkw. Prezes Mastersa przyznaje, że spowoduje to obniżenie marży, ale powinna ona i tak być na podobnym poziomie jak w lubelskiej inwestycji. Za krynickie mieszkania na parterze i niskich piętrach deweloper chce uzyskać około 6 tys. zł za mkw. Kwaśniewski podkreśla, że na działalności deweloperskiej cały czas można zarabiać. Zmieniają się jednak zasady finansowania i osiągana rentowność. - Poprzednio deweloper inwestował w projekt około 20 proc. jego wartości. Reszta pieniędzy na budowę pochodziła z wpłat za mieszkania. Teraz trzeba samemu wyłożyć znacznie więcej pieniędzy. To powoduje, że procentowo zysk od zainwestowanego kapitału jest mniejszy - przyznaje.

Ponar startował na górce

Inwestycja deweloperska Ponaru, realizowana przez zależny Ponar Real Estate, ruszyła w połowie ubiegłego roku, czyli wtedy, kiedy zwyżka cen mieszkań wyraźnie zaczęła hamować, a sprzedaż nowych lokali malała. Firma wznosi Osiedle Nadwiślańskie na warszawskiej Białołęce, składające się z pięciu budynków liczących łącznie 163 mieszkania (8,5 tys. mkw.). Kompleks ma być gotowy do czerwca przyszłego roku. Zdaniem Patrycji Bańskiej, odpowiadającej za sprzedaż mieszkań, jeśli zima będzie sprzyjająca budowie, oddanie inwestycji może nastąpić już w marcu.

Lokale na Osiedlu Nadwiślańskim są sprzedawane po około 7,3 tys. zł za mkw. Przychody z projektu szacowane są na około 65 mln zł, a zysk brutto na około 30 mln zł. Mimo pogorszenia koniunktury Ponar RE nie planuje obniżać cen oferowanych mieszkań. Przynajmniej oficjalnie. Patrycja Bańska przyznaje bowiem, że firma przygotowuje promocję dla nowych klientów w postaci bonów towarowych, np. na wykończenie mieszkania. Szczegóły mają być przedstawione w najbliższych tygodniach.

Energomontaż-Południe

wycofa się wcześniej?

Energomontaż-Południe nie żałuje, że dwa lata temu oparł swoją działalność także na deweloperce. - To zawsze był dla nas tylko element dywersyfikacji. Dotychczas nie sparzyliśmy się na żadnym projekcie i w związku z tym nie mamy czego żałować - mówi Wojciech Nazarek, prezes katowickiej spółki. - Na rynku coraz głośniej mówi się o konieczności zainwestowania znacznych środków w krajową energetykę, dlatego priorytetem jest nasz podstawowy biznes - dodaje.

W portfelu spółki znajduje się m.in. wrocławski projekt Legnicka Park-Popowice (dwa siedmiopiętrowe budynki), osiedle w Katowicach-Ligocie, inwestycja Willa nad Potokiem w Katowicach-Piotrowicach i osiedle w Opolu. Energomontaż zapowiadał, że wszystkie te inwestycje zostaną zrealizowane do 2011 roku. Szacował, że przyniosą mu w sumie około 660 mln zł przychodów. Pierwsze wpływy pokazał już w ubiegłym roku (z działalności deweloperskiej zanotował 44,5 mln zł przychodów przy 232 mln zł sprzedaży całej grupy). Dziś szef przedsiębiorstwa nie odnosi się wprost do prognozowanych pierwotnie liczb. - W ciągu ostatnich miesięcy rynek mieszkaniowy się zmienił. Na pewno trzeba wykazać się teraz większą elastycznością - mówi Nazaruk.

- W Legnickiej Park-Popowice do sprzedania pozostało nam zaledwie kilka mieszkań. Ciągle analizujemy, co zrobimy z częścią biurowo-handlową. W grę wchodzi wynajem lub jednorazowa sprzedaż - twierdzi prezes. Dodaje, że planowo przebiega budowa I etapu osiedla w Katowicach-Ligocie (szacunkowa wartość inwestycji to 80 mln zł). Projekt powinien być gotowy w II połowie przyszłego roku. - Na tym etapie trudno szacować opłacalność tej inwestycji. Uważam, że jest to jedna z ciekawszych propozycji mieszkaniowych dla aglomeracji katowickiej - twierdzi Nazaruk.

Szef Energomontażu podtrzymuje wcześniejsze założenia, że projekty spółki nie będą odbiegać od konkurencyjnych projektów pod względem zyskowności. - Marże w przedziale 8-16 proc. są w naszym zasięgu - uważa prezes. Niemniej spółka wstrzymała katowicką inwestycję Willa nad Potokiem. - Nie ponosimy z tego tytułu dodatkowych kosztów. Analizujemy rynek - tłumaczy szef przedsiębiorstwa. Jeśli chodzi o zaawansowanie projektu Wójtowa Wieś w Opolu, to niedawno zatwierdzono plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu.

Prezes Nazarek nie wyklucza, że w przyszłości Energomontaż sprzeda jeden z projektów w trakcie realizacji. Impel liczy na 20-proc.

rentowność projektów

Ze swoich planów deweloperskich przedstawionych około półtora roku temu nie rezygnuje natomiast Grupa Impel. Spółka zdecydowała się na rozpoczęcie nowej działalności, gdyż posiadała sporo atrakcyjnych - z jej punktu widzenia - nieruchomości, głównie we Wrocławiu i okolicach. Tam też postanowiła zrealizować pierwsze inwestycje. Do tego celu powołana została firma Vantage Development (Impel będzie miał w niej 56 proc. udziałów, a pozostałe będą należeć do szefów giełdowej spółki).

Zgodnie z zapowiedziami, Vantage Development rozpoczął trzy inwestycje. Najbardziej zaawansowana jest budowa osiedla Słoneczne Sady w Sadkowie koło stolicy Dolnego Śląska. W pierwszym etapie mają tam powstać 42 domy, a docelowo 129. Cena za metr kwadratowy waha się od prawie 5 tys. do ponad 5,25 tys. zł. Edward Laufer, prezes Vantage, zaznacza jednak, że dla pierwszych klientów przewidziane są różne promocje: preferencyjne warunki finansowania (np. niższy wkład własny na początek) czy pewne elementy wykończenia w cenie. - Zakładamy, że łączne przychody z całego projektu w Sadkowie przekroczą 100 mln zł. Szacujemy, że rentowność netto tej i innych naszych inwestycji wyniesie około 20 proc., choć wcześniej rzeczywiście myśleliśmy, że będzie więcej - mówi prezes Laufer.

Spółka deweloperska Impela kończy też negocjacje z wykonawcą 82 apartamentów we Wrocławiu przy ulicy Ślężnej. Sprzedaż w dwóch powyższych projektach już się rozpoczęła. Na razie znalazło się kilkunastu nabywców. - Liczymy, że po wakacjach pojawią się kolejni klienci, którzy do tej pory czekali na spadek cen - nie traci nadziei Laufer.

Twierdzi, że jego firma została powołana na dobre i złe czasy, a nie tylko w związku z dobrą koniunkturą na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach. - Od początku zdawaliśmy sobie sprawę, że będą okresy lepsze i gorsze. Stoi za nami duża i znana firma giełdowa. Możemy spokojnie prowadzić nasz biznes - zaznacza prezes.

Poślizg BBI Development

Już od wielu miesięcy biznes deweloperski konstruuje BBI Development, ale w porównaniu z zapowiedziami znajduje się on wciąż w powijakach.

Spółka dopiero rozpoczyna podpisywanie umów rezerwacyjnych w pierwszych projektach deweloperskich, które chce zrealizować. Na razie uzyskała pozwolenie na budowę jednego z dziewięciu planowanych przedsięwzięć. Zarząd firmy uważa, że ze względu na ich lokalizację (centrum Warszawy i stołeczna Starówka, a także nadbałtycki Dziwnów i okolice jeziora Kiekrz w Poznaniu) oraz wysoki standard wykończenia nie będzie miał większych problemów ze sprzedażą lokali. - Dobrze skalkulowane i atrakcyjnie położone projekty bronią się rynkowo oraz finansowo i na pewno się sprzedadzą - mówi Radosław Świątkowski, członek zarządu BBI Development NFI. Podkreśla, że fundusz nie wstrzymuje uruchamiania kolejnych inwestycji z powodu sytuacji rynkowej. - Zmiana terminów rozpoczęcia sprzedaży w niektórych projektach to jedynie skutek późniejszego otrzymania pozwolenia na budowę - mówi.

Znaczna część mieszkań budowanych przez BBI Development nie należy do najtańszych. Z raportu sporządzonego na zlecenie spółki przez firmę doradczą Knight Frank wynika, że w dwóch lokalizacjach - przy Rynku Nowego Miasta i przy ul. Kopernika w Warszawie - ceny mają sięgać 25-27 tys. zł za metr powierzchni mieszkalnej, wobec średniej ceny ofertowej na poziomie około 9 tys. zł. Miejsce w garażu podziemnym ma kosztować 60 tys. zł, ponad dwa razy więcej niż wynosi standard rynkowy (coraz częściej zresztą deweloperzy oferują miejsce postojowe bez dodatkowych opłat, aby zachęcić klientów do zakupu mieszkania). Niewykluczone jednak, że firmie uda się uzyskać tak wysokie ceny za mieszkania, ponieważ w obu lokalizacjach oferuje bardzo ograniczoną liczbę lokali.

Stawki za mieszkania w nieco większym apartamentowcu przy ul. Dolnej, także w Warszawie, są bardziej przystępne - według raportu Knight Frank wynoszą 10,5 tys. zł za mkw. - Średnie ceny sprzedaży w poszczególnych projektach (w tym Rezydencja Foksal i Dom na Dolnej) powinny kształtować się mniej więcej na poziomach założonych w raporcie - twierdzi Świątkowski. Uważa, że nawet jeżeli ostatecznie firma będzie zmuszona do obniżenia cen za niektóre mieszkania, powinna osiągnąć przyzwoitą marżę. Koszty budowy w poszczególnych projektach BBI Development szacowane są na 4-7,5 tys. zł za mkw. Średni koszt zakupu gruntu przypadający na mkw. powierzchni użytkowej nie przekracza natomiast 850 zł. Do tego dochodzą jeszcze koszty obsługi kredytów zaciągniętych na budowę oraz sprzedaży. W większości projektów BBI Development będzie się też musiał podzielić ostatecznym zyskiem ze spółką budowlaną Juvenes.

Podsumowując, poważniejszym problemem tego dewelopera niż spadek cen na rynku są duże opóźnienia w uzyskiwaniu warunków zabudowy i pozwoleń na budowę dla niemal wszystkich projektów. W połowie 2007 roku BBI Development informował, że pierwsze trzy inwestycje zakończy w drugiej połowie 2008 roku. Teraz terminy ich realizacji przesunęły się o rok. Dwie kolejne inwestycje (w tym Projekt Deweloperski 4 przy ul. Bocheńskiej w Warszawie) nie są objęte planami zagospodarowania przestrzennego i nie wiadomo, kiedy zostaną zrealizowane.

BBI Developement nie ma też zapewnionego finansowania dla większości projektów, ale zapewnia, że nie powinien mieć większych problemów z pozyskaniem kredytów bankowych. Firma poniesie jednak wyższe niż jeszcze rok temu koszty obsługi tych kredytów ze względu na wzrost stóp procentowych i ostrożniejsze podejście banków do finansowania takich inwestycji.

Triton też miał problem

z terminami

Na tle osiągnięć BBI Development nieźle wygląda biznes prowadzony przez Triton Development. Choć jego skala jest skromniejsza w porównaniu z aspiracjami funduszu, to w odróżnieniu od niego akcjonariusze tej spółki ujrzeli już pierwsze zyski z deweloperki (w I półroczu prawie 31 mln zł zarobku netto).

Ale i Triton nie uniknął wpadki. Opóźnienie w realizacji sztandarowej inwestycji - kompleksu apartamentowego Triton Park przy ul. Grójeckiej w Warszawie - zmusiło firmę do skorygowania tegorocznych prognoz finansowych. Zamiast blisko 82 mln zł firma ma zakończyć ten rok z 51 mln zł czystego zarobku. Szacunki dotyczące przychodów zmalały z ponad 368 mln do niespełna 170 mln zł. Pozostałą część zysku z Triton Parku deweloper ma pokazać w przyszłym roku. Powinien jednak sprzedać pozostałe mieszkania. W ostatnich dwóch kwartałach Triton sprzedawał zaledwie kilka, kilkanaście lokali miesięcznie. Musi znaleźć nabywców jeszcze na ponad połowę z 597 lokali powstających w apartamentowcu.

Krzysztof Woch

Andrzej Kazimierczak

Jerzy Mączyński

Michał Chmielewski

Piotr Gośliński